拟IPO企业的尽职调查中，企业租赁的经营场地是尽职调查中的线索之一，本文是笔者在工作中的两则案例。
一、某模具公司
（一）租赁场地无产权证明
1、基本情况
根据公司提供的资料并经锦天城律师核查，公司租赁了位于xx市xx区xx街道1间仓库，根据公司相关人员介绍，该仓库所在土地为村集体土地场地租赁公司，且该土地及地上仓库均无产权证明。
2、法律法规
根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，该仓库存在被认定为违章建筑的风险。
另根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3、初步建议
因此，本所律师建议公司寻找替代物业，租赁产权清晰的房产。同时在日后经营中，如需租赁集体土地及地上建筑，需要取得对方按照相关规定履行集体决策程序的相关文件、并获取地上建筑物相关规划及产权证书复印件。
（二）共同租赁的风险提示
1、基本情况
根据公司提供的资料并经本所律师核查，公司目前的办公楼系公司与非关联方朱某作为共同承租方与xx公司签订的租赁合同而来。
但合同中未约定共同承租方我公司与朱x之间各自租赁的面积，也未约定各自分担的租金金额。
2、初步建议
为避免日后产生纠纷，本所律师建议公司、朱x与出租方分开签署租赁协议。
如分开签署协议存在障碍的，公司应至少需要与朱x之间明确约定各自的租赁面积与分担的租赁金额，避免产生不必要的纠纷。
（三）子公司租赁的风险提示
1、基本情况
此外，公司的部分子公司均向公司租赁房产用于生产经营，其中：
（1）部分公司租赁合同到期但未签署新的租赁合同；
（2）部分子公司甚至未签署合同，也未向公司支付租赁款项。
2、初步建议
建议公司取得朱x关于同意公司向子公司租赁房屋的确认函，公司应当加强对子公司的租赁管理，严格签订租赁合同并办理租赁备案，且租赁价格应按照市场公允价值确定并支付对价。
二、某服装公司
（一）主要经营场所租赁、关联租赁问题
1、基本情况
根据公司提供的资料及本所律师的核查：
一方面，公司及其子公司无自有房屋建筑物和土地使用权，主要生产经营场所均系租赁。
另一方面，公司未来拟向关联方（实控人控制的公司）租赁办公用地。
2、法律法规
（1）主要经营场所为租赁用地的监管要求
根据《首发业务若干问题解答》第14条的规定：对于发行人主要经营场所为租赁资产的，保荐机构和发行人律师通常应关注并核查以下方面：
①相关资产的具体用途、对发行人的重要程度；
②未投入发行人的原因；
③租赁或授权使用费用的公允性、是否能确保发行人长期使用、今后的处置方案等；
④就该等情况是否对发行人资产完整性和独立性构成重大不利影响发表明确意见。
（2）租赁关联方资产的监管要求
对于发行人租赁关联方房产，监管机构主要关注：
①完整披露公司所有租赁关联方房产的具体情况；
②关联租赁面积占发行人全部租赁房产总面积的占比；
③关联租赁租金占公司利润的比例；
④关联租赁是否必要，是否存在办公场所混同、机构混同或人员混同的情况，是否对发行人独立性构成重要影响；租赁价格与同地段市场公允租赁价格相比是否存在明显差异（需说明核查依据）；
⑤是否履行关联交易的决策程序。
3、相关案例：王力安防（主板，605268）
发行人租赁关联方万泓集团、能诚集团和王力机械的房产用于生产及办公用途。
发行人租赁关联方的房产占发行人自有房产和主要租赁房产总面积的比例接近59%。请发行人代表说明：
（1）租赁关联方房产产生的原因和必要性，是否为发行人生产经营主要场所，租赁关联方房产是否形成对关联方的重大依赖，是否对发行人的资产完整性构成重大不利影响；
（2）关联房产租赁价格的公允性场地租赁公司，是否存在不能续租的风险；
（3）拟新建厂房是否能够有效减少对关联方房产的租赁。
该案例为发行人的上会问题，说明审核过程中，对发行人的关联租赁非常关注。该案例主要关注关联租赁的必要性、公允性，是否存在对关联方的重大依赖，未来是否为减少关联租赁。
该案例关联租赁占比较高，然发行人本身存在自有厂房，并在报告期内第一年已经取得新增土地，并开展新厂房的建设，未来关联交易占比将减少，最终过会。
4、建议方案
（1）继续租赁，同时减少关联租赁
①减少关联租赁比例，关注关联租赁的必要性、价格公允性，并取得外部客观证据；
②与第三方进行续租时，应当尽量延长租赁期，保证经营稳定性；
③在新签租赁合同中增加优先租赁权条款，确保租赁期满时，公司在同等条件下具有优先租赁权和优先购买权。
当然，继续租赁的方案，仍然会在审核中作为资产不完整的重点关注事项。
（2）尽量申报前拿地
由于公司生产经营场所均为租赁取得，为保证资产完整性和独立性，建议公司在IPO申报前获批取得自有土地，可降低对资产完整性的关注程度。
