李钰说，每周一篇商业创新故事

后房地产时代，从开发商建造空间到对空间的服务和运营是大家一直探索的方向。房屋中介、物业管理、长租公寓、共享办公等都是对后市场新的探索形式。

在房屋中介我们讲过链家、贝壳，在物业服务我们讲过彩生活，今天我们聊聊商业办公领域的的创新模式，共享办公。

在商业办公领域，世界第一大共享办公巨头WeWork最近新闻不断。曾经估值470亿美元，布局全球30多个国家。去年9月IPO失败，估值一降再降。联合创始人 Neumann离职。累计亏损160亿美元以上。

一直力捧WeWork大力扩张的软银孙正义在2020年3月决定终止承诺的30亿美元收购创始团队股权计划。至此软银累计投资该公司100多亿美元。

WeWork与软银反目，创始团队提起诉讼。疫情当下，这家世界共享办公鼻祖陷入非常尴尬的境地。

WeWork 联合创始人Adam Neumann

WeWork，2010年创办于美国纽约，是一家公用工作空间的供应商。

2016年7月进入中国，与远洋集团、电子城集团、华住集团、金地商置等多家中国企业与合作，多地布局。

回看WeWork的发展历程，资本的催化和创始人个人行为对公司今天的现状起了重要的作用。我们不讨论谁是谁非，我们更想从市场需求、商业模式、发展畅想上来思考“共享办公”的当下和未来。

“共享办公”、“联合办公”、“众创空间”、“孵化器”等等同属于办公领域的集约化解决方案。我们把它当做一类来看。

01

共享办公的市场需求

一个新生事物首先看市场需求、生存环境和趋势。我们以中国市场为背景来看。

WeWork创办于2001年，中国的共享办公开始于2014年9月总理的“大众创业，万众创新”的倡议之后。毛大庆的优客工场创立于2015年。之后涌现了大量的众创空间、联合办公等企业。这种现象有政策的催化，也符合市场的需求。

首先，中国改革开放40年，除住宅以外，盖了5亿平方米的房子，这里面有酒店、办公楼、综合体，并且存量房还在不断增加。房屋持有人存在一个运营管理、投资收益的需求。这些持有人有个人、公司、房地产公司等，大部分缺乏专业的办公空间管理运营能力和经验。

其次，在规模庞大的企业用户中，中小微企业占比很高，中小企业生命周期平均为2-3年。办公空间需求、置换、出让等行为相对高频。2018年底，中国共有1亿家公司，巨型企业200个、大型企业2万家，中型企业40万家、中小企业500万家、个体户5000万。

数量庞大的中小微企业办公用空间需求与供应方之间就产生了中介、运营、服务的市场。

所以从供需连模型来说，办公空间运营是一个非常大的市场需求。

在2014年“大众创业”的号召下，也有很多政府补贴政策给予这类企业。所以真真假假，各类联合办公、众创空间大量涌现。北上广深几个大城市2017、2018每年新增上百家。

天时地利人和，共享办公涌起。

02

共享办公的商业模式

共享办公创业者们从资本、政策、技术、趋势等多个视角出发，展示了非常卓越的创新构想和发展速度，在短短的四五年时间快速迭代了多种商业模式。

2017年， Neumann也带着孙正义在WeWork 总部周围逛了12分钟，孙正义宛如当年发现马云发现阿里巴巴一般，当场决定44亿美元投资 WeWork，一场资本助推的共享办公盛宴从此开启。资本和智慧聚集，不怕做不到只怕想不到，共享办公商业模式迅速迭代发展。

总结共享办公的商业模式分为:

“空间”—“服务”—“流量”—“资本”

四个层次。用一幅图总结共享办公商业模式的整个流程。

第一个层次：空间差价

整租大面积空间，通过设计装修，分割成小空间出租，最小单元一张桌子、一个办公室出租赚取差价。加上会议室、洽谈区、公用前台、休息区、甚至公共茶水间、厨房。

在空间提供方面分为自己投资整租和与物业方合作、品牌输出、托管收服务费等模式。

共享办公品牌大都建造了具有特殊美学特征的办公场所。玻璃墙，植物，茶台书吧以及简洁明快的办公桌椅。非常吸引年轻一代创业者。入驻企业主一般都比较年轻。

第二个层次：服务差价

对企业的服务，人资招聘、培训、学习等；财税记账、报税、财税规划；法务，拟定合同、法律指导；工商、行政等服务。

对企业创业服务，创业辅导、业务资源对接、资本资源对接、国家补贴申报等服务。

另外还有提供给企业或员工个人的健身房、咖啡厅、自习室等空间延伸服务。

以上这些服务有自建服务团队、合作三方资源、投资相关服务公司股权等形式。围绕搭建企业服务产业链做整合赚取服务差价。

WeWork非常重视对相关服务企业的投资。还投资了大量与企业服务相关的科技型公司，如会议室预约与分析系统提供商、数字签到系统提供商、建筑业移动通讯服务提供商、编程培训服务提供商等。围绕办公各个维度、上下游链条搭建全生态产业链。

第三个层次 围绕人赚流量差价

从空间服务到企业服务到人的服务，人是一切的核心。办公需求也最终会生长为情感需求、文化需求。每一个办公品牌一方面在自我文化建设上“得”人心，也在经营“人流量”的同时思考第三层次的差价。

这个层次，会员的再需求，如社区电商，类似我们讲过亚朵的互联网商品销售。还有针对自己生态内人群精准的广告营销。赚取更外层的客户业务差价。

在WeWork和优客工场的招股说明书中，都在这个层次做了非常重要的延伸。这也是创业故事讲得好不好，决定未来可畅想的空间大小，也直接决定了企业估值的大小。

WeWork的商业模式讲述的是空间运营+社区故事，空间会员会费占总收入的83%。

而优客工场的商业模式为“空间运营+非空间业务”。目前的三大块收入来源为空间会员费收入、营销和品牌服务收入及其他服务收入。非空间业务收入就是这个层次。

第四个层次 资本差价

资本差价在这个层面分为两类：

一类是空间+投资初创企业的模式。也就是标准的孵化器，也是政府倡导的众创空间服务功能。特别适合天使投资。

还有一类是对空间资本化。把租赁投资做成Reits，融资进来，减轻投资压力。这多应用在机构投资人。

未来还有一种方向把空间投资做成产品分成小额让更多的个人投资者参与进来。

商业模式最后都会归结为对“人”的服务和“资本”的运营。

目前，共享办公的商业模式基本都是以上四种的组合。每个品牌各有侧重共享办公室品牌，自我组合。

03

共享办公存在的问题

总结共享办公的商业模式，它是地产开发商向地产运营商的轻资产变革的一种模式，也是写字楼产品的形态变革，从集约经营到共享经济，从空间硬件到服务的变革，符合未来客户需求和市场需求的发展趋势。

但是在资本的催化下，一开始就走了融资、占地盘、走资本之路的模式。在空间、硬件、配套等服务上追求高大上，偏离了最初的集约化的目的。

优客工场可谓中国共享办公的优秀企业，在它招股书中显示，2017年亏损3.73亿元人民币，2018年亏损4.45亿元人民币，2019年前九个月亏损额为5.73亿元人民币。

大部分共享办公都是亏损，有的靠赚取政府补贴暂时生存。

共享办公一定有长远的发展空间。未来经过市场的洗礼，扎扎实实从业务中赚钱发展共享办公室品牌，才是共享办公真正的未来。

资本是企业发展的助推器助推进步，也是事物的催生素拔苗助长。《传习录》中有句“花之千叶者无实，后生美质，须令晦养厚积”。美好的事物我们希望看它慢慢地健康成长起来。

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