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【案情简介】

新合作某某有限公司（以下简称“新合作公司”）系位于石门县××7栋201室至253室（以下简称“201-253号门面”）的不动产权利人。2015年1月1日，新合作公司与石门县某A资产经营管理有限公司（以下简称“某A公司”）签订《经营管理协议》，约定自2015年1月1日至2024年12月31日间全权委托某A公司经营管理前述201-253号门面。

2016年4月5日，新合作公司作为甲方、杨某某作为乙方，双方签订编号为141号的《新合作××租赁合同》，约定由杨某某承租前述201-253号门面中编号为201-208、215-223、226-235号共27间门面。合同签订后，新合作公司依约将27间门面交付杨某某经营使用。

2017年12月4日，某A公司作为甲方、杨某某作为乙方，双方签订编号为141号的《商铺租赁合同》（以下简称“141号租赁合同”），约定由杨某某承租前述201-253号门面中编号为201-208、215-223、226-235号共27间门面。141号租赁合同签订后，《新合作××租赁合同》终止履行。2019年1月30日，某A公司向杨某某出具收据载明收到杨某某保证金62442元。

前述《新合作××租赁合同》及141号租赁合同履行期间，杨某某先后向新合作公司委托的物业服务单位汉寿某某物业服务（以下简称“”）及某A公司支付租金共计1250022元，且杨某某支付租金的时间及金额与《新合作××租赁合同》及141号租赁合同中约定的租金支付时间及金额均不一致。

此外，2018年1月6日，某A公司与杨某某签订编号为146号的《商铺租赁合同》（以下简称“146号租赁合同”），约定某A公司将位于石门县永兴街道永兴大道“石门东城物流中心”7栋、编号为236号的门面出租给杨某某经营使用。杨某某在前述《新合作××租赁合同》及141号租赁合同履行期间支付的租金1250022元中，有18825元系用于支付该146号租赁合同的租金。即在《新合作××租赁合同》以及141号租赁合同履行期间杨某某共支付案涉门面租金1231197元。

2020年9月15日，某A公司向杨某某送达《租金催缴通知书》，该通知书载明杨某某承租的新合作石门××7#楼201-208、215-223、226-236号共28间门面应于2020年4月30日前缴纳租金445637元及物业管理费40086元，截至催收时止已逾期138天，要求杨某某接到通知之日起7日内向某A公司缴纳租金445637元及物业管理费40086元，逾期某A公司将按照双方签订的《商铺租赁合同》之约定，解除《商铺租赁合同》并追究违约责任。后杨某某于2020年10月13日向某A公司支付租金50000元。2020年10月29日，某A公司向杨某某送达《解约退场通知书》，通知解除某A公司与杨某某签订的《商铺租赁合同》，追究杨某某违约责任，并要求杨某某收到通知后与某A公司办理退场手续。杨某某于同日收到前述《解约退场通知书》。杨某某收到前述通知书后对通知没有异议场地占用费合同，在本案庭审前未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，在本案审理过程中杨某某亦明确表示同意《解约退场通知书》中关于解除合同并办理退场手续的要求。

因杨某某一直未支付欠付的租金，也未与某A公司办理退场手续，某A公司向常德仲裁委员会申请仲裁，请求：

1、解除141号《商铺租赁合同》，责令被申请人清场并向申请人返还租赁场地；

2、被申请人向申请人补缴拖欠的租金及门面占用费，如逾期搬离租赁场地，则按合同约定的租金标准继续计算支付门面占用费至清场并搬离之日；

3、保证金61244元不予退还。

【争议焦点】

一、141号租赁合同的租赁期限为七年，且约定第一合同年度租金免除，在该合同因承租人违约而解除的情况下，出租人是否有权主张承租人支付第一合同年度免除的租金。

二、案涉合同履行期间，是否应减少承租人新冠疫情防控期间的部分租金。

【裁决结果】

一、石门县某A资产经营管理有限公司与杨某某于2017年12月4日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月29日解除；

二、杨某某于本裁决送达之日起十日内将位于石门县×ד××物流中心”7栋、编号分别为201号、202号、203号、204号、205号、206号、207号、208号、215号、216号、217号、218号、219号、220号、221号、222号、223号、226号、227号、228号、229号、230号、231号、232号、233号、234号、235号的27间门面返还给石门县某A资产经营管理有限公司；

三、杨某某自2021年10月19日起向石门县某A资产经营管理有限公司支付使用费至门面返还给石门县某A资产经营管理有限公司之日止（2021年10月19日至2022年7月30日间使用费标准为805元/天、2022年7月31日后使用费为886元/天场地占用费合同，杨某某已付款项余款24338元应予扣减）；

四、石门县某A资产经营管理有限公司对杨某某已缴纳的保证金61244元不予退还。

【相关法律法规解读】

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当时人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

【结语和建议】

租赁合同中对于因承租人违约导致合同解除的情况下如何处理第一年度免除的租金问题未进行明确约定导致双方当事人就此发生严重分歧。对此，实践中应详尽设计合同条款，防范法律风险，以免履行过程中发生分歧。

山西弘韬律师事务所

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