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商业地产租赁合同纠纷是实务中相对常见的类型纠纷之一。以“案由：房屋租赁合同纠纷；关键词：商业用途”等为检索条件在Alpha案例库中检索，可知该类纠纷近年呈逐渐递增之势。并且，该类纠纷既有着一般房屋租赁合同纠纷的样态，也同时具有商业地产行业的特性，值得重点关注。
近日，笔者所在团队接到不少客户有关此类问题的咨询，而笔者所在律所近期恰巧成功代理了一起较为典型的同类纠纷案件（以下简称“该案”）（注：我方在该案中代理出租方，即“甲方”，有幸为客户挽回数千万元损失；为保护客户隐私，下文内容已作删改处理）。有鉴于此，笔者拟结合该案，对商业地产租赁合同纠纷中的部分争议点进行梳理、总结并提出相应“攻防”策略，以期能为有需要的同仁提供帮助。
一、关于“免租期条款”
在商业地产租赁合同中，一个相当常见的合同条款即“免租期条款”，且“免租期条款”通常包括“装修免租期条款”与“经营免租期条款”两种类型。该案中，当事双方则在租赁合同（注：涉案租赁场地为某商业物业一楼层，拟作电影院经营；承租方为“乙方”）中同时约定了装修免租期与经营免租期。
其中，有关装修免租期的表述为：“装修免租期不包括在租赁期限内；装修免租期为120天，自交付日起算……该装修免租期内，乙方免付该房屋的租金、物业管理费（如有），但应承担装修免租期内发生的乙方实耗水、电、通信等公用事业费用……”；有关经营免租期的表述为：“为支持乙方的经营活动，甲方同意在租赁期内为乙方提供3个月的开业免租期……开业免租期内，乙方免付该房屋的租金、物业管理费（如有）……开业免租期满，乙方即应按《租赁合同》约定支付租金及其他应付费用……3个月的开业免租期起始日自商业物业开业率达到80%之日起算……甲方有义务向乙方提供有关开业率数据和证明给乙方审核确认，否则视为开业率自始至终未达到上述标准。”
该案中场地租赁合同对乙方有利的，双方对于装修免租期并未产生明显争议，但是对经营免租期相关表述存在着重大理解分歧。甲方为此提供了出租统计表与相关租赁合同，以证明涉案场地已达到80%开业率，符合收取租金等费用的条件。而乙方认为双方已明确约定了其交纳租金等费用的前提是达到80%开业率（具体为商业物业实际开业建筑面积达到商业物业可出租总建筑面积的80%）并须其审核确认，以最终实际开业的商户数量和所占面积作为统计依据。此外，乙方还聘请了某律师事务所分别于某二特定日期进行律师见证并向法院提供相应律师见证书，主张涉案物业未达80%开业率的标准，无须支付租金。
就此争议，终审法院从合同解释、合同目的以及公平原则的角度进行了论评。终审法院认为，一方面，甲乙双方关于开业率的约定不明确，也不具有可操作性，即双方未能指明“开业率”是否需具有持续性，或者说，是否一旦某一时点达到80%开业率后乙方即需一直支付租金；另一方面，甲方的主要合同目的为收取租金，若双方约定的“开业率”指实际营业率，则甲方合同目的将很难实现，因为出租人在出租商业物业之后并无能力控制其他租户实际营业，该标准对于甲方而言显然是不公平的。在双方对该约定存在不同理解情况下，终审法院最终酌情确定经营免租期的届满时点并支持了甲方观点。
通过以上法院认为可以得出，首先对于当事双方而言，最好开始能够对“开业率”问题进行进一步约定。但是，如果当时未能考虑或达成一致意见的，那么根据合同法第一百二十五条等规定，合同目的作为合同解释的依据之一，在具体合同条款约定不明的情况下，也可发挥其解释合同条款的作用。因此，笔者建议，一方面在订立合同过程中可将合同目的进行明确，从而弥补因具体合同条款约定不明而可能产生的漏洞；另一方面，如若可以，尽量在事先将合同条款约定得明确且具有可操作性，以便最大限度避免争议。
当然，考虑到商业地产租赁谈判的复杂性与双方力量的不均等性等场地租赁合同对乙方有利的，若事前双方未能达成明确且具有可操作性约定的，可及时聘请专业律师介入补救，最大限度维护自身合法权益。
二、关于“装修改造条款”
关于“装修改造条款”，是商业地产租赁合同中的一大常见条款。
该案中，甲乙双方在租赁合同中约定：“乙方有权根据乙方自行制定的电影院特有标准对该房屋内部空间进行设计和装修，但乙方必须事先将此类方案报甲方审核批准，并且乙方须保证该设计、装修必须符合国家、地方法律法规及政府主管部门有关规定”；“甲方应对乙方提交的设计、装修方案在收到后的5日内书面回复是否批准，逾期未回复的，视为甲方批准同意该方案。甲方不予批准的，应在书面答复中明确写明理由和整改建议，否则也视为批准同意该方案”。另外，合同还就乙方在未征得甲方书面同意擅自拆改房屋主体结构的，特别约定甲方享有合同解除权。
庭审中，甲方提供了相关照片、电子邮件等证据证明乙方在对房屋进行改造时未依约向甲方报批，以及其已多次通知乙方改造房屋存在较大安全隐患等。并且，虽然乙方不予签收，但是甲方亦已将相关文件进行送达。特别针对乙方拆改房屋主体结构情况，甲方还进一步提供竣工图纸、装修设计剖面图等，以证明乙方擅自拆改钢梁破坏房屋主体结构，已构成违约，其有权解除合同。乙方则主要就房屋主体结构是否已被改动问题提出，发生钢梁拆改系其委托的第三方施工所致，且因甲乙双方在租赁合同中约定了乙方有权进行改造升顶等，故钢梁拆改符合双方约定，其行为不构成对房屋主体结构的改动，甲方并不享有合同解除权。
终审法院对此认为，由于房屋建筑主体结构关系到建筑物本身及建筑物使用者的安全，故对于拆改主体结构的行为，无论从行政部门监管角度抑或从民事活动意思自治范畴，均持否定态度。具体而言，行政主管部门对该行为明令禁止且规定了相应处罚后果；在民事活动意思自治范畴内，具体到租赁合同行业惯例，拆改主体结构行为的直接后果即出租人有权解除合同。结合涉案事实，乙方委托第三方对影厅进行钢梁拆改，并将屋顶在原有规划基础上向上加高近两米的行为，已实质变动房屋原有的承重结构，且就乙方后对屋顶进行二次加固的行为，也可得出改造行为给房屋造成了安全隐患的结论。
至于双方对房屋改造的约定，终审法院认为，此并不意味着甲方无条件同意乙方对主体结构进行改造，更不意味着甲方同意且承担因乙方改造屋顶行为将带来的一切后果。同时，乙方未能提供向甲方报送改造方案并得到对方同意的证据。故，乙方擅自拆改钢梁的行为破坏房屋主体结构，构成违约，甲方解除合同的诉求合法有据。
通过以上法院的认定可以得出，作为房屋租赁合同惯例之一，拆改房屋主体结构行为的直接影响即出租人有权解除合同。对于出租方而言，对此类条款进行主要如该案一般的约定相对有利；对于承租方而言，要时刻注意把握改造装修与拆改房屋主体结构之间的界限。不过，退一步讲，如确实在存在构成拆改房屋主体结构情况的，也可通过协商或者进一步举证等方式证明出租方对此已明知、无异议。
三、关于“违约责任条款”
作为违约责任表现形式之一，有关违约金及损害赔偿的约定几乎系商业地产租赁合同中的必备条款。
该案中，甲乙双方就违约责任事项有如下约定：“甲方因乙方违约而解除合同的……乙方应向甲方支付相当于本合同6个月的租金（以解约时的租金或解约前12个月的平均月租金孰高为准）的违约金，如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失的，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。”
对此，就甲方向乙方主张的违约责任，终审法院在结合合理预见、实际损失情况、合同履行情况、过错程度以及公平原则的基础上酌情进行了确定。终审法院认为，首先，甲方存在实际损失，即乙方在长达数年未付租金等成本的情况下占有、使用涉案租赁物用于商业经营，获取经营利益，而甲方在未得租金情况下反倒需向乙方提供物业服务等，甲方的损失是显而易见的；其次，基于房屋租赁合同性质，乙方在签订合时也应可预见其违约将会导致甲方遭受空置期损失、租金损失等，该等损失与其违约行为间具有直接因果关系。且因甲乙双方关于租金等费用支付条款约定仍有不明，在发生争议时甲方未能就该等条款与乙方进一步协商或补充约定，存在过错。最终，终审法院结合公平原则，参照租赁合同约定的租金标准，酌情确定了乙方所需承担的违约责任。
在笔者看来，该案中，在“发现”乙方违约后，甲方负有主动与乙方就相关争议进行协商等防止损失继续扩大的义务，此为合同法减损规则的体现——所谓“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。再者，终审法院根据甲乙双方约定将违约金视为赔偿性违约金，在甲方受有损失的前提下，以弥补损失为原则。另外可以延伸的是，赔偿性违约金无疑在很大程度上发挥了损失弥补作用，但在当事双方约定惩罚性违约金（即赔偿损失之外，还需承担的违约金）的场合下，又当如何处理？笔者以为，商业地产租赁合同纠纷具有鲜明商业属性，如仅是将合同涉及的违约金一味定性为赔偿性违约金，恐怕一定程度上会使得商事交易违约成本过低，不利于促使双方秉持诚实信用原则、最大限度履行合同。毕竟作为理性的商事主体，其应当也必须为其商事行为“买单”。 以上，为笔者结合本所近期成功代理的某一较为典型同类案件进行的论述与分析，希望能为有需要的同仁提供帮助。当然，除以上展开分析的三大争议点及相应“攻防”策略外，在商业地产租赁合同纠纷中，也存在着有关“费用支付条款”、“排他性条款”、“扣率条款”、“物业管理条款”、“项目及履约保证金条款”、“撤场条款”等其他争议点及相应“攻防”策略（实际上，本文分析内容也可能仅是上述三大争议点中某一侧面所对应的“攻防”策略），只是囿于文章篇幅，拟留作日后另文探讨。
廖政（廖正）
实习律师、文康-君益诚实务研究中心负责人
廖政（廖正），吉林大学法学学士、山东大学法学硕士，自从业以来，参与办理或协助办理了多项公司或金融诉讼/仲裁案件，具有较为丰富的公司或金融诉讼/仲裁案件办理经验，对公司或金融法律业务有着较为独特的理解与一定的行业化知识背景。
在日常承办案件之余，廖政（廖正）还对法律实务研究与法律文章撰写具有浓厚兴趣，曾在多家知名平台公开发表了《资管领域“差额补足”法律问题分析》、《从实务角度看涉股权激励纠纷相关问题及应对策略》、《全国法院如何判定“名股实债”？》、《全国法院如何认定“公司决议撤销纠纷”？》、《网络直播平台与网络主播的合同争议及法律规范》、《大数据梳理：涉商事委托中委托人是否享有任意解除权》等多篇专业文章。
廖政（廖正）的工作语言为中文和英文。
