丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

中国目前租赁市场有多大？1.38万亿

从我国租房市场的需求结构来看，一部分为流动人口带来的租房需求，另一部分为户籍人口在户籍所在地的租房需求，其中流动人口带来的租房需求占绝对主力。

统计局公布数据显示场地租赁市场，2016年末全国流动人口总规模为2.45亿人。根据国家人口计生委发布的《中国流动人口发展报告》，2013年流动人口家庭中租住私房的比例为67.3%场地租赁市场，本次测算仍沿用该比例。户均人口方面，2015年流动人口在流入地的家庭规模为2.61人，根据2013-2015年家庭规模增长速度估算，2016年流动人口在流入地的家庭规模为2.67人。另外，根据中国指数研究院重点城市租金水平估算2016年全国户均年租金（私房租金）为2.0万元，据此测算流动人口带来的租赁市场规模每年达1.2万亿元。

从落户地就业的高校毕业生租房需求来看，近五年毕业生总人数为0.36亿人，假设其中70%在就业地落户且50%在租房，合计租房人数0.13亿。根据智联招聘调查数据，2017应届毕业生实际签约月均工资4014元，另外根据香草招聘联合房天下发布的《2017年应届生租房价格报告》，接近80%的应届生租房开支占月工资的比例在10%-40%之间，我们选取25%的均值计算，应届毕业生月均租房支出约1000元/月，按此测算落户地就业的高校毕业生带来的租房市场规模为每年0.15万亿元。

结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场，总租赁人口接近1.8亿人，租房市场规模达1.38万亿元。

中国租赁市场空间多大？1.71万亿

外出农民工、高校毕业生等人数持续增加，2020年流动人口规模将保持在2.4亿以上。2016年外出农民工占流动人口的比重接近70%，2017-2020年预计年均增长0.3%；另外部分高校毕业生等城镇户籍人口也是流动人口的重要组成，预计“十三五”时期我国高校毕业生规模年均增加770万左右。据此我们预测，2020年我国流动人口在2.42亿水平。

随着租房长效机制的建立，我国租房体系不断完善，对居民的租房保障更加多元和完备，外出农民工、高校毕业生等人口的租房占比有望提升，且流动人口逐渐向沿江、沿海、沿交通节点等地区聚集，特别是三大城市群内部城市和中西部省会城市，这些城市房价绝对水平较高，近年首次购房置业年龄推迟，部分需求转向租赁市场。综上测算，在未来租金水平继续稳步上涨的背景下，至2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。

谁在租房子？租的什么房？

目前流动人口中，80 后为代表的新生代已经占据主流，6 年来我国流动人口平均年龄呈持续上升趋势，从2011 年的27.3 岁升至2016 年的29.8 岁，80 后新生代流动人口的比重不断上升，2016 年已达64.7%，成为流动人口中的主力军。16-59 岁的劳动年龄流动人口中，“80 后”流动人口比重由2011 年的不足50%升至2016 年的56.5%；“90 后”流动人口的比重由2013 年的14.5%升至2016 年的18.7%，呈现稳步增长的趋势。

从租房人租住的房屋类型来看，租住私房的占比最高，为65.3%，此外还有单位提供的租房、雇主房、就业场所等，我们需要注意的是，在分析机构渗透时，租金市场的规模应当以租住私房为研究对象。

目前租住的房屋仍有部分条件相当差，包括没有洗澡设施、没有卫生间、没有厨房，甚至没有自来水等，直至2016 年，拥有卫生间的比例为77%、厨房为75%、洗澡设施为61%，未来租住品质的提升将是专业租赁机构。

从全球看中国，租赁市场趋势会如何？更多人租房，房租更贵

世界发达国家住房拥有率多在50%-65%之间，也就是说，在相对成熟的市场化体系中，约有1/3至1/2的人口将通过租赁方式解决住房问题。

我国和多数发展中国家类似，当前住房拥有率水平显著高于发达国家，人口流动性较弱。随着我国社会市场化进程深入、住房租赁市场不断完善、户籍制度改革不断推进，未来我国住房拥有率或将逐步下降，更多人口将进入租房市场。

从中长期看，美国租房率与房价呈反向相关。也就是说，在房价上涨，尤其是快速上涨阶段，人们的购房意愿更强，选择租房人数急剧减少；房价平稳至下降阶段，虽然人群购房能力增强，但更多的人愿意选择租房。

由此我们假设，随着我国房地产市场进入平稳发展阶段，在成熟的体系保障下，愿意选择租房的人群比例将提升。

通过深入研究发达国家的租房情况，我们发现，相当比例的家庭选择租房并不一定是年轻过渡时期的被动选择，而是主动选择租房作为一种生活方式。

与我国类似，美国租房市场的主流需求来自单身、收入水平较低的年轻人。同时值得注意的是，美国市场中各个年龄层的租房人口均占一定比例，60岁以上的租房人口占比近20%。调查研究显示，在一个美国居民的生命周期中，其住房路径基本如下：

1、学生时代至初入职场时期，多数年轻人选择租房，尤其在高房价地区。这一阶段年轻人尚未组建家庭，多租住在市中心附近的小户型公寓中。

2、进入30岁之后，人们开始走入婚姻并抚养下一代，这期间有大部分家庭选择购买房屋。但30-50岁人群中，仍有约40%的人群租房，或受限于收入水平，或为了更好的学区。这些抚养孩子的家庭多选择郊区，租住面积较大的独立房。

此外，选择租房的家庭并不一定是受限于收入。2016年，在年收入高于7.5万美金（2016年美国家庭收入中位数为7万美金）的家庭中，约有20%的家庭选择租房。根据房利美的一项调查显示，高收入家庭选择租房的原因在于租房能提供更高的便利性及较小的生活压力。

3、进入60岁以上阶段，人们开始逐步再次转向租房市场。主要原因在于孩子长大成人离家之后，人们不愿意或没有足够能力维护自住房屋，尤其在75岁之后，老年人开始选择具有养老设施的公寓。这一阶段人们多住在城市内部。

考虑我国市场的实际情况，一方面，从租售比指标来看，我国租金回报率远远低于发达国家，一些大城市年化投资回报率仅为1%-2%；另一方面，我国人均收入对租金水平的影响较为明显。然而通过对比一些发达国家租金收入比，我们发现，无论相对房价还是收入水平，我国租金水平并不高。

我国住宅的租金整体偏低，租金收益率也较低，背上广深的租金收益率都不足2%，比如上海几个热门小区的租金收益率水平，也几乎都不足2%。

从租金绝对水平来看，北京是全国最贵的，78 元/月/平米，其次是上海、深圳、杭州、广州、南京、福州等地。

中国整体的租金水平在全球来比都是相对偏低的，假如东京租金价格为100，则上海为77、北京为68，相反如果是销售价格来看，北京是106，上海是134，这也证实了中国租金收益率明显偏低于全球水平。

租赁市场供给情况：长租公寓进场

从目前的供应结构来看，以北京链家的统计，北京120 万套的租赁住宅中，其中40%通过中介，另外40%通过二房东（这部分房源大量集中在城郊区域或低客单价的房屋），另外10%则包括了自如这类的品牌公寓，最后10%则是C2C 的市场。

从国际上看，美国的租赁市场十分发达，专业持有和运营的机构众多，2016 年租赁市场机构渗透率在30%以上。在美国租赁住房结构中，独栋住宅占比35%，公寓占比61%；其中公寓租赁市场的机构渗透率为52%，个人占比为48%。假设独栋住宅均为个人持有，那么美国租赁市场的机构渗透率为31.72%。但是，从全国看，我国的租赁市场以职业二房东和个人房东为主，机构和中介的渗透率预计为6-10%。

截至2017年9月30日，北京、天津、杭州、广州、佛山、上海、成都、苏州等城市共计成交自持和租赁用地超100宗，可提供约400万平方米租赁面积。

北京未来五年计划供应租赁住房50万套，上海在“十三五”期间租赁住房供应70万套（这部分租赁住房中不涵盖保障房中的租赁性住房），广州未来五年计划供应15万套租赁住房。

在如此大的市场空间下，各路资本纷纷进入租赁市场，特别是长租公寓领域，长租品牌不断涌现，比如魔方公寓、青年汇、YOU+等，另外万科、龙湖、保利、旭辉等开发企业也纷纷进入热点城市抢滩长租市场，目前房地产企业TOP20中已有过半企业涉足长租领域，长租公寓市场将得到快速发展。

最后，说说租房保障制度

在国外占比极高的社会化租赁住房中，租户的合理权益得到了较好的保障。如纽约市2014年调查数据显示，租房家庭中，在当前住房中居住时长超过10年的比例达23.5%。

美国的租金管制制度（Rent Control）在保障其租赁市场平稳发展方面发挥了重大作用。

以纽约为例，其租金管制制度规定了房东必须提供的一些基本设施，同时设置了租金涨幅上限。租金管制的实施在一定程度上协调了中低收入者的住房问题，缓解了社会的矛盾，并抑制了租房市场的价格。在纽约市租金管制房屋占比最多的曼哈顿核心区，租金管制下的房租约为市场价格的一半。因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响。这一措施对我国特别是北京、上海等中心城市的房地产市场调控具有重大借鉴意义。