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《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》解读

2020年6月8日，自治区发展改革委会同自治区住房和城乡建设厅、市场监督管理局对《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改法规[2016]1189号)(以下简称《原办法》)予以修订，通过反复征求意见、实地调研、专家研讨、会议研究、面向社会公开征求意见、合法性审查、公平竞争审查等程序，形成了《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》(新发改规[2020]8号，以下简称《新办法》)。为适应新情况，《新办法》充实了新的内容，由31条增加至58条，增加27条，分为总则、物业公共服务收费、住宅小区停车收费、其他服务收费、价格调整、监督管理、附则等，具体解读如下：

一、物业服务收费的性质、范围及成本构成

(一)物业服务收费属于经营服务性收费。

依据法律法规和新疆维吾尔自治区定价目录规定，按照不同物业的性质、用途分别实行政府指导价和市场调节价。《新办法》明确，业主大会未召开、业主委员会未选举之前的普通住宅前期物业公共服务费、住宅小区停车收费实行政府指导价；业主委员会成立后，实行市场调节价，进一步明确了实行政府指导价和市场调节价的界定。

(二)物业服务收费的范围。

物业服务收费包括物业公共服务收费、住宅小区停车收费、其他服务收费。其中：物业公共服务费指物业服务企业提供物业管理公共区域内的清洁卫生、冰雪清除、维护秩序(安防、交通、消防等)、绿化养护等服务后，按合同约定或发展改革部门规定向业主收取的费用；住宅小区停车收费指在物业管理区域内租赁建设单位、业主共有、业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费；其他服务收费指物业服务企业向业主或者物业使用人提供室内设施维修、家政等服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主或者物业使用人的其他收费。

(三)物业服务收费成本构成。

《新办法》一是在物业服务价格构成上增加了“安防设施的网络服务费”等内容，明确“物业交付后新增设的安防设施、监控设备等器材费用由业主共同承担，应从住宅专项维修资金中列支”，明确了安防设施、监控设备更新、改造费用性质和来源。二是明确物业管理区域的二次供水、供暖、供电设施设备产权未移交的场馆租赁费，相关能(损)耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入物业服务成本、不得再向业主另行收取；产权移交的，相关能(损)耗费用及二次供水设施设备的消毒、保洁防疫费用计入供应价格。

二、物业公共服务收费管理方式

(一)普通住宅称谓的界定。

《原办法》规定、普通住宅指除别墅以外的全部住宅。《新办法》明确普通住宅指单元式住宅楼栋：非普通住宅一般指非单元式低层住宅楼栋，具体由建设单位在委托前期物业服务企业前场馆租赁费，报物业行政主管部门认定，区分标准更适应当前土地用途管理与住宅设计的多样化现状。

(二)普通住宅和非普通住宅物业公共服务收费管理方式不同。

目前各地均实行建设单位与物业服务企业在政府指导价内确定收费标准。《新办法》采取更加市场化的基准价原则，规定上下浮动幅度。一是普通住宅小区的前期物业服务，可由物业服务企业与业主依据住宅小区实际，按照价格调整规定商定上下浮动幅度，体现政府指导价下价格变动的灵活性，更加符合物业服务市场化发展现状，也鼓励物业服务企业主动加强与业主沟通，提升服务质量；成立业主大会的普通住宅小区，由业主委员会或业主大会与物业服务企业协商确定物业公共服务费标准。二是非普通住宅及非住宅物业公共服务费实行市场调节价，由业主与物业服务企业协商确定。

三、住宅小区停车收费管理方式

(一)住宅小区停车收费的范围。

住宅小区停车收费，是指在物业管理区域内租赁或占用建设单位、业主共有及业主自购的车库、车位，由业主、物业使用人交纳的车位租赁费、场地占用费、停车服务费。普通住宅小区业主大会未召开之前的车位租赁费、场地占用费、停车服务费均实行政府指导价；业主大会召开、业主委员会成立后的场地占用费、停车服务费实行市场调节价，车位租赁费由业主与建设单位或物业服务企业在政府指导价范围内协商确定。

(二)车位租赁费执行政府指导价。

由于停车需求与车位供给的矛盾突出，建设单位具有交易的优势地位，业主对建设单位所有权的地下停车位有交易依赖性强、无替代品、竞争性小、缺乏价格弹性等特征，建设单位出租地下停车位的租金不完全具备市场调节价的基础。目前个别地州市对地下停车位租金实行市场调节价后，造成一是建设单位或物业服务企业垄断定价，地下车位租金大幅攀升，业主被迫接受、投诉激增，社会矛盾加深；二是建设单位为尽快收回地下车库的投资成本，利用优势地位、交易依赖性和定价权，制定相对高收费标准的车位租赁费和相对低价格的车位售价，变相迫使业主购买车位，限制业主租赁车位的选择权。

实施政府指导价后，建设单位或业主在政府指导价的范围内，考虑地下停车位硬件设施的优、良、差等具体情况、协商确定地下车位租赁费标准。

(三)场地占用费收益归全体业主所有。

目前，我区大部分住宅小区专用停车场配置未达到1：1比例，业主、物业使用人停车要占用全体业主共有的公共场地或道路停车，此部分收益归全体业主所有。物业服务企业可以从场地占用费收入中获得一定比例的报酬，具体报酬比例由各地发展改革委确定.场地占用费的收益主要用于共用设施设备，公共场地的维护、改造、保养等方面。

(四)购买车位的业主需要交纳停车服务费。

占用全体业主共有道路停车的照明、清洁成本已经包含在相关的物业公共服务费用内，因此交纳场地占用费的业主不再交纳停车服务费。大多地下停车库的产权属于建设单位，清洁地下停车库的成本不应该包含在物业公共服务费内，让全体业主承担，而应由建设单位或购买地下车位的业主承担。同时，车位租赁费已包含停车服务费，租赁属于建设单位所有权车位的业主无需交纳，建设单位向物业服务企业支付停车服务费。因此，仅购买车位的业主需单独交纳停车服务费。

总体看，使用车位的业主只需交纳车位租赁费、场地占用费、停车服务费中的一项，物业企业不得重复收取。

(五)临时停车的相关规定。

短时或节假日走亲访友车辆，首小时或前两小时应当免费。之后按停车小时累计计算，并限定夜间或单日最高收费上限。

四、对收取装修押金及小区共用部位收益的规定

(一)对收取装修押金不作要求。

《原办法》原则上禁止了收取装修押金行为。但在实施过程中存在业主因装修造成建筑楼共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业无法及时修缮，从而影响全体业主利益的情况，也存在物业服务企业变相收取押金且不退还的违法行为。在国家法律法规对是否能收取装修押金尚未明确规定的情况下，《新办法》将是否收取装修押金，交给物业服务企业和业主视情通过协议确定，但物业服务企业不得以是否交纳装修押金为前置条件阻碍业主办理房屋入住手续。

(二)共用部位、共用设施设备收益归全体业主共有。

《新办法》对“小区共用部位、共用设施设备收益”做了较为清晰的界定。利用小区公共区域的广告收入基站场地租赁费标准，比如电梯广告费、公共外墙广告费等，还有场地占用费，通信基站占地费，物业管理用房外租产生的租金，小区游泳池、运动场等经营收入等，都归全体业主共有。明确利用共用部位、共用设施设备进行经营的收益资金支配由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，物业服务企业也无权使用该收益，必须用于补充住宅专项维修资金，用于物业服务维修费用。

同时，物业服务企业在小区的任何公共区域从事广告经营等活动，业主都有权利知晓并拥有部分收益，或者有权拒绝物业服务企业从事此类经营活动。

五、新增《价格调整》章节有关规定

(一)关于议价发起方的规定。

物业服务企业、业主大会、业主委员会、尚未成立业主大会的住宅小区均可发起提议启动调价。其中尚未成立业主大会的住宅小区中占总人数百分之二十以上的业主提议按照规定的浮动幅度调整前期物业公共服务费标准的，由临时代行业主大会或业主委员会职责的社区居民委员会牵头组织调价。

(二)关于协商依据的规定。

一是协商双方可以共同委托第三方机构对物业公共服务费、停车收费进行评估测算，评估结果可以作为双方协商议价的参考依据；二是县级以上发展改革部门对协商议价可提供信息参考；三是鼓励自治区物业行业协会开展物业服务收费研究测算，为物业服务企业与业主协商价格，提供参考。

(三)关于协商程序的规定。

一是物业服务企业公示拟调价的通知，以及调整的物业公共服务费和场地占用费、停车服务费标准、计费方式、制定依据、成本情况、收费标准有效期、有效期届满后的调价方式等内容，调整停车收费的，还应公示车库及车位产权文件、数量、位置、配比率等基本情况。上述材料公示时间不得少于30天。二是书面报告所在地的街道办事处、乡镇人民政府，行使代管权的社区居民委员会。三是公示期届满后，所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当派员对协商过程进行指导和协调，由业主与建设单位、物业服务企业协商。四是经双方协商达成一致意见，将协商过程和结果在显著位置公示，公示时间不得少于10天；无法达成一致意见的，协商程序终止。

(四)协商失败后的救济。

协商失败后，双方可以共同向街道、乡镇人民政府书面提出调解申请，经调解达成协议的、按调解协议执行。

六、物业服务企业和业主应当履行的义务

(一)物业服务企业应当履行的基本义务。

物业服务企业应当认真学习和严格执行《民法典》《自治区物业管理条例》《自治区住宅物业服务标准》《自治区物业服务收费管理办法》等法律法规和政策性文件，依法经营。

物业服务企业应当全面履行签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》，提供相应等级的专业化、标准化服务。

物业服务企业应当严格执行价格标准，按程序规范调价，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、媒体公众号等方式实行明码标价基站场地租赁费标准，定期在物业管理区域内的显著位置或利用即时通讯应用程序、公众号推送等方式公示物业公共服务费、住宅小区停车收费和经营共用部位、共用设施设备收益收支情况，以及公共水电费摊销等情况，接受业主、物业管理委员会和社会监督。

物业服务企业接受发展改革委、住建局等行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的指导和监督。

(二)业主应当履行的基本义务。

业主(物业使用人)应当按照物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用，不得拒交和恶意拖欠。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳：逾期拒不交纳的，可向人民法院提起诉讼，依法追缴。

业主对房屋进行装修，应当在室内装饰装修工程实施前，向物业服务企业告知。房屋装修期间产生的建筑垃圾，业主可自行清运，也可委托物业服务企业清运的，由双方签订清运协议协商确定费用。