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租赁合同中签订主体并非实际

承租人时，合同责任由谁承担？

温XX与云龙公司租赁合同纠纷一案案例分析

#01

案情简介

2015年6月28日，云龙公司与温XX、廖XX签订《租赁合同》，约定云龙公司将总建筑面积22604平方米的A商场出租给温XX、廖XX，租期12年，自2016年2月1日起至2028年1月31日止，租金为：2016年2月1日-2019年1月31日，租金380万元/年；2019年2月1日-2020年1月31日，租金400万元/年；随后每年递增20万元租金。6月30日，温XX向云龙公司账户支付租房保证金20万元，云龙公司于2015年8月17日开具收据，载明：“兹收到时代公司租房合同保证金20万元”。2015年7月30日，温XX与廖XX注册成立时代公司，温XX占股51%，廖XX占股49%，登记的场所为A商场，自时代公司成立起，A商场一直由时代公司使用。

2017年7月29日，经时代公司股东会决议，温XX将其全部股权转让给王XX和廖XX，并退出公司股东会。2019年5月31日，经时代公司股东会决议，王XX将其全部股权转让给廖XX，并退出股东会，随后时代公司变更为自然人独资的，法定代表人为廖XX。

自2018年1月1日起，承租人无法足额支付租金，云龙公司于2020年9月28日向法院提起诉讼，请求：1.甲乙双方签订的《租赁合同》于2020年10月20日解除终止；2.温XX、廖XX腾退房屋；3.温XX、廖XX连带承担拖欠的租金780余万元；4.温XX、廖XX连带承担支付逾期违约金260余万元；5.两被告连带承担本案诉讼费及财产保全涉及的相关费用。

#02

争议焦点

本案争议焦点为被告温XX是否为案涉标的物的实际承租人，是否应当向云龙公司支付尚欠租金并承担违约责任。

一审法院认为与云龙公司签订《租赁合同》的主体是温XX和廖XX，两人租赁后将租赁场地交与时代公司使用并以时代公司名义交纳保证金是其与时代公司的约定，不能以此认定涉案场地系时代公司租赁，按照合同相对性原则，租赁主体为温XX和廖XX，因此欠付的租金和违约金均应当由温XX和廖XX承担，时代公司在本案中不承担责任。

该案一审判决后，温XX感到非常绝望，其名下所有房屋全部被查封冻结，如果该案生效，其毕生都无力偿还如此近千万巨额的租金与违约金，除了上诉以外，其将上述另行委托给云南天外天律师事务所王强团队。

#03

律师分析

一、我方代理意见

我团队作为温XX二审代理人对本案事实和证据进行重新梳理，提出如下代理意见：

首先，温XX租赁房屋属于成立时代公司的先前准备行为，公司成立后应当由公司承担相应的租赁合同权利义务。该合同已经作为时代公司成立的场地租赁合同备案到市场监管部门，该租赁合同是为时代公司成立签订，公司成立后也由时代公司享有相应权利义务，其租赁合同的实际履行人应当是时代公司，温XX完成注册后其涉及租赁权利义务依法应当由成立的法人公司承担与享有；其次，云龙公司与时代公司对租赁合同的实际履行表明云龙公司认可租赁合同的承租主体是时代公司，属于双方同意租赁合同承租主体的变更；最后，本案由温XX承担责任有违公平原则。

1、谁是租赁关系中的承租人，应当进行实质分析，而不应仅以书面合同为依据。

本案中，温XX是否应当承担支付欠付租金及违约金的责任，核心在于，其是否是《租赁合同》中权利义务的承受人。

温XX与廖XX原为A商场中的单店商户，由于商场经营状况不佳，两人约定成立公司承租A商场用作大型家居卖场，向其他家居店出租，以收取租金。虽然温XX、廖XX以个人名义与云龙公司签订《租赁合同》，但是租金支付主体及发票收据的开具对象均为时代公司，这些证据均表明时代公司为租赁关系中的实际承租人。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从时代公司登记备案材料可以看出，温XX、廖XX签订《租赁合同》系成立公司的准备工作，租赁标的物自租赁之日起一直由时代公司使用，从云龙公司开具收据、发票及发布解除合同通知书的对象可以看出，云龙公司对于涉案租赁物的实际使用和收益主体为时代公司的情况明知且未持有异议。因此，本案中，书面租赁合同的主体与实际租赁关系的主体并不一致，时代公司才是涉案租赁合同的实际承租人。

2、合同权利义务对等原则。

2015年6月28日，温XX、廖XX与云龙公司签订《租赁合同》；2015年7月30日，时代公司成立；2017年7月29日，温XX出让其全部股权，退出时代公司；自2018年起时代公司开始欠付云龙公司租金；2020年9月28日，云龙公司起诉温XX和廖XX，要求支付欠付租金及违约金。

从事件发生的时间线可以看出，2017年7月29日，温XX退出时代公司后，不再享有公司的权益，也不再享有涉案租赁物的收益，而租金欠付发生于2018年之后，在其退股之前的租金已经支付完毕解除场地租赁合同协议，根据权利义务对等的原则，温XX不应再承担支付后续欠付租金及相应违约责任的义务。

3、公平原则

一审法院在查明本案的实际租赁人为时代公司的前提下，要温XX、廖XX承担责任有违公平原则。本案已经从证据反映出温XX、廖XX作为时代公司发起人承租该物业后就移交给时代公司使用至今，所有的合同关系、款项关系、发票关系都是时代公司与云龙公司发生，现在要求公司发起人承担责任明显有失公平。

二、本案代理难点

1.云龙公司与温XX、廖XX签订的《租赁合同》中未提及设立时代公司事宜，仅约定双方在房屋租赁合同履行时的权利和义务。从形式上看，温XX就是《租赁合同》中的当事人。

2.即使认定温XX作为时代公司的发起人，为设立公司与云龙公司签订《租赁合同》，设立人在设立公司过程中以自己的名义签订合同，第三人可以选择由设立人或法人承担责任，该规定对我方不利。

三、本案代理亮点

1、云龙公司起诉时，时代公司已经变更为，法定代表人为廖XX，难以说明温XX签订《租赁合同》时系为设立公司而为的准备行为，且《租赁合同》中亦未体现设立公司的相关内容，一审法院认为温XX和廖XX租赁房屋后，只是将租赁物给时代公司使用，并不能认定时代公司是实际承租人。

二审代理中，通过与当事人沟通，调取工商登记档案等材料发现，在签订《租赁合同》时，温XX为时代公司的大股东，且公司在设立时已将《租赁合同》予以备案，如今的形态系多次股权和工商登记变更的结果。以上证据足以证明，温XX、廖XX租赁涉案标的物并非为自己使用，而是为时代公司使用。

2、在合同签订主体并非时代公司且书面《租赁合同》也未提及时代公司的情况下如何证明时代公司为涉案标的物的实际承租人，举证有相当大的难度。首先，在合同的实际履行过程中，除公司设立前的第一笔租金及租赁合同保证金由温XX支付外，其余租金及物业费均由时代公司和股东王XX支付，云龙公司开具发票收据的对象亦为时代公司；其次，2019年12月13日，温XX、廖XX及王XX向云龙公司寄送了《承租人变更申请书》，申请书中说明了为设立公司所需签订《租赁合同》、股权变更事宜及在温XX退出时代公司股东会之后所产生租金与温XX无关等事项，请求云龙公司将承租人变更为时代公司或者廖XX、王XX；最后，2020年10月19日发送了《解除租赁合同的通知》，该通知对象为时代公司内各商户。

因而，我方认为，在合同履行过程中，云龙公司认可了时代公司实际承租人地位。通过对以上证据的分析整理，我方充分论证了温XX并非案涉标的物的实际承租人，不应当承担责任的代理意见。

3、由于法律明确规定了设立人为设立公司在设立公司过程中以自己的名义签订的合同，合同相对人可以选择由设立人或法人承担责任。从设立人责任承担的法律规定看，我方难以寻求不承担责任的突破口。因而，在代理本案过程中，我方并未选择设立人不承担责任的思路，而是从合同权利义务的实际承受人以及民法的公平原则出发，论证时代公司、而非温XX才是实际的合同相对人，时代公司享有租赁物权益的同时也应当承担义务。

#04

终审判决结果

二审法院认为：

首先，虽然书面《租赁合同》的签订主体为温XX和廖XX，但其并非租赁关系中的实际承租人。从合同的实际履行看，时代公司将A商场中的门店出租给商户，收取了租金。时代公司也向云龙公司支付了商场的租金及物业费，时代公司才是租赁合同权利义务的实际承受人解除场地租赁合同协议，一审法院仅以书面租赁合同为依据判断合同的权利义务主体并据此认定温XX仍需支付后续租金及承担相应违约责任对案件事实认定不够全面，也导致当事人之间利益失衡，应当予以纠正；

其次，温XX于2017年7月29日退出时代公司，其不再享有公司权益，也不再享有涉案租赁物的收益，不应承担支付欠付租金及违约金的责任。

最终，二审法院判决撤销一审判决，认定该租赁合同实际履行不并非温XX，而为时代公司，判决温XX不承担责任。

#05

法院观点

在案件代理中，对于法律关系复杂的案件，选择以何种法律关系为突破口或成为胜诉的关键性因素。

本案一审判决结果对我方当事人极为不利，其名下资产均被采取保全措施，公司已濒临破产边缘，在本案代理过程中，我团队对证据进行细致梳理、对事实予以深入分析，重新制定诉讼策略，最终以温XX并非租赁关系中的实际承租人为切入点，获得二审胜诉判决，避免了当事人破产的结局，也赢得了当事人对我团队承办律师的认可。

#06

小结

在案件代理中，对于法律关系复杂的案件，选择以何种法律关系为突破口或成为胜诉的关键性因素。

本案一审判决结果对我方当事人极为不利，其名下资产均被采取保全措施，公司已濒临破产边缘，在本案代理过程中，我团队对证据进行细致梳理、对事实予以深入分析，重新制定诉讼策略，最终以温XX并非租赁关系中的实际承租人为切入点，获得二审胜诉判决，避免了当事人破产的结局，也赢得了当事人对我团队承办律师的认可。

END

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