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深度：房产税最后利好兑现以后，重庆市场将迎来漫长冬天

2018年元旦，重庆市政府关于房产税的征收费用的调整，给市场送来最后一丝暖风，按照房产税的征税规则的变化（前两年均价的2倍水平），重庆房地产征价格将上调至15455元（按照规则，去年你14000单价买的房子需要永久性交税，当然如果未来市场下行，明年如果税收调节到15000以内，你在那个价格买的房子同样要交税）。按照移动平均值动态交税，从某种角度来说，也属于一种市场公平。

房产税原本是一个历史概念，重庆2011年已经开始征收房产税。且一直持续，市场并没有太大的波澜，也没有太多的关注。但今年房产税调节还没出来，市场已经理解为利好，原因自然是对后期市场的看好。很显然多数的逻辑市场里，房地产市场价格之所以会持续高涨，在于如下几个理由：一是货币超发，人民币要贬值（这个逻辑会被事实证明错的离谱，不相信你想哈，你买的汽车，贬值了么？）；其次是土地价格的上涨，成本决定售价（如果市场只有供应方，那么这个逻辑将是真理） ；第三未来政府将减少土地供应（重庆市场其实并没减少多少，2017—2021期间要出让95000亩土地），多数中型甚至大型房企也开始谋求生存之路，房屋会越来越少，供求减少，自然价格不会下跌；第四是本轮调控，主要系政府所为将价格抑制住，否则价格应该会更高，只要政府放开调控，市场必然会价格反弹！第五是中国老百姓真的没有其他投资渠道，只能投资买房，但问题是城市化进入中期阶段以后，速度必然大幅度下降，城市人口增长速度必然将大幅度下降重庆场地租赁，而普通制造业与其他关联产业的恶化，会让新入城的欲购房者三思而后行，城市化本质也是个筛选过程，有能力的人率先入城，而相对落后的人，相对较晚入城是规律使然，而从人均拥有住房面积以及实际使用效率来看，前两年被热炒的住房空置有恶化趋势，远非短缺这个概念（从这个角度来说，我们一直看空长租公寓，当然条件特别优越的地方，服务特别好，因为城际间人口流动性带来的需求，还是存在，但并不那么充分，这个需求市场将最终反映到分时租赁这个市场中去，而不是长租公寓）。

而至于重庆市场，尽管重庆市场没有受到限购，市场需求强烈，政府为了确保市场一定程度内的秩序和规则，采取了必要的调控策略和措施。因此出现了一定程度的价格抑制问题。而对重庆市场看多的理由中，还有一条，即重庆房价一直很低，且涨幅很低，远远低于全国平均水平。所以价格更不可能跌，在重庆直辖市的地位，以及如此低的价格，市场几乎不可能跌！从逻辑来说，成交价格是所有因素博弈的结果，重庆价格低自然有低的原因：一是市场供求关系；二是市场累计成交量的关系；三是城市人口增量关系；四是居民收入问题；五是购房者采用杠杆的问题；第六个问题是城市等级与城市未来的问题（需要注意的是重庆已经直辖20周年，该兑现的利好，已经差不多兑现完毕，直辖10周年至20周年，是重庆政策领先优势最明显的10年，进入20年以后，重庆政策的独家优势，逐渐沦为城市平行性竞争优势，比如自贸区重庆并不是第一批）。这六大理由中，真正看多的理由应该是重庆人口回流，城市出现人口净增长状态，但城市人口回流是个缓慢增加现象，与房地产市场现阶段迅速放量呈现出结构性的市场非对称。

当然我们还要重点讨论房地产市场的周期问题，本轮房产市场上涨有三个因素：一是去库存政策，缺乏对行业的最终走势的预判导致的市场预期紊乱而产生的错觉，本轮去库存政策双线加码让企业去库存，一是新增贷款大幅度增加，2017年一年新增贷款超过2006—2008年这个三年周期；其次是购房门槛重心下移；第三是金融创新（自由化运动）带来的购房门槛下移，这三者合力刺激了房地差市场需求井喷（还有个重要因素，国民自信心匮乏，有钱的中产大幅度移民以后，以及美国政府换届带来的人民币贬值预期论），而供应一方面受到市场自发的调节因素影响，另一方面受到行业供给的刚性制约（重庆2017年的供给侧改革，深度抑制了供给产生的速度周期，造成供应的滞后性更强）；以及政府有意识的在土地，税收，企业杠杆方面的约束，导致的供给缓慢；需求加速与供应减速导致的市场表象失真，形成短缺幻觉，加速价格上扬；而市场的实质则是，2015年一月开始，以北上广一线市场土地市场温和抬头开始（国家统计局的数据图上显示的很明显，而市场真正开始有明显迹象的是2015年一线城市土地市场）；而2016年以南京为龙头的二线土地市场地王频出；最后是2016年10月，需求恐慌蔓延到成都，2016年12月进入重庆；而2017年6月以后，北上广一线城市开始调整（应该解释为受到市场调控抑制，但如果北上广不调控，二线城市三线城市会加速市场抽水出逃，快速下滑）；二线城市龙头南京市场开始出现土地市场低溢价（2017年是个5年周期中的特殊年份，19大的召开改变了市场供应的时间节奏）；而受到市场更大抑制的成都，市场开始松动（供应松动以及各种变相松绑政策频出）；重庆市场在2017年双向收益于市场结构性的变化：一方面受到其他城市土地供应节奏的影响，重庆市场在2017年几乎形成了独家土地供应市场重庆场地租赁，但这种优势将在2018年不复存在；第二是需求市场，重庆市场一不是房价热点城市，二不是限购城市，受益于其他城市的资金外流，产销两旺是市场火热的根本原因。

但这种阶段性优势是不可持续的，随着二线城市回调的幅度开始加大，各地城市政策松绑的幅度会越来越明显，资金回流将是市场必须要面临和考虑到的问题（退一步说增量资金的匮乏）；其次是在2017年土地牛市行情中出让的大量土地（2016.10—2017.9期间出让土地数量超过3800万方），将进入入市高潮期，缩减的购买力与弱化的城市比较行业优势，与加速的供给导致的三方因素，一方面将改变市场现状，另一方面将改变市场预期，这两者导致的行业特征逆转，加上2017年市场火热的背景下出现的市场透支（加杠杆入市场），重庆地产市场将在2018年进入新库存快速产生阶段。都说股民的记忆只有7秒购房者的记忆有多长呢？

从中期来看，重庆市场应该还有较长的时间，一方面成渝都市圈运动，伴随着高铁的快速发展，才开始兴起；另一方面随着现有都市区域的潜力日渐耗尽，对新的增长的要求必然是城市管理者寻求新的经济增长点，成都东与重庆西将是这轮运动的最大受益者（成都向南延伸也到尽头的趋势）；第三是两个首位城市的叠加效应和优势，将在这个阶段凸显出来。大城市的增长，在成渝未来很长一段时间内还会有人口红利（经济腹地的城市居民迁徙）；第三方面得益于重庆的落后优势形成的后发优势，这点在消费型社会中变得更加具有竞争力（人口优势形成的小费市场优势），这种优势将导致外来人口的流入，而从宏观来说，房地产市场再次进入买方市场，城市格局必将在进行一轮深度结构性调整，而重庆则受益于川渝经济走廊的人口基数，以及成渝首位城市的效应而持续收益。

最后我们有个简单结论：短期市场回调，甚至超调是市场自身运行的一个基本规律和市场的自觉行为。但从更长的时空来看，重庆市场应该还有脉冲式上行区间。市场还会运行较长一段时间的高位需求和高位供应时间周期。