丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。

全国人大常委会法制工作委员会发言人、研究室主任臧铁伟于2月10日表示，当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

具体到房屋租赁合同，导致合同无法履行的原因可能有很多，只有因疫情及防控措施直接导致无法履行合同义务或合同不能履行的，才可以不可抗力作为抗辩理由。与疫情有关的房屋租赁合同纠纷有些已经进入法院诉讼程序，我们尚未检索到判例。我们检索到有两例租期届满后未及时返还，在疫情发生后主张减免房租使用费的案件，一起看看法院如何审理。

NO.1

【案例1】（2020）沪02民终1480号

2016年4月18日，吴某与韩某签订《房屋租赁合同》，约定吴某将案涉房屋出租给韩某经营面馆使用，租赁期自2016年5月6日至2019年5月5日。租赁期满双方未续签租赁合同，韩某一直占有租赁房屋未返还。

吴某向法院起诉，请求法院判令韩某立即迁出房屋并支付自2019年5月6日至实际搬离之日止的房屋使用费。韩某答辩称，基于目前疫情影响，结合合同法第117条之规定，租赁房屋占用费自2020年1月27日起予以扣减。

法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方未继续签订租赁合同，吴某要求韩某搬离租赁房屋的诉请，于法有据，应予支持。双方租赁合同到期终止后，韩某未依约返还租赁房屋，应当向吴某支付继续占有使用期间的房屋使用费。由于韩某无正当理由拒绝返还租赁房屋的行为违反合同约定，故对于韩某请求法院基于目前疫情影响，酌情扣减自2020年1月27日起的房屋占有使用费的主张，不予采纳。

NO.2

【案例2】（2019）苏0508民初9692号

2017年6月2日，名城资产公司与馀昌公司签订房屋租赁合同，约定名城资产公司将案涉房屋出租给馀昌公司经营钟表销售和维修业务，租期自2017年6月1日至2020年5月31日。自2018年12月1日起馀昌公司一直拖欠租金。

名城资产公司起诉到法院，要求解除合同，按合同约定的双倍租金标准主张房屋使用费。馀昌公司答辩同意解除合同、同意返还房屋，但要求原告给予半年的合理期限以便另觅经营处所，不认可原告主张双倍租金标准的使用费。

法院认为，名城资产公司与馀昌公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定场地使用费合同，合同合法有效。本案中，馀昌公司未按约足额支付2018年12月1日起的租金，构成违约。名城资产公司主张解除房屋租赁合同，予以支持。法院判令涉案房屋租赁合同于2019年11月29日解除，故馀昌公司应及时腾空返还涉案房屋，并按合同约定标准支付租金和违约金。馀昌公司从2019年11月30日起占用租赁房屋至今，应按约支付房屋使用费。虽合同约定房屋使用费应按双倍租金标准，然此标准过高，且馀昌公司亦提出异议，法院酌情调整，按原合同约定租金标准的1.3倍支付房屋使用费。

法院还认为，鉴于江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒疫情启动公共卫生事件一级响应，各级地方政府亦就国有资产出租房屋先后出台相应优惠政策，而本案所涉房屋亦属国有资产出租经营性房屋，故在本案中，房屋使用费的计算截至2020年1月24日止。2020年1月25日起至实际腾让房屋期间的房屋使用费，双方当事人可根据疫情影响、政府政策等自行协商；协商不成，可待疫情结束后再行起诉。

律师观点

以上两个案件中，案情有所不同，但被告都存在违约行为，未及时返还房租，均主张减少支付房屋使用费的抗辩意见，但法院态度不一。前一判例中，法院认为被告无正当理由拒绝返还房屋，属于违约行为，因此不支持减少使用费的主张。后一判例中，法院同样认为被告应及时返还房屋，但考虑到出租房屋属于国有资产，可以根据政府政策先行协商，协商不成再起诉。虽然没有直接表达以后若发生诉讼的裁判意见，但法院的态度已经明朗。

如果给两个判决找个理由的话，我们认为后一判例中这些差异值得注意：一、租赁合同是在诉讼中确认解除，并非诉讼前已经解除；二、疫情在诉讼时发生，返还房屋有不便之处，确实需要宽延时间，即有正当理由继续使用房屋；三、租赁房屋属于国有资产，政策明确要求给予租金优惠，房屋使用费虽然性质不同，但用途一致，可以参照。

由于判例过少，法院裁判意见尚未充分显示，我们将继续观察。若您正在处理房屋租赁合同争议，本文后附的各法院指导意见及政府政策规定可资参考。

盛开的地方

在那桃花

房屋租赁合同纠纷相关指导意见

江苏省高级人民法院关于为依法防控疫情和促进经济社会发展提供司法服务保障的指导意见

5．依法妥善审理与疫情防控有关的合同纠纷案件。合理认定疫情对合同履行的影响。因政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行场地使用费合同，或者由于疫情影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，适用合同法关于不可抗力的规定处理。合同成立后因疫情形势或防控措施导致继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或者解除合同的，可以适用合同法关于情势变更的规定，因合同变更或解除造成的损失根据公平原则裁量。对于因疫情防控导致的建设工程施工合同、房屋租赁合同等纠纷，当事人就相关责任、损失承担有明确约定的，除法律、法规以及疫情防控政策另有规定的，应当依照当事人的约定处理，一方当事人事后以公平分担等为由反悔的，不予支持。

南京市中级人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情房地产案件的若干意见

2．依法综合考量和处理合同解除问题。当事人以疫情形势、疫情防控为由认为房屋买卖、房屋租赁、建设工程合同等不能履行，请求解除合同的，应当审查疫情形势、疫情防控措施对合同实际履行的影响程度，并综合考虑合同的性质、期限、当事人是否存在迟延履行情况、当事人的主观状态、是否尽到通知义务、继续履行合同是否显失公平、是否会扩大损失等因素，合理认定是否应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条，或者最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于情势变更的规定。如适用情势变更相关规定的，应当严格履行相关审核程序。

5．合理考量疫情防控对交付租赁房屋的影响。房屋租赁合同开始履行，出租人因疫情防控需要未能按合同约定交付承租房屋的，在其尽到通知义务的前提下，不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，出租人应当及时交付房屋。承租人请求顺延租赁期限的，应予准许。

6．合理考量疫情防控对支付租金的影响。房屋租赁合同履行期内，承租人确因住院治疗、观察等原因未能按合同约定期限支付租金及其他费用的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时支付租金和其他费用、履行其他合同义务。

7．鼓励协商解决租赁合同纠纷，合理认定租金及租期。房屋租赁合同履行期内，出租人与承租人因疫情影响就租期顺延、租金支付等问题发生纠纷的，应本着互谅互让原则，善加协商。如协商不成、提起诉讼的，人民法院应当综合考虑租赁性质、疫情防控期间、实际产生的损失等因素，考虑是否适用不可抗力与情势变更的相关法律规定，并依照《中华人民共和国民法总则》第六条及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则予以处理。

8．合理处理承租房屋归还事宜。房屋租赁合同到期，承租人因疫情防控需要未能按合同约定返还承租房屋的，可不视为违约。但上述情形消失后的合理期间内，承租人应当及时返还房屋，并应支付相应的使用费。使用费的数额认定，可依据本意见第7条规定予以处理。

9．依法保障当事人的居住权益。房屋租赁合同履行期间，出租人仅以疫情形势、疫情防控致其不安为由要求承租人迁出、解除租赁合同的，人民法院不予支持；如出租人存在上述情形，应当承担相应的违约责任。

常州市中级人民法院关于依法防控疫情保障企业稳经营促发展的意见

4.依法支持政府扶持企业发展政策落实。依法支持政府实施疫情防控 相关政策以及采取紧急防控措施，妥善审理涉阻挠和违反防控措施、散布不实信息、违反开（复）工规定等行政处罚案件，以及疫情防控期间哄抬 物价、不正当竞争等行政处罚案件。依法支持政府实施减轻企业负担的相 关政策，妥善审理涉养老保险、失业保险和工伤保险等行政案件。在办理涉及政策适用的金融借款、税收、房屋租赁等纠纷时，加强与相关职能部门的沟通，积极引导双方当事人按照政策精神达成和解，不能和解的，依法妥善裁判，让符合条件的困难企业在贷款、税收、房租等方面切实享受 到政策扶持。

镇江市中级人民法院关于为支持企业战疫情渡难关提供司法保障的指导意见

三、充分利用矛盾纠纷多元化解机制，切实保障企业合法权益 加强分析研判，高度关注受疫情影响的生产加工企业、商品零售 服务、房屋租赁等领域可能产生的纠纷，加强风险评估，积极为企业 寻求司法救济提供保障。加强与行业协会、商会的沟通联系，利用专 业化诉调对接平台，促进纠纷及时有效化解。

盐城中院公布《关于规范审理涉新冠肺炎疫情房地产纠纷案件的十五条意见》

支持涉疫防控物资生产、流通，意见规定，承租人因投入防疫物资生产、经营、储备，未能按期交纳租金或生产、经营、储备期间租期届满，出租人要求解除房屋租赁合同，不予支持；出租人要求承租人支付欠付租金，承租人提出资金用于防疫物资生产、经营、储备等抗辩，并要求延期支付租金，应当给予承租人合理的履行期限。

疫情防控期间，商铺被要求暂停营业，能否要求房东减免租金？意见给出的答案是要区分租赁使用房屋类型，其中明确，对于经营性用房，审查疫情、疫情防控措施对经营的具体影响程度、因果关系，依据公平原则酌情减免部分费用或延长租期；对于经营影响较小或属于正常商业风险，一般不予减免或延长；对于居住型房屋，疫情未实际影响居住使用，不予减免或延长，因受疫情人员防控、交通防控措施等影响，实际影响房屋使用，可依据公平原则，酌情减免部分租金或延长租期。

不论承租方或出租方，在疫情的影响之下均承受了极大的生活与经营压力。租客不能天经地义地要求房东减免房租，房东也不宜不分青红皂白地驱赶房客。意见明确，疫情防控期间，房屋租赁合同未到期，出租人以承租人系从外地返回等可能存在疫情风险为由，要求承租人迁出或解除房屋租赁合同，不予支持；出租人采取封门、强制搬迁等不当行为给承租人造成损失，承租人要求出租人承担相应责任，应予支持。

房屋租赁相关政策措施

江苏省政府关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和 稳定持续发展的若干政策措施 苏政发〔2020〕15 号

9.对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减 半征收 1－3 个月的房租；资金支付困难的，可以延期收取租金。对租 用其他经营用房的，支持地方研究制定鼓励业主（房东）减免租户租金 的奖励办法。

江苏省人民政府办公厅关于支持中小企业缓解新型冠状病毒感染肺炎 疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知 苏政办发〔2020〕5 号

3. 降低企业房租成本。疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3－4月份租金；鼓励各类园区、小微企业双创基地、科技企业孵化器等载体带头减免承租的中小微企业房租，各地可结合实际确定减免期限或金额，对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。鼓励社会资本建设的大型商务楼宇、商场等经营用房对承租的中小企业减免租金，各地对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。

江苏省疫情防控工作领导小组经济运行保障组发布《“苏政 50 条”服 务指南》第二批服务事项

六、《苏政“50 条”》第 9 条：对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1－3个月的房租；资金支付困难的，可以延期收取租金。对租用其他经营用房的，支持地方研究制定鼓励业主（房东）减免租户租金的奖励办法。

服务事项38：2020年2月份房租免收，3月份、4月份租金减半收取。承租方已支付2-4月份房租的，减免的房租经双方协商一致优先从后续未缴纳租金中抵扣。后续未执行合同租金不足以抵扣或承租方要求返还的，由出租单位直接返还，其中：租金未缴财政的，由出租单位直接返还承租方；租金已缴财政的，由出租单位按财政管理相关规定办理资金退付后，返还承租单位。承租方未支付2-4月份房租的，由出租单位按合同涵盖的租期范围，直接减免相应月份的租金。

适用范围：承租省级行政事业单位、省级事业单位所办企业（国有独资、全资）、省级文化体育企业（国有独资、全资）国有资产类经营用房的中小企业［根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（〔2011〕300号）确认］和个体工商户。鼓励事业单位控股、参股企业和省级文化体育控股、参股企业参照执行。

办理类型：申请办理。

办理方式：承租方向出租单位提出书面申请，出租单位报其主管部门审核批准，如出租单位本身为主管部门的，则由出租单位自行核准，并留存必要的档案资料备查，同时报财政部门备案（省级主管部门的减租事项另报机关事务管理局备案）。承租省级事业单位所办企业、省级文化体育企业房产的，由承租方向出租企业提出书面申请，由企业自行核准。各市县可根据实际情况制定相应实施细则。

责任单位：省财政厅、省机关事务管理局

责任处室：资产管理处

经办单位：涉及房产出租的各行政事业单位

需要提供的办理材料：承租单位申请书、承租单位法人代表身份证明、营业执照、租赁合同、中小企业资格确认说明（根据〔2011〕300号文确认说明）

市场监管总局、发展改革委、财政部、、商务部、人民银行关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的指导意见国市监注〔2020〕38号

（六）减免个体工商户房租。对承租行政事业单位房屋资产、政府创办创业园、孵化园、商品交易市场、创业基地和国有企业出租的经营用房的个体工商户，鼓励各地结合实际情况进行租金减免。承租其他经营用房或摊位的，各地可以结合实际出台相关优惠、奖励和补贴政策，鼓励业主为租户减免租金。

国家发展改革委办公厅、关于积极发挥行业协会商会作用支持民营中小企业复工复产的通知发改办体改〔2020〕175号

四、提供专业化高质量支援服务。行业协会商会可编制复工复产政策指南和民营中小企业自救指南，搭建线上政策咨询平台，帮助指导企业了解并用好用足税费减免延缴、援企稳岗、劳动用工、金融支持、房租补贴等各项优惠政策。帮助企业降低在进出口贸易、对外承包工程和参加国际展览展会方面的损失，为有需求的企业提供出具不可抗力事实证明、法律咨询、纠纷调解、供需对接等服务，为企业应对因疫情引起的国际经济纠纷提供指引，在开拓国际市场方面提供支持。引导协调大型制造和商贸企业与上下游民营中小企业开展供应链金融合作，积极寻求地方政府、金融机构或行业龙头企业支持，多渠道缓解企业资金压力。金融领域行业协会商会要倡导金融机构全面落实下调贷款利率、还本付息延期等支持政策，加大对受疫情影响较大地区行业和企业的信贷、发债支持力度。组织法律专家为民营中小企业提供法律援助和咨询服务，帮助应对受疫情影响造成的合同履约、劳资关系等法律问题。搭建会员间信息交流平台，畅通沟通机制，交流经验做法，发挥抱团取暖作用。

五、精准施策全力救助受困企业。建立企业复工复产帮扶机制，及时梳理形成行业内受疫情影响严重、濒临破产倒闭的民营中小企业名单，积极与有关部门对接，根据不同受损程度，协助政府开展精准扶持，特别对创新能力强、发展潜力大的民营中小企业进行专项帮扶。行业协会商会可组织专家团队为困难企业量身定制脱困方案，在应对风险、转型升级、技术创新等方面提供专业咨询服务。协调国有物业、创业创新示范基地等对较困难的企业特别是民营中小企业实行房租减免。商业地产、物业服务等领域行业协会商会要倡导会员企业减免经营困难的中小商户租金。鼓励行业协会商会对受疫情影响严重的民营中小企业和武汉等地区企业会员，减半或免收2020年度会费。

六、及时反映行业诉求有力支撑政府决策。行业协会商会要通过电话调查、在线访谈等多种方式加强对行业企业的调研，及时跟踪了解疫情对本行业、本领域所带来的冲击和影响。准确摸底企业库存、产能，加强市场运行情况监测和风险预警，调查税费减免延缴、援企稳岗、劳动用工、金融支持、房租补贴等扶持政策落实情况，及时将信息反馈相关部门，供决策参考。提前研究疫情结束后可能出现的产业链配套难、经营难、融资难等问题对行业企业特别是民营中小企业带来的影响，提出风险应对预案。餐饮零售、酒店旅游、影视娱乐、教育培训、畜牧养殖、交通运输等受疫情影响较大的行业领域，协会商会要及时提供行业发展应对指引，积极向有关部门反映行业受损情况，提出帮助行业渡过难关的政策建议，协助政府出台支持政策，提振市场信心。

想见你

在花开时节

供稿 | 夏磊 周雷明

编辑 | 黄良迪

以人为本 整体优先 务实创新

江苏致邦律师事务所

电话： -

地址：南京鼓楼区石头城路6号石榴财智中心05幢