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业主问题百问百答

第一部分业主问答

1.为什么入户时强制性向业主收取装修押金？国家有规定是不可以收取的，此项收费是不是属于乱收费？

答:

2.为何收取建筑垃圾清运费？有什么依据？

答：装修产生的垃圾不属于生活垃圾，是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支不包含在物业管理费中，根据吉林市人民政府令第223号文件规定，装修垃圾应当由业主自行清理，所以费用要单独收取。

注：《吉林市物业管理条例实施细则自2011年11月15日起施行。》第三十六条，业主产生的建筑垃圾等非生活垃圾，可以自行清运或者书面委托物业服务企业清运。业主自行清运的，应当服从物业服务企业统一管理；书面委托物业服务企业清运的，清运费用由双方按照市场价格协商确定。

3、业户家产生的垃圾如何处理？

答：垃圾分为：装修垃圾和生活垃圾。

A、装修垃圾：住宅室内装饰装修所形成的各种废弃物，应当装袋并封存好，统一放到小区内指定的装修垃圾点内进行统一清运。严

禁从楼上向地面或者垃圾道、下水道抛弃废弃物。

B、生活垃圾：业主生活垃圾需装袋并封闭好，统一投放在指定的垃圾箱内。

注：小区内的垃圾箱内禁止投放装修垃圾。

3.我家住二层，不想交电梯费？

答：

4.这套房子我已经买了，装修时为什么要到物业公司办理装修手续？我想拆哪就拆哪，谁也管不着？

答：在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，物业管理企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主；装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，有义务根据物业服务合同的约定对物业进

行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知。

根据《物业管理条例》第五章物业的使用与维护

第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

6.装修时，拆除了卫生间、厨房的通风管道、烟道，可以吗？

答：不可以。

A、业主在装修时，私自拆除卫生间的通风管道、厨房的烟道，即会影响邻居室内卫生间的通风不畅通，反味现象，同时也会因顶楼屋面的排气口回流，造成主业卫生间棚角流漏水问题。

B、私改烟道直接影响到烟道的正常排烟，会造成室内返味，会给改造单位与相邻单位造成一定的经济损失，引发邻里间的纠纷。物业公司发现后要制止，但无执法权。

根据《吉林省物业管理办法》第四章物业管理服务

第四十一条业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。

7.我是房主，为了室内美观，改变立杠位置，没什么不可以吧？

答：私自拆改房屋结构，出现问题后开发公司不再将所改动的部位列在保修范围之内，且如因改动部位所造成的一切后果将由业主自行承担，与物业无关。

根据《吉林省物业管理办法》第四章物业管理服务

第四十一条业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。

8.厨房排烟口方向由上排改为下排方式，也扣装修保证金吗？

答：不扣。但是由于业主自行改变排气方式所造成的一切后果将由业主自行负责。

9.我家客厅没有电，其它照明正常，因为我交物业费了，物业公司就得给我免费维修。怎么还要收费呢，这不是乱收费吗？

答：物业不负责。

A、业主入户后装修过程中或已装修完毕，但室相关配套（电路、空开等）均未进行改动，物业可以协助业主联系相关单位进行协商、维修，但前提是在保修范围之内；

B、业主入户后装修过程中或已装修完毕，对室内配套已进行改动，所改动的设施设备均不再列入保维范围之内，因改动所造成的一切后果及相关维修费用由业主自行承担；此项费用不包括在物业服务费用之中，不属于乱收费；

根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第一章

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。为管理范围，而业主家中所出现的问题，不在物业服务之内；其次，物业服务公司可以提供相物业服务合同以外的服务项目,并收取相关服务费用；依据－《吉林省物业管理办法》第五章物业服务收费

第四十九条物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托

提供物业服务合同以外的服务项目,服务收费实行市场调节价,但政府制定指导价格的除外。

10.厨房下水堵了，物业公司就应输通占用公共场地，物业费不就是管这个事吗？

13.室内停水、停电、停气，地热不热，就去找物业公司，他们不管？

答：物业不直接负责，但物业公司可以协助业主咨询相关主管部门、报修。

2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第三章前期物业管理第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

16.小区内，可以安装卫星天线吗？

答：小区内不可以安装卫星天线，根据《卫星电视广播地面接收设施管理规定》和《广播电视管理条例》的规定，个人不得安装和使用卫星地面接收设施.

17．业主能否封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

答：不可以。封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封

闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。

18．业主能否私自在下水立管上下箅子？

答：业主不可以私自在下水立管上下箅子。因为下水立管属于共用设施，根据《吉林市下水设施管理办法》规定，业主不能在下水设施上设置障碍。

19．在自已的窗外堆放物品，与他人无关吗？如何处理？

答：不可以在窗外堆放物品。

19.楼道内的窗户可以封闭吗？

答：不可以，

20.在楼道里摆放些物品，也不会影响别人，有什么不可以的呢？

《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

同时，消防方面

21.电梯维修期间，有人勿入电梯，发生意外，责任如何化分？答：

＜物业管理条例＞

第四章物业管理服务

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

23.在自家的花园里，饲养大型宠物，别人管不着。

答：本园区不提倡饲养动物，如饲养动物必须符合市政府的规定，根据《吉林市犬类管理办法》规定，宠物狗体高不超过40cm，体重不超过10kg。每户只允许饲养1只，繁殖的幼犬，饲养人必须在60

日内自行处理。宠物狗必须办理登记并交纳管理服务费，第一年交纳管理服务费500元，以后每年交纳管理服务费300元。登记交费地点：丰满区长江街90号，吉林市动物检疫站院内。电话： 。

吉林省物业管理办法

第六章物业使用与维护

第五十三条

在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;(四)擅自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;

(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污

染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定饲养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。

24.破坏小区内的绿化，及公共设施，如何处理？同上

＜物业管理条例＞

第四章物业管理服务

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

63、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？

答：小区业主有按时按量缴纳物业服务费的义务占用公共场地，出租房屋时，物

业服务费用的缴纳，由业主与物业使用人自行约定，由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

28. 专项维修资金归谁所有、归谁管理？

答：根据建设部和财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》第九条的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理，单独设立专有账户。

29.专项维修资金的用途是什么？

答：专项维修资金专项用于物业保修期满后的住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

法律依据是＜物业管理条例＞

第五章物业的使用与维护

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

30.住宅专项维修资金收费标准是什么？

商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的一定比例交纳（实测面积有变化的以结算价款为准），收取标准以当地政府下发的《专项维修资金管理办法》中的规定收取。

31.因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

32.物业公司都管什么？

答：物业公司根据与业主签定的前期物业服务协议为业主提供服务。具体内容详见协议内容。

根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）

第一章总则

第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套

的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。

33.物业对小区内车辆停放管理中应承担何种责任？

答：小区内的车辆进出管理，保证停车有序，24小时设专人针对停车场地进行巡视。

34、物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？

答：物业管理企业应负责停车秩序的维护，具体包括：对进出小区的机动车辆进行登记；保证停车有序，24小时设专人对小区停车场地进行巡视；长期存放的，应签订车位服务协议，明确双方的权利义务。

34.小区的消防通道门，可以停车或堆入物品吗？

答：不可以。

35.楼道内堆放的物品，如何处理？邻居占用了公共楼道怎么办？答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用；

造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。吉林省物业管理办法，第六章物业使用与维护第五十三条

在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备36公用设施设备、管道上是否可以悬挂物品？

答：不可以。吉林省物业管理办法

第六章物业使用与维护第五十三条

在物业管理区域内,禁止从事下列活动: (二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备

37.燃放鞭炮时，就在自家的窗外放、在楼道内燃放鞭炮可以吗？

答：不可以。

39.在楼上顺窗外丢垃圾，谁也不知道，物业费也不能白交呀？

答：小区内不允许高空抛物。A、物业服务费用中包括对小内环境的维护，但高空抛物属于业主个人行为，是人为环境的破坏，业主有维护小区公共环境的义务；B、高空抛物也是对其它业户利益的一种损害，包括人身安全的损害等，业主要承担相关后果及责任。

40.保安的职责是什么？

答：根据小区物业的等级资质不同而定。详见服务协议内容。

吉林省住宅小区物业管理服务等级标准

一、一级物业管理服务等级：

4、公共秩序维护

（1）小区主出入口24小时值班。

（2）对小区重点部位按合同约定巡查。

（3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。

（4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设置安全防范警示设施和标志。

（5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

（6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

(8) 消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

41.保安是不是警察？

答；不是。物业公司的保安没有执法权，但有协助公安机关工作的义务。

43.鼠药，可以随便投放吗？

答：不可以。小区内物业公司会根据小区的具体情况进行定期的除四害工作，业主如果随便投放鼠药，容易造成一定的安全隐患甚至人员种，所以不建议业主自行投放。

45.园区绿化未达到购房时标准，影响房屋采光，而拒交物业费。

答：上述情况业主无权不交物业费。业主应该与开发建设单位协商解决，与物业公司无关。

23、物业管理费如何收缴? 其收费标准及收费方式?

答：1)以现金形式到物业公司财务室缴纳；

2) 以刷卡形式到物业公司财务室缴纳。

于业主入伙时预收一年的物业管理费，符合建设部《物业服务收费管理办法》第十九条，而此收费已经在《前期物业服务协议》中约定。《吉林省物业管理办法》第五章物业服务收费，第四十八条

物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准

等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务合同中约定。

47.管道井里的自来水表损坏，应物业更换吗？

答：物业不负责。视情况而定。

49.冬天，房上的冰雪滑落砸车，物业公司没有责任吗？

答：视具体情况而定。

50.业主可以安装自来水打压泵吗？

答：不可以。

51.小区内发生车辆损伤或车内物品被盗事件，物业有责任吗？答：没有责任。这些得看情况，只是场地的提供者，不承担看车等义务，除非双方有事先约定，即使物业服务公司收取了物业服务费用或车位服务费用，也不能证明双方形成了保管合同关系。

构成保管合同关系的前提是委托方将保管物品交给代管方控制或占有。因此，出现车辆丢失，物业服务公司当然不应当承担责任。建议失主报警处理。

52.小区内的监控系统，可以随便提供给业主查看吗？

答：不可以。

12．业主不办理入住或不居住是否还交物业服务费

答：根据《商品房买卖合同》第十一条规定，无论业主是否办理入住手续，物业服务费都要从通知业主入住之日开始计算。根据《吉林省物业管理办法》第五十条规定，业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。

物业的共用部位、共用设施设备属全体业主共有，物业服务费用于共用部位、共用设施设备维修养护、绿化、清洁卫生、秩序维护等，不能因业主不居住而停止维修维护，因此，即使业主不居住，物业服务费也要按时足额缴纳。

2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）第二章第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：其中第（五）条：按时交纳物业服务费用。

54.物业服务不好，物业费能少交吗？

答：不能。

55.业主能否占用公共用地搭建设施吗？

答：不能。

根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）