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一

几种代表性观点

由于法律没有明确规定承租人是否为被拆迁人，因此实践中承租人利益经常受到损害，其中尤以停产停业损失补偿归属分歧最大，笔者检索了各地的判决，归纳了停产停业损失补偿归属认定的几种代表性观点：

1、最高院民庭：停产停业损失补偿,租赁合同有约定从约定，未约定应当归承租人所有。实践持该观点。

2、最高院行政庭：承租人不是被征收人，无权获得房屋补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿等。

3、重庆高院：停产停业损失补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据，承租人无权获得。

4、上海高院：即使约定遇到拆迁承租人不享有停产停业损失补偿费，但如显失公平，承租人仍然有权获得。

二

笔者观点

1、拆迁中，承租人生产经营必然会受到影响，会导致公司停业、客流量减少，但仍需正常支付租金；

2、实践中，承租人是弱势方，被迫签订放弃一揽子拆迁补偿的款租赁合同；

3、拆迁中，必须要承租人配合才能顺利拆迁；

4、租金实质是房东的经营收益，在房东已将房屋出租，承租人正常付租的情况下，其没有停产停业损失；

5、实践中，有些房东之所以做钉子户拖延签订拆迁补偿协议，一方面是为了多拿补偿款，另一方面其实也是不想给承租人补偿款，通过打时间战逼迫承租人走人。

笔者参与的上海青浦区某镇拆迁中，拆迁人给予房东的拆迁补偿款已经很高，但其为了达到不给承租人补偿款的目的，拖延签订拆迁补偿安置协议，因《上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见》（2016年3月8日）规定认为：拆迁补偿协议未签订，征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。此外拆迁补偿案件立案时，如果还没签订《拆迁补偿协议》，法官拒绝立案。由于租赁合同中通常会约定半年租金作为违约金，虽然承租人生产经营受到严重影响但仍得按时付租，这导致租赁双方间利益严重失衡，承租人多心生不满，加剧了拆迁人、被拆迁人、租户之间的矛盾，使得拆迁难度加大。综上，停产停业损失补偿款应该归承租人所有。

三

典型案例要旨

1、最高人民法院民事裁定书（2014）民申字第2227号：《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未规定房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施租赁房屋的行为，征地公告发布后的租赁合同有效。租赁合同未约定停产停业损失补偿时，停产停业损失补偿应当归承租人所有。

2、最高人民法院民事判决书（2014）民一终字第113号：员工工资损失、合同履行不能的损失如承租人因合同不能履行需向次承租人支付的违约金也属于承租人损失。

3、最高人民法院行政裁定书（2017）最高法行申1285号：承租人不是被征收人，其无权获得房屋补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿等。滑县人民政府所征收房屋的所有权人为银河公司租的场地拆迁有补偿吗?，滑县人民政府与银河公司签订房屋征收补偿协议，并以该协议为基础，拆除银河公司房屋的行政行为合法。至于再审申请人主张其在租赁的厂房土地上有自建房屋，应当获得补偿的问题，因再审申请人没有提出充分证据证实其建有房屋，故其主张缺乏事实和法律根据，不予支持。再审申请人若因银河公司的原因致使不能实现租赁期内的合同目的而产生损失，再审申请人可向银河公司主张权利。

4、重庆市高级人民法院民事裁定书（2014）渝高法民申字第01260号：房屋征收补偿对象为房屋所有权人，承租人不属于征收补偿对象。作为承租人，不是征收补偿对象，其提出出租人将获得的与承租人有关的补偿价款据为己有的理由于法无据。关于积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收本项目中规定的政策，是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。按照双方合同的约定，合同解除后，承租人即应当在合理期限内将房屋返还给出租人，及时搬迁是承租人的义务。该费用并非因承租人积极搬迁而产生，相反，本案承租人在合同解除后并未及时返还租赁房屋，有严重拖延的情况。故黄英主张积极搬迁费用缺乏法律依据。关于装饰装修损失补偿费。国家征收房屋时，按照900元／平方米的标准计算给付被征收人，该费用是国家补偿被征收人的名目之一，是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用并非针对承租人，黄英要求获得被征收人的定型化赔偿金额没有法律依据。关于停产停业损失补偿费，国家对被征收人的停产停业损失补偿费属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据，黄英提出停产停业损失补偿费应当归其所有的理由不成立。本案中，黄英已经租赁房屋经营幼儿园多年，并且在最后一次租赁合同中，已明确披露政府可能征收租赁房屋，出租人得解除合同的信息。承租人对经营成本和经营期限以及另谋场地经营等应当预先有所安排，其不能以提前终止合同，将雇员（或劳动者）补偿金等损失作为合同解除的损失要求出租人赔偿。

5、（2014）渝高法民申字第01262号：考虑租期、投入、营业预期、恢复经营所需时间，给予承租人享有部分停产停业损失补偿费，不支持按征收补偿标准计算其停产停业损失补偿费；国家征收房屋时支付给廖祖兴的装饰装修损失补偿费是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准，并非针对承租人进行的补偿，装饰装修损失补偿费不应按征收补偿标准计算。

6、（2015）渝高法民申字第02240号：被征收人为所有权人，因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外。

7、贵州省高级人民法院民事裁定书（2016）黔民申897号：停业损失补偿由承租人享有。

8、（2014）沪一中民二（民）终字第1378号:停产停业损失、设备搬迁费及装潢残值费属于承租人所有。

9、上海市高级人民法院民事裁定书（2017）沪民申567号、（2016）沪民申2166号虽未直接承认，但从其分析中可推出其承认。

10、（2016）沪02民终289号：名为《联销协议》，但从该协议约定的内容及双方实际履行情况分析，乙方仅提供场地，收取保底金额的钱款，实际并不参与经营，认定双方签订的《联销协议》实为房屋租赁合同。虽然房屋租赁合同有关于遇到动迁等不可抗拒因素，不予任何赔偿的约定，但承租系争店铺不久即发生动迁，承租人为了经营店铺亦确实有一定投入，故承租人分享相应的征收补偿款更符合公平原则。至于承租人可分得征收补偿款的金额，可由法院根据实际情况予以酌定。

11、《上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见》（2016年3月8日）：一、房屋租赁合同纠纷（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题：租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的，人民法院不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件租的场地拆迁有补偿吗?，宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民法院应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。