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资 讯播 报

2020年1月28日，万达商管集团宣布：

1月24日至2月25日期间，万达商管集团对全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策。

2020年1月29日，华润置地宣布：

免除2020年1月25日至2020年2月9日（年初一至十六）期间所有商业店铺的租金。

2020年1月29日，美的商业宣布：

所有在管运营的购物中心实施租金减免计划，减免所有商户1月25日-2月24日共计一个月的租金及物业管理费。

2020年1月30日，龙湖集团宣布：

对旗下商场的所有商户，2020年1月25日至2020年3月31日期间租金费用减半。

为配合做好新冠疫情防控工作，“禁止提前复工”、“封城”、“交通停运”等措施对餐饮、旅店、旅游、娱乐、集贸市场、商场及娱乐场所等造成重大影响，很多商户均暂停营业，经营利润降至冰点的同时，仍需承担员工工资、租金等多重支出，为此，万达、华润置地、美的商业、红星美凯龙、大悦城控、保利商业等纷纷宣布对旗下商业项目减免租金。据统计，截至2020年1月31日，全国已有近600家百货、购物中心等商业机构推出减免租金的举措，主动消解因停业给商户造成的经济损失和压力，部分行业协会如深圳市房地产中介协会、广东省公寓管理协会、珠海市房地产经纪人行业协会纷纷出具《关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》，倡导业主或房东主动为企业、商户、承租户减租免租，维持租赁行业的正常运转。本文将从法律角度剖析此次疫情给租赁行业造成的影响，以期在解决此类纠纷过程中，租赁合同当事人能有效利用现行法律规定及借鉴“非典”时期已有政策和裁判规则尽可能避免和减少疫情所带来的不利影响和损失。

1

租赁合同履行：“非典”疫情期间

本次“新冠疫情”与2003年“非典”疫情具有一定的相似性，因此我们简要回顾在法律依据及司法实践层面，各级法院对于“非典”疫情法律性质的认定，以对本次“新冠疫情”提供参考。

01

法律依据层面《租赁合同》的履行：

“非典”疫情并不必然构成不可抗力免

责事由，以此作为减免租金及解除合

同的抗辩须根据具体案情而定

根据《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（下称：《执行通知》）（现已失效）第三项之规定，“非典”疫情对合同履行的不同影响，承租人可相应主张情势变更及不可抗力进行租金支付的抗辩。具体如下：

1、由于“非典”疫情原因，按原合同履行导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降，合同继续履行会对承租人明显不公平，那么承租人可主张此次疫情构成情势变更，法院可根据具体情况，适用公平原则酌情减免疫情期间的租金。

2、若“非典”疫情期间，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，承租人可主张此次疫情属于不可抗力，按照《合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定妥善处理。

02

司法实践中“非典”疫情期间承租人请

求减免租金的裁判现状：适用情势变

更原则及公平原则减免租金

案例一：上海市第一中级人民法院（2004）沪一中民二（民）终字第32号民事判决书认为：关于“非典”疫情，因非法律所界定的属于不可抗力的情形，且翊宇公司因防治“非典”而实际停业的时间系在2003年4月，故对翊宇公司在停业前应履行支付租金之义务，原审均以不可抗力而免除翊宇公司的责任，于事实认定及法律适用均有不妥。……对“非典”时期的租金，原审已酌情予以减免，现翊宇公司要求全部免除，缺乏依据。

案例二：上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号民事判决书。

一审法院认为：关于“非典”期间拍谱公司经营是否受影响问题，按照最高人民法院相关规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权利有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。本案拍谱公司并没有向法庭举证证明，拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行，因此，不适用“不可抗力”的免责规定，也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则，拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明，拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据，不予采纳。

二审法院认为：基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

案例三：山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号民事判决书认为：“关于“非典”期间扣减租赁费的争议。“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则，且有两委成员签字认可，对此应予认定。”

2

租赁合同履行：“新冠疫情”防控期间

01

“新冠疫情”在租赁合同关系中是否构

成合同法中的不可抗力？

合同法语境下，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。目前尚未有司法解释或相关政策文件将本次疫情定性为“不可抗力”，但部分省市人民政府及贸易促进机构将“新冠疫情”定性为不可抗力事件场地出租补充协议，如中国国际贸易促进委员会为受疫情影响而无法如期履行或不能履行国际贸易合同的企业出具相关不可抗力事实性证明，山西省市场监督管理局认定“新冠疫情”属于不可抗力要求疫情防控期间避免聚集性活动。我们认为，此次疫情在具体合同关系中是否构成不可抗力，不可一概而论，需根据双方合同目的、合同履行情况严格确定。

02

疫情影响下租赁合同能否解除？

租金能否减免？

（一）承租人能否直接以“新冠疫情”构成不可抗力，依据《合同法》第94条之规定解除合同？

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同之规定，承租人行使法定解除权的条件是“新冠疫情”构成不可抗力导致签订合同时的合同目的不能实现，反之，如果不可抗力事件未影响到合同目的的实现，则承租人并不必然享有法定解除权。因此，是否可以存在不可抗力事件为由单方解除合同，需要根据疫情对合同履行的影响程度、合同目的是否受到根本性影响进行判断。

在司法实践中，法院对合同一方当事人因不可抗力事件而提出解约的态度通常较为谨慎，“新冠疫情”是否导致合同目的不能实现判断标准较为严格。一般而言，对于餐饮行业、影院等场所，在疫情影响时期，一般可以理解为承租人不能实现合同目的，对于游戏、软件公司、写字楼等可以通过网络等渠道居家办公，影响较小的，一般不能构成《合同法》上的“不能实现合同目的”。

（二）承租人能否直接以“新冠疫情”构成不可抗力，主张减免租金？

以“非典”疫情为例，在审判实践中人民法院对于不可抗力免责的适用较为谨慎，但对于确实受到疫情影响的承租人，法院倾向于适当减免部分租金或免除其迟延支付租金的违约责任。我们认为，尽管“新冠疫情”在适用不可抗力免责方面存在不确定性，但结合相关法律规定及司法实践，承租人若符合以下条件，可以不可抗力为由向出租人主张酌情减免租金：

1、“新冠疫情”系租赁合同成立之后发生；

2、租赁合同未出现迟延履行情形；

3、租赁合同的不能履行是因政府及有关部门为防止疫情而采取的封闭、查封特定经营场所等的行政措施直接导致承租人无法继续使用上述租赁物；

4、承租人确因“新冠疫情”遭受严重损失，且可以提供相关证据。

（三）承租人能否以疫情系情势变更为由，要求解除租赁合同或减免租金？

根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》（下称：《合同法司法解释二》）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”关于情势变更之规定可知，该条的适用理念与“非典”疫情期间最高院发布的《执行通知》确定的以公平原则分担责任的理念是一致的。具体到租赁合同中场地出租补充协议，若疫情并未被认定为不可抗力，考虑到疫情虽然对租赁合同的履行造成影响，但并未导致合同履行不能，则可以合同的履行丧失公平性而主张情势变更来请求解除租赁关系或酌情减免租金，且情势变更较不可抗力的适用更灵活，主要表现在可根据疫情影响的大小主张合同给付义务应不同比例的减少或者迟延履行等。因此，若承租人在疫情发生期间继续履行合同明显不公平，可以情势变更主张减免相应期间的租金或解除租赁合同进行权利救济。但在司法实践中法院对情势变更的认定具有较大的裁量权，且对适用情势变更的尺度把握较严。《合同法司法解释二》发布不久，最高人民法院印发了《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（法发〔2009〕40号），确定了必须审慎适用情势变更的基本原则，人民法院决定适用情势变更原则作出判决的，应当严格履行适用情势变更的相关审核程序。因此，在司法实践中，为防止法院滥用情势变更，最高院要求适用情势变更时，必须要经高院核准，以统一裁判依据。如此，在合同未约定解除权的情形下，如承租人以情势变更为由主张单方解除租赁合同，须由人民法院对继续履行合同是否对承租人明显不公平或者不能实现合同目的进行考量，并根据公平原则结合案件实际情况确定是否解除。

03

疫情影响下对请求减租或解除合同的

对象是否有限定？

承租人能否主张减免租金或解除租赁合同应分析租赁用途是否受疫情影响以及影响程度，不能一概而论。

1、个人承租用于生活居住的房屋。一般而言，不能因此要求出租人减免房租或解除租赁合同。根据《合同法》第九十四条及一百一十七条之规定，除有特别约定外，疫情影响下行使法定解除权的基础为不可抗力导致合同目地无法实现。主张免责的基础为不可抗力导致合同部分或根本不能履行。而普通承租用于生活居住的承租人即使受疫情影响出现短期迟延复工，也仅是短期无法实现租赁物的用途，并未必然造成租赁合同无法履行及合同目地无法实现。因此，普通个人承租用于生活居住的房屋，除有特别约定或因疫情导致长期无法居住、使用租赁房屋之外，请求解除合同与减免租金无法律依据，当然，承租人可以根据自身情况与房东协商，请求房东减免或延期交付租金。

2、经营性用房是否可以减免租金或解除合同应根据合同履行情况及受疫情影响程度判断，具体如下：

关于解除问题。以“非典”疫情为例，通过检索统计，无论是适用“情势变更”、“不可抗力”、“公平原则”, 法院判决因“非典”原因而允许解除租赁合同的案例甚少。一般而言，根据合同履行情况及继续履行能否实现合同目的来判断，对于短期租赁合同，如仅在春节假期为推广产品而签订的场地租赁合同，因受疫情的影响，承租人可以合同目的不能实现为由，主张解除双方签订的租赁合同。对于长期租赁合同，若租赁合同未明确约定解除权事由，仅以短期疫情的影响认为不能实现合同目的主张解除租赁合同则不具备行使法定解除权的基础，但是承租人仍然可通过与出租人协商的方式解决。

关于减免问题。并非是所有经营性企业都在减免范围之内。参考“非典 ”疫情期间的操作实践，2003年5月22日，《北京市人民政府印发关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发[2003]14号），该文件仅规定除国有资产类经营用房享受减免规定之外，其他经营性用房由租赁双方协商租金减免数额或者迟延交付租金。因此，就目前“新冠疫情”来看，若在疫情期间，承租人仍实际占有并使用租赁物用于经营活动且经营未受影响，如专营外卖的餐饮业，则不应主张减免租金或解除合同。若因“新冠疫情”及政府行政措施等对租赁物用途影响较大，如餐饮行业（除专营外卖餐饮企业之外）、商场、影院等娱乐场所由于其公共属性，承租人主张因疫情停业期租金减免有请求权基础。若本次疫情并未导致合同无法履行，也未达到法律意义上可以要求出租人直接减免租金的条件，如写字楼，游戏、软件公司等承租人虽未能实际占有使用但仍可以通过网络等渠道安排员工居家办公，对于生产、经营并未产生重大影响，承租人主张疫情期间减免租金则很难得到支持。但是承租人仍然可以与房东进行沟通，说明企业困难，协商沟通减免部分租金。

04

疫情影响下对租赁合同履行的建议

综上，不可抗力由法院主动适用，而情势变更原则需要由当事人提出变更或解除合同的请求，但实质上“不可抗力”和“情势变更”是根据对合同履行的影响程度来区分的。因此，如原合同可继续履行，但履行造成明显不公平，可援引情势变更原则请求法院予以变更或解除合同，如果原合同根本目的不能实现，可适用不可抗力主张解除合同。为此我们建议，如受疫情影响导致合同履行困难，承租人可与出租人就合同后续履行事宜进行沟通、协商解决，具体如下：

1、与出租人协商适当减免租金。承租人因疫情无法正常营业的，损失比较明确情况下，建议通过书面形式与出租人协商减免租金，也建议出租人适当给予租金减免支持，以保障相关产业的长远发展。

2、若双方协商一致，应签订《补充协议》作为原《租赁合同》的补充，对减免数额进行约定，以避免权利义务约定不明，产生不必要的纠纷。

3、若双方无法协商一致，承租人可以情势变更或不可抗力进行抗辩，要求减免停业期间的租金。承租人应注意留存因疫情而导致合同无法履行或造成损失的证据，如停产停业的通知、通告等。

4、及时通知合同相对方，并留存相关通知凭证。根据《合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”之规定，承租人应及时将情况告知出租人，同时注意确保通知文件被有效接收，留存相关收件凭证等。

寄 语：

我们倡议，在当前抗击疫情的大环境下，出租人和承租人均应以大局为重，本着公平合理原则，根据疫情对出租物业经营情况造成的实际影响，及时签订书面补充协议，稳定租赁关系，共度时艰。

作者简介：

韩小刚律师

现为陕西博硕律师事务所专职律师，自从事律师工作以来，专注于建设工程、房地产及公司日常法律服务领域。

豆琴琴

中共党员，法学硕士，陕西博硕律师事务所实习律师，专注于民商事诉讼及仲裁领域。

守望相助

END

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