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一、概述
如一文所述，司法实践中，对于集体土地上物业使用权转让合同，多数法院倾向于根据合同约定的权利义务关系将物业使用权转让合同认定为房屋租赁合同，也有部分法院将物业使用权转让合同认定为房屋买卖合同或无名合同。
如物业使用权转让合同被认定为无名合同，则根据合同法第124条规定，[1]该合同适用合同法总则，并可以类推适用其他法律规定。依照传统观点，法律行为之所以产生该当法律效力，是因为符合相应的生效要件。[2]法律行为的一般生效要件包括：1.当事人须有行为能力。2.标的须可能、确定、适法、妥当。3.意思表示须健全。[3]从现行合同法的规定来看，法律行为一经作出，便可发生行为人意欲的法律效力，除非其间存在影响效力实现的法律障碍。[4]换言之，不以批准、登记等手续为特别生效要件的物业使用权转让合同，只要满足上述一般生效要件即应为合法有效，双方当事人应全面履行包括转让期限条款在内的合同约定内容。司法实践中，将物业使用权转让合同视为无名合同的法院亦据此认定合同合法有效。
如法院结合合同的特殊约定与实际履行情况将物业使用权转让合同认定为房屋买卖合同，则需根据集体土地上建房屋的权属约定、登记办证等具体情况判断合同效力，即该合同可能因违反集体土地不得转让的强制性法规而无效。在上述案例中，物业使用权转让合同被认定为房屋买卖合同后，法院均依据原土地管理法第63条[5]认定物业使用权转让合同违反了法律强制性规定而无效。需注意的是，对于开发商通过订立土地租赁合同合法取得集体经营性建设用地土地使用权后按照土地规划条件自行投资建设的房屋是否可以买卖，目前实践中尚无明确的法律规定，也未检索到相关案例可供参考。
但如果物业使用权转让合同被认定为房屋租赁合同，则该合同中将转让期限约定为“20年转让期+赠送后续使用权”可能会因触及到合同法第214条[6]规定的20年最长租赁期间限制而导致超过20年的赠送使用期限无效。以下，本文仅就物业使用权转让合同被认定为房屋租赁合同的情况中，转让期限条款将20年的转让期后约定为赠送使用期是否有效及其法律后果做分析。
二、转让期限条款将20年转让期后约定为赠送使用期之法律效力认定
（一）实务中赠送期限条款之法律效力认定
司法实践中，对于租赁合同中约定租赁期限20年并将超过20年的一定使用年限无偿赠与承租人的效力认定，法院观点较为一致，均认定“超过20年的赠送使用期限无效”。
以、吴柳英房屋租赁合同纠纷[7]为例，吴柳英与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给吴柳英继续使用25年，吴柳英向亿洲公司支付租赁期20年的租金。吴柳英主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年。法院认为，“租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与吴柳英继续使用25年，即吴柳英对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与吴柳英使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送吴柳英使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信吴柳英的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年……根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”
与上述案件相类似的，潘显升与南海大沥分公司、租赁合同纠纷[8]、张开美与租赁合同纠纷[9]等案件中，法院亦认为，涉案合同将承租方实际使用期限约定为 “20年租赁期限+超过20年的部分为赠送使用期限”，实属规避我国合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定而作出的虚假意思表示，并据此认定超过20年部分应属无效。
值得注意的是，对于超出20年租赁期限的赠送使用期效力，仲裁实务中或存在不同的裁决观点。根据汤林军、冼礼欣申请撤销仲裁裁决民事裁定书[10]载明的双方陈述内容可知，汤林军、冼礼欣与悦友公司签订的《认租书》约定，租赁期限从2019年12月31日至2039年12月30日，20年租期届满后，悦友公司无偿赠送涉案物业2039年12月31日至2045年3月31日期间的使用权。但广州仲裁委认定《认租书》超过20年租期的5余年赠送使用期合法有效。鉴于仲裁保密性特征，本文未检索到案涉（2019）穗仲案字第6306号仲裁裁决书原文，无法了解全部案情，因此，本文不再就该裁决观点作进一步说明。
（二）赠送期限条款效力之法律分析
根据上述案例可知，司法实务中，法院均认为赠送使用期实为租赁期限的组成部分，进而认定超过20年的赠送使用期限因违反合同法关于租赁期限不得超过二十年的强制性规定而无效。至于为何将赠送使用期限认定为租赁期限，法院或未作说明，或从出租方作为营利法人的盈利目的及赠送期限过长等方面认定双方真实合意并非赠与，但并未说明其认定依据。以下，本文根据我国现行法律对集体土地上物业使用权转让合同约定“超过20年的赠送使用期限”是否有效场地使用权转让协议，作分析如下。
开发商与受让方在物业使用权转让合同中将土地剩余使用期内超过20年租期的部分约定为赠送期限，双方就该赠送期限内的物业使用权构成赠与民事法律关系还是租赁民事法律关系，应取决于双方订约的真意。本文认为，双方之间构成通谋虚伪表示，通谋虚伪表示应具备的要件有三：第一，须有意思表示的存在；第二，须表示与真意不符；第三，须其非真意的表示与相对人通谋。[11]就集体物业上物业使用权转让的具体情况来看：
（1）双方存在赠与的意思表示
物业使用权转让合同以土地租赁期限到期之日为限，将前20年约定为有偿转让期限，20年以后为无偿赠送使用期，即从合同条款来看，双方就土地剩余使用期内超过20年租期的部分存在赠与的意思表示。
（2）双方的真意均为租赁，与赠与的表示行为不符
首先，就受让人而言，其以远高于物业20年租金价格的对价受让该物业使用权，明显系为不可撤销的、完整地取得全部剩余土地租赁期限的物业使用权，比如前述、叶春恒确认合同无效纠纷案中，叶春恒以143164万元的对价受让7.4㎡商铺的使用权，这一接近商铺买卖的使用权转让价格明显不应认定为该商铺20年使用权的对价。因此，受让方在签订合同时对物业使用权赠送期的真实效果意思应为物业租赁期的延续，受让方应当明知其表示行为与内心真意存在不一致。
其次，就开发商而言，开发商作为营利法人，以取得利润为目的，其将剩余土地租赁期内超过20年租期的期间（通常来说，该期间长达十数年以上）自身享有的物业使用收益权全部无偿赠与租赁期限已届满的受让方，既与开发商取得利润的营利目的相违背，也与生活常理相悖。因此，开发商在签订合同时应当认识到并且接受受让方所支付对价中包含赠送期物业使用权价款，即开发商明知赠与期限实为租赁期限的延伸，亦明知该赠与表示行为实则与双方的租赁真意不一致。
（3）双方就租赁的真意构成双向的、积极的意思联络
实践中，物业使用权转让合同并不对20年转让期限与后续赠送期限内双方的权利义务做区分，即赠送期内双方的权利义务实际与前20年租期内一致。可见双方已达成合意，在受让方按约支付完毕全部转让价款且开发商按约交付该物业的前提下，双方从始至终履行的都是租赁合同之权利义务。此外，结合前述案例案情，从物业使用权转让合同将物业实际转让期限中有偿转让期限的时间约定为20年整（即合同法第214条规定的最长租赁期限），剩余部分无论长短均约定为赠送期的做法也可看出，双方就超过20年租期的实际转让期限约定为“赠送期”仅仅是为规避我国合同法对租赁期限的限制。由此可见，开发商与受让方之间对于转让期限条款中超过20年的部分亦构成房屋租赁合同关系具备双向的、积极的意思联络。
综上所述，就超过20年的物业使用权赠送期，开发商与受让方构成“名为赠与，实为租赁”的通谋虚伪表示，根据民法总则第146条规定[12]，双方以虚假的意思表示实施的赠与民事法律行为应为无效，隐藏的租赁民事法律行为的效力则应依照合同法第214条第1款的规定处理，即超过20年的转让期限约定应属无效。
三、物业使用权合同被认定为房屋租赁合同的法律后果
如前所述，在物业使用权转让合同被认定为房屋租赁合同的情况下，合同项下实际转让期限为20年租赁期限与赠送期限的总和，因此，合同约定的20年租赁价款应为实际转让期限的转让价款。又因超过20年的赠送期限约定无效，根据合同法第58条规定，[13]开发商应返还收取的超过20年期限（即赠送期）的租金，且双方应按照各自的过错程度承担应返还租金的利息损失。鉴于应返还租金、利息损失的计算问题主要受法官自由裁量的影响，本文主要以司法案例为参考做以下总结：
1、开发商应向受让方就超过20年租期的赠送期间按时间比例折算返还租金
司法实践中，法院就超过20年租期的无效部分多按无效租期的时间比例折算出租人应向承租人返还的租金金额。以前述张开美与租赁合同纠纷为例，涉案《物业租赁合同》所约定的租赁使用费282240元构成张开美在2018年8月31日至2049年5月21日使用房屋的对价，张开美以分期付款的形式已付198112元使用费。本案中，基于2038年8月31日至2049年5月21日期间对房屋的租赁约定无效，溢汇盛公司应返还该期间的房屋使用费。法院按时间进行核算，认定张开美在20年有限租赁期间使用涉讼房屋的对价为183725元（合同约定的租赁期与赠送期期共计11222天，20年有限租赁期共7305天，故282240×7305÷11222=183725元）。张开美已付金额198112元扣除其应付的使用涉讼房屋20年的对价183725元及应付的分期付款手续费（以原告应付使用涉讼房屋20年的对价减去首期款金额，余款除以每期应付租赁使用费金额，取整得出原告应付分期款期数为18期，应付分期付款手续费金额按18期计算）后，得出溢汇盛公司应返还527元予张开美。
与上述案例相类似的，在、陈卫红房屋租赁合同纠纷案[14]，、陈本法房屋租赁合同纠纷案[15]等案件中，法院亦采用按时间比例，即（无效租期的天数或月份数或年期/整个租期的天数或月份或年期）的算法折算出租人应返还的租金金额，并不考虑该物业租金的市场租赁价格或可能的租金涨幅。
值得注意的是，在前述何宝珊与合同纠纷案中，法院虽也采用上述时间折算的方式计算应返还租金，但法院认为，“虽然双方在《物业使用权转让合同》中约定转让期限从合同签订之日（2017年7月12日，本文注）起算，但涉讼物业约定的交付时间为2018年12月31日前，因此实际租赁期限应当自涉讼物业约定交付时间即2018年12月31日起算”。据此，该法院在计算应返还租金时系以合同约定的物业交付时间而非双方约定的租赁期起算日为实际租赁期限的起算点。即双方约定的实际租赁期限缩短17余月，其中有效租赁期限仍为20年，那么相对地，无效租期将缩短17余月，出租人应返还的租金亦随之减少。
2、双方应按照各自的过错程度承担应返还租金的利息损失
司法实践中，虽法院都认为物业使用权转让合同双方对合同部分无效均存在过错，但就承租人要求出租人承担应返还租金的利息损失的诉讼请求，法院的裁判观点却存在较大差异，具体如下：
（1）部分法院认为，合同双方应自行承担自己的损失，对承租人主张利息损失的诉讼请求不予支持。以前述、陈卫红房屋租赁合同纠纷案为例场地使用权转让协议，法院认为“对于陈卫红所主张的支付利息的诉讼请求，由于案涉《物业预租合同》系星光公司与陈卫红平等自愿签订，双方当事人在签订案涉《物业预租合同》时均明确知晓合同约定的租赁期限超过20年，因此双方对于合同超过20年的部分无效均存在过错，依法应当各自承担相应的责任，故对于陈卫红主张利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。”
（2）部分法院认为，合同双方应平均分担承租人利息损失。[16]以、王国梁租赁合同纠纷案为例，“对因此遭受的利息损失，当事人双方应当平均予以分担。……被告于本判决生效后五日内，返还原告王国梁、鲍健华有偿使用金15万元，支付原告王国梁、鲍健华资金占用利息（以15万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的50%，从2015年6月30日计付至返还之日止）。”
（3）部分法院认为，出租人作为建设单位对于法律关于租赁合同租期相关规定应比个人更为清楚，其过错较大，应承担承租人全部利息损失。以前述、陈本法房屋租赁合同纠纷为例，一审法院认为，“鉴于租赁合同范本等均系诚旺公司提供，作为建设单位对于法律关于租赁合同租期相关规定应比个人更为清楚，导致合同部分无效，其过错较大，应承担较大责任……故诚旺公司按银行同期同类贷款利率标准向陈本法计付利息。关于利息支付起算点问题，鉴于陈本法从2014年1月13日开始偿还信用卡贷款，可视为此时才以银行贷款方式支付剩余租赁费用，故诚旺公司返还租金利息可从2014年1月13日起计算。”
如前所述，对于应返还租金的利息损失承担方式，法院并无统一的裁判标准，多系法官根据具体案情酌定。如合同无约定，对于应返还租金的利息损失计算方式，法院多以承租人就合同无效租期实际多支付的租金金额为基数，以承租人实际付款日作为计息起算时间（计至租金实际返还日），按银行同期同类贷款利率标准计算利息损失总额。但实践中也有法院结合案情以不同的方式计算利息损失，例如在前述何宝珊与合同纠纷案中，法院系以承租人主张权利之日（即提起诉讼之日）作为计息起算时间，并判定利息损失由出租人全部承担。
3、开发商在返租合同/委托租赁合同项下支付的价款不视为开发商在物业使用权转让合同项下给予受让方的优惠
从交易模式上来看，受让方与开发商（或其关联主体）在签订物业使用权转让合同后，双方会再签订一定期限的物业租赁合同/物业委托经营合同，将物业返租/委托给开发商（或其关联主体）经营。虽然从商业逻辑来看，该返租/委托经营行为与物业使用权转让行为存在密不可分的联系，即开发商系基于受让方接受物业使用权转让合同约定之各项权利义务的前提下同意返租/受托经营该物业，但司法裁判中，法院并不将返租/委托经营行为与物业使用权转让行为视为具有统一性的商事行为，而是将之拆分为两个独立的法律关系。因此，物业使用权转让合同部分无效后，开发商并不能据此要求在应返还租金中扣除其（或其关联主体）在返租合同/委托租赁合同项下已支付的款项。例如前述、陈本法房屋租赁合同纠纷案中，法院认为：“陈本法返租给诚旺公司的三年租期及委托福台公司对外转租的一年租期属于合同有效期，该租赁行为有效，故该四年租金应作为陈本法的收入不予扣除。”再例如前述、吴柳英房屋租赁合同纠纷案中，法院认为：“亿洲公司上诉称给予吴柳英82355元优惠……经查，该82355元是吴柳英与签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定吴柳英将承租的案涉商铺委托给经营，由将应付给吴柳英的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵吴柳英支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予吴柳英82355元优惠没有事实依据，本院予以驳回。”
四、结语
在现行法律体系中，按照法院将合同有名化的裁判思路来看，集体土地上物业使用权转让合同较可能被认定为房屋租赁合同，因此，合同中“20年转让期+赠送后续使用权”的转让期限约定通常被认定为实际租赁期间，进而导致超过20年的赠送使用期间约定无效。
我国合同法规定20年最长租期的原因在于，租赁本身是对物的一种临时性的使用，如不对期限做限制，租赁合同可能会在性质上转化为买卖合同。且租赁合同项下，承租人的权利是一种债权，而债权本身是有期限限制的，如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将债权物权化，变相创设新的物权类型。[17]有鉴于此，目前司法实践中对租赁合同的租赁期限把控较严，当事人很难在合同中规避20年最长租期的限制。鉴于实践中物业使用权转让合同多被认定为房屋租赁合同，开发商如仍采用转让物业使用权+返租/委托经营的方式实现其融资目的，较为稳妥的做法是遵循租赁期限最高20年规定的前提下合理设定转让价格及返租价格；增加租赁期满后无法续约的处理方式，例如房屋装修成本分担等；并设置物业使用权转让合同与返租/委托经营合同的交叉违约责任。如开发商仍以“转让期+赠送期”的形式将物业使用权转让期限约定为20年以上，则实践中会存在较大的诉讼风险，应避免在合同条文和实际履行过程中出现体现房屋租赁意思表示的表述方式，并明确约定物业使用权转让合同部分无效后返租/委托经营合同的解除及价款返还等事宜，尽可能降低潜在的法律风险与经济损失。
[1] 《中华人民共和国合同法》第124条：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
[2] 参见朱庆育（2013），《民法总论》，页228，北京：北京大学出版社。
[3] 王泽鉴（2009），《民法总则》，页201，北京：北京大学出版社。
[4] 参见朱庆育（2013），《民法总论》，页228，北京：北京大学出版社。
[5] 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正版）第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
[6] 《中华人民共和国合同法》第214条第1款：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。
[7] 广东省东莞市中级人民法院（2019）粤19民终2860号民事判决书。
[8] 佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初66号民事判决书。
[9] 佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24791号民事判决书。
[10] 广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民特1068号民事裁决书。
[11] 王泽鉴（2001），《民法总则（增订版）》，页360，北京：中国政法大学出版社。
[12] 《中华人民共和国民法总则》第146条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
[13] 《中华人民共和国合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
[14] 广东省佛山市中级人民法院（2017）粤06民终9376号民事判决书。
[15] 福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终8158号民事判决书。
[16]安徽省铜陵市中级人民法院（2018）皖07民终324号民事判决书。
[17] 参见王利明（2015），《合同法研究》，页294，北京：中国人民大学出版社。
出品：大湾区争议解决中心
