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一、背景

农村集体经营性建设用地入市是我国农村土地制度改革的一项重要举措，在此利好政策的影响下，部分试点地区逐步形成了以租赁方式为主的集体经营性建设用地市场，以广东南海为例，南海农村集体经营性建设用地入市以租赁方式为主，分为土地租赁和物业租赁两种，其中，土地租赁约占90%左右，租期超过20年的比重为67.45%。[1]

在此类租赁型集体土地入市项目中，为保证项目能获得足够稳定的开发运营资金，部分开发商创设出“物业使用权转让+物业返租/委托经营”这一新的融资模式，以转让集体土地上物业使用权的形式向受让方一次性或分期收取转让费，并以土地租赁期限到期之日为限，将转让期限约定为“20年转让期+赠送后续使用权”，而后受让方与开发商（或其关联主体）签订一定期限的物业租赁合同/物业委托经营合同，将物业返租/委托给开发商（或其关联主体）经营。

实践中，因返租/委托经营收益无法如约支付，物业未如约交付等原因，集体土地上物业使用权转让合同引发的纠纷不断，[2]但物业使用权转让合同（或房屋使用权转让合同）并非严谨的法律术语，尚无直接对应的法律适用。以下，本文以此类集体土地上物业使用权转让合同为研究对象，结合司法实务中对该类合同性质的认定，试探讨集体土地上物业使用权转让合同的法律性质。

二、实务中物业使用权转让合同的法律性质认定

司法实践中，多数法院更倾向于根据合同约定的权利义务关系将物业使用权转让合同认定为某一类有名合同（主要存在房屋买卖合同与房屋租赁合同两个观点），进而适用该类有名合同的相关法律规范。也有部分法院未将物业使用权转让合同认定为任一类型的有名合同，仅从法律行为的一般要件做分析，并根据诚实信用原则要求双方当事人全面履行合同约定，具体如下。

1.房屋买卖合同

根据合同法第130条规定[3]，房屋买卖合同指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

实践中，部分法院将物业使用权转让合同认定为房屋买卖合同，以、叶春恒确认合同无效纠纷[4]为例，叶春恒与嘉都汇公司签订物业使用权出让合同，约定嘉都汇公司以78684元的价款将位于珠海市××区××时尚广场××商铺60%的使用权转让给叶春恒，物业使用权面积为7.4平方米，出让期限为20年，期满后赠送30年的使用权给叶春恒。叶春恒于签订合同当日支付完毕该60%使用权的全部转让价款（包括签约前已支付的3万元定金）。

同日，叶春恒与嘉宏利公司签订物业使用权转让合同，约定嘉宏利公司以64480元的价款将该商铺另外40%的使用权转让给叶春恒，叶春恒需分48期在4年内向嘉宏利公司支付承让价款场地使用权转让协议，每期为1343.33元。叶春恒支付6期款项后即委托该物业的实际承租人从应付租金中代其向嘉宏利公司支付承让价款。就本案合同的法律性质，二审法院认为：“从该两份合同约定的合同履行期限、使用权转让价格、价款履行方式等条款来看，该两份商铺使用权转让合同，实际上为房屋买卖合同，一审法院认定嘉都汇公司、嘉宏利公司分别与叶春恒之间实际为房屋买卖合同关系，认定正确。”

本案中，法院系基于部分合同条款内容来综合判断双方的真实合意，进而认定该合同的法律性质：

①关于合同履行期限，从判决书摘录的合同内容来看，仅能得知叶春恒支付价款的期限，未见涉案商铺交付的时间。根据叶春恒于签订涉案合同当日签订的《物业租赁合同》与涉案合同约定，在物业使用权转让期限（含赠送期限）内，叶春恒将涉案商铺出租给招商、装修、经营及管理，期间叶春恒不得干涉、影响及中断。因此，涉案商铺可能并不真正交付，叶春恒仅通过收取租金实现其受让涉案商铺的收益。法院此处提及的合同履行期限，应主要指叶春恒支付价款的期限。

②关于使用权转让价格，涉案商铺7.4㎡，使用权转让价格共计143164万元，法院认为该使用权转让价格与商铺买卖价格相符。

③关于价款履行方式，就涉案合同约定的物业50年使用期间（含赠送期限），叶春恒以“定金+尾款”的形式在合同签订当天即向嘉都汇公司一次性支付全部转让价款，又约定以分期付款的形式在4年内分48期向嘉宏利公司支付全部转让价款，法院认为两种价款履行方式均与房屋买卖的交易习惯更相符合。据此，法院认为涉案合同实为房屋买卖合同。

与上述案件相类似的，在徐永坚与、珠海市斗门区ＸＸ镇ＸＸ村经济联社确认合同无效纠纷[5]中，珠海市斗门区人民法院也根据合同约定的价格、转让款项的支付时间、方式等条款认定涉案物业使用权转让合同为房屋买卖合同。

由上述裁判观点可知，持“房屋买卖合同”观点的法院主要依据转让价格与付款的交易习惯两方面判断当事人之间的真实意思表示为房屋买卖。本文认为，该裁判观点存在值得商榷之处，理由如下：

其一，即使物业使用权转让合同约定的转让价格与付款方式条款与房屋买卖合同相似，也不能排除其实属房屋租赁合同的可能性，不宜以此作为认定合同性质的全部裁判理由：

（1）物业使用权转让价格。

首先，受让方在物业使用权转让合同项下取得的权利为该物业较长期限内的用益物权，换言之，除不享有对受让物业的处分权外，受让方在期间内对该物业享有的排他性的占有、使用、收益权与房屋买受人对其购买房屋享有的权益均一致。因此，物业使用权转让价格与房屋买卖的市场价格相近亦属正常。

其次，该转让价格虽看似远高于租赁价格，但受让方在物业使用权转让合同项下享有的使用期限较长（如前述案件中场地使用权转让协议，使用期限（含赠送期限）共计50年）。换言之，将该转让价格分摊至期间内每个年度后，每年度受让方需支付的使用权转让价格并不明显高于市场租赁价格（考虑到租金逐年上涨的空间，此处即使一定程度上高于签约时的市场租赁价格亦属正常）。

此外，物业使用权转让作为新型交易方式，其市场价格受多方面的主客观影响，即使与买卖价格相近，也不宜仅以此为据认定该交易行为为房屋买卖。

（2）付款形式。

近年来，随着租赁型长租公寓、养老机构、物流仓库等新型商业模式的发展，承租方出于承租物业租期稳定性考虑，出租方出于提前、快速实现资金回笼考虑，双方订立长期租赁合同，并通过一次性付款及分期付款形式在房屋租赁合同签订后一定期限内即履行完毕全部租金支付义务的情况并不少见。

其二，房屋买卖合同的认定应从合同约定内容来判断当事人是否具有转移房屋所有权的意思表示。但上述案例的裁判理由并未对此进行阐述，也未体现出当事人存在转移房屋所有权的意思合意。

买卖合同中的效果意思含有两个组成因素：一是发生债权债务的效果意思，一是引发物权变动的效果意思。[6]就房屋买卖合同而言，其应内含引发房屋所有权变动的效果意思。据此，物业使用权转让合同是否应认定为房屋买卖合同，关键应在于双方当事人是否存在转移房屋所有权的意思表示。以何淑萍与房屋买卖合同纠纷为例，最高人民法院认为，“认定本案协议性质应当从协议约定的全部条款内容来综合分析判断……因为双方当事人在本案协议第2条又特别约定“本协议所签房屋面积产权归乙方”的内容。该约定显然与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。”[7]本文所讨论的物业使用权转让合同亦如是，如合同约定了产权归属等涉及房屋所有权转移的内容，应理解为该合同体现了买卖合同的性质。但上述案例中，仅从判决书载明的合同内容来看，并无房屋所有权转移相关约定，则不宜简单根据个别合同价款、履行方式等条款认定该合同为房屋买卖合同。

其三，在合同性质不明的情况中，法院还会结合合同实际履行的情况判断当事人是否存在房屋买卖的意思表示。但上述案例的合同履行情况并未明确体现房屋买卖的意思。

仍以上述何淑萍与房屋买卖合同纠纷为例，最高人民法院在裁判理由中提及“特别是从实际履行情况看，协议签订后，何淑萍给付金友公司326000元款项，金友公司出具的收款收据上均载明是房款。因此，综合本案实际情况，应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同。”就本文讨论的物业使用权转让合同，合同中未明确表述双方构成房屋买卖还是租赁关系，如实际履行过程中体现出双方房屋买卖的意思表示，比如转让价款收据载明为“购房款”，再比如转让方/村委会向受让方出具证明房屋产权归属的书面文件等，法院可能会据此认定双方构成房屋买卖合同民事法律关系。但上述案例中，仅从判决书载明的合同履行情况来看，并未明确体现房屋买卖的意思。

2.房屋租赁合同

根据合同法第212条规定，[8]房屋租赁合同指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

部分法院将物业使用权转让合同认定为房屋租赁合同，以梁井丽、房屋租赁合同纠纷[9]为例，2018年2月3日，梁井丽、明福公司签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》，约定受让涉案物业的使用权，该物业建筑面积为41.03㎡，总价为41万元。同日，支付定金5万元。后明福公司与梁井丽签订《物业使用权转让合同》，约定明福公司将涉案物业的使用权转让给梁井丽使用，物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止，该物业使用权期限届满后明福公司无偿给予梁井丽20年使用期，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由弼唐经济社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与弼唐经济社协商续租事宜。转让款付款方式为分期付款，2018年2月6日前付清12.3万元（含定金），2018年2月10日前付清28.7万元。就本案合同的法律性质，二审法院认为，“明福公司与梁井丽签订《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》，约定将案涉标的物的使用权转让给梁井丽使用，并约定使用期限到期后梁井丽需无条件将物业交还给明福公司，从上述约定的内容可知，《【加德公馆】物业使用权受让确认协议》及《物业使用权转让合同》的性质实为租赁合同。”

本案中，梁井丽取得涉案物业40年（含赠送期限）的使用权，到期后梁井丽需无条件将物业交还给明福公司。由此可知，该合同项下梁井丽获得的物业使用权是具有一定期限的，而并非永续性的。据此，法院认为涉案合同实为房屋租赁合同。

与上述案件相类似的，在何宝珊与合同纠纷[10]中，佛山市南海区人民法院认为，“原、被告签订的《物业使用权出让合同》约定原告向被告支付一定的对价，取得被告在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给被告，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故双方之间构成房屋租赁合同关系。”

由上述裁判观点可知，持“房屋租赁合同“观点的法院主要从合同约定的整体交易模式来判断双方权利义务关系符合租赁合同的性质和特征。本文认为，涉案物业使用权转让合同项下，转让方获得的是一定的物业转让价款，受让方获得的是一定期限内该物业的使用收益权，而非永续性的具有完整权能的物业所有权。仅就该等权利义务关系而言，的确与我国合同法规定的租赁合同形式相符合。但一定程度上来说，该等裁判观点并未结合土地租赁型集体经营性建设用地入市的特殊政策背景考虑“转让物业使用权+返租/委托经营”这一整体交易模式内含的商事思维与逻辑。

3.无名合同

无名合同指法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同。[11]

实践中，部分法院不对物业使用权转让合同的法律性质作认定，仅将之作为纯粹无名合同做效力认定。在杨雷与、合同纠纷案[12]，张岳喜、李岩合同纠纷案[13]，邱文生与租赁合同纠纷案[14]等案件中，法院均未就物业使用权转让合同的法律性质作认定，仅从合同生效的一般要件角度做分析，认为合同约定为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，因此物业使用权转让合同合法有效。

三、物业使用权转让合同之法律分析

为方便行文，本文不考虑实践中物业使用权转让合同可能出现的各种变化形式（例如合同约定条款体现出双方存在转移房屋所有权等与租赁关系相矛盾的房屋买卖意思表示的，该合同可能会被理解为房屋买卖合同等等情况），仅就集体土地上物业使用权转让合同一般形式进行讨论，即开发商与受让方签署物业使用权转让合同，约定开发商将其在承租集体土地上合法建造的房屋的使用权转让给受让方，受让方以一次性或分期付款的付款方式在签约后一定期限内向开发商支付使用权转让价款，并取得土地租赁剩余期限内该房屋的使用、收益权。

由上述案例可以看出，实践中对物业使用权转让合同法律性质的认知并未形成统一观点。本文认为，在土地租赁型集体经营性建设用地入市的背景下，开发商以物业使用权转让后返租/受托经营该物业的行为应作为一个整体来看待，其权利义务关系复杂，不应归属于任何一类有名合同，应被认定为无名合同。理由如下：

1.双方之间并无房屋买卖的意思表示。

如前所述，房屋买卖合同应内含引发房屋所有权变动的效果意思，而在物权使用权转让合同项下，双方约定转让期限（含赠送期限）为土地剩余使用期，期满后受让方将该物业归还给开发商，即受让方支付对价取得的是一定期限内的房屋使用权，而非永续性的具有完整权能的房屋所有权。

2.双方之间“转让物业使用权+返租/委托经营”的交易行为与传统租赁民事法律行为存在差异。

如前所述，单独就物业使用权转让合同约定之权利义务来看，开发商将房屋交付受让方使用、收益，并收取一定对价，确实符合租赁民事法律关系的特征。但如果据此认定双方构成租赁关系，开发商便没有理由将房屋出租给受让方后即与受让方签订5-10年甚至更长期限的返租/委托经营合同，并在返租/受托经营期间给予受让方固定收益，自担费用负责全部装修、维护、经营等事宜。换言之，开发商将该物业出租，又即刻返租回来，既要承担物业装修、招商、维护、经营等全部费用及风险，还要在较长租赁期限内保障承租人的收益，该等行为并不符合传统租赁合同的权利义务关系。

3.双方之间构成新型商事关系。

本文认为，上述“转让物业使用权+返租/委托经营”的交易行为实则应从整体上理解为一种商事投融资行为。通过这种交易模式，开发商可以获得亟需的开发资金，受让方可以取得剩余土地租赁期内的物业使用权还获得一定期限的保底收益。而法院之所以认定物业使用权转让合同为房屋租赁合同，是因为法院将该商事行为割裂开来，将之区分为两个独立的法律行为来看待该问题。殊不知若没有物业使用权转让合同中价款与转让期限等约束，开发商根本不会返租/受托经营受让方受让的物业，若没有返租/委托经营合同的保底收益激励，受让方亦不会以约定价格受让该物业使用权。基于上述，本文认为，法院在解决该等商事合同纠纷时，应符合私法自治精神与公平合理的原则。

四、结语

基于上述，本文认为，结合土地租赁型集体经营性建设用地入市的政策背景，考虑到“转让物业使用权+返租/委托经营”这一整体交易模式内含的商事思维与逻辑，物业转让合同应认定为无名合同。但就目前而言，多数法院仍采合同有名化的裁判思路，并不将物业使用权转让合同作为无名合同直接适用合同成立、生效的一般要件，如遵循该等裁判思路，独立地看待集体土地上物业使用权转让行为，根据我国现行法律规范，物业使用权转让合同应认定为房屋租赁合同。

有鉴于此，为尽量减低潜在的合同无效风险，开发商应避免在物业使用权转让合同条文和实际履行过程中使用体现房屋买卖/租赁意思表示的表述方式，如若不然，法院可能更倾向于认定该合同为房屋买卖/租赁合同，进而因涉及集体土地不得转让、20年最长租期限制等强制性法律规定陷入合同无效纠纷中。

[1] 参见吴彩容，罗锋（2019），，《安徽农业大学学报（社会科学版》，2019年11月第28卷第6期，页41-49。

[2] 笔者在alpha数据库中以“物业使用权转让合同”和“集体土地”为关键词进行检索，共检索到85条案例纠纷；以“房屋使用权转让合同”和“集体土地”为关键词进行检索，共检索到84条案例纠纷；以“商铺使用权转让合同”和“集体土地”为关键词进行检索，共检索到212条案例纠纷。

[3] 《中华人民共和国合同法》第130条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”

[4] 广东省珠海市中级人民法院（2019）粤04民终1107号民事判决书。

[5] 珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2331号民事判决书。

[6] 参见崔建远，,《法学研究》，2003年第1期，页3-24。

[7] 最高人民法院（2009）民提字第90号民事判决书，转引自最高人民法院民事审判第一庭编，《民事审判指导与参考》总第39集，法律出版社2010年版，页178-179。

[8] 《中华人民共和国合同法》第212条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

[9] 广东省佛山市中级人民法院（2018）粤06民终10636号民事判决书。

[10] 佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初26131号民事判决书。

[11] 韩世远（2010），《合同法学》，页22，北京：高等教育出版社。

[12] 杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初728号民事判决书。

[13] 广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终9696号民事判决书。

[14] 佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初9882号民事判决书。

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