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【引言】

企业经营离不开营业场所，企业租赁办公用房、厂房、仓库以及员工宿舍等情形很常见，这其中涉及到发票开具、税负承担、成本费用列支等问题。由于双方交易习惯、主体地位、商业目的存在差异，往往会造成税务上的难题。处理不当，就会给企业造成税负增加，多缴“冤枉税”，或者造成税务上的不合规，引发税务风险。本文将重点分析企业场地租赁中容易产生的十大问题，并尝试给出相应的解决方案。

一、仓库租赁与仓储服务两种业务模式的税负有何不同？

企业有闲置仓库，欲将该仓库对外有偿使用，可选择租赁和仓储服务两种业务模式。在对两种业务模式选择时，除了考量交易成本费用之外，还需充分考虑不同业务模式的税负因素。

仓库租赁属于不动产出租，出租方主要涉及的税种为：增值税（城建税及附加税费、印花税暂不考虑）、房产税。若出租方为一般纳税人企业，增值税按9%的税率计征；若出租方为小规模纳税人，增值税按5%的征收率计征。出租方的房产税按租计征，即按租金额的12%计征。

若仓库所有方将仓库改造为有人看管的仓库，对外提供仓储管理服务，则该属于现代服务业，一般纳税人应按6%的税率计征增值税；小规模纳税人按3%的征收率计征增值税。需要注意的是：根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（六）项第3目规定，一般纳税人发生电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务和文化体育服务，可以选择适用简易计税方法计税。因此，一般纳税人提供仓储服务可以选择按照简易计税方法计税，但一经选择简易计税，36个月内不得变更。

提供仓储服务的房产税要按照房产余值来计税，即按房产余值的年1.2%来计征（房产原值一次减除10%至30%后的余值计算应纳税所得额。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。在10%-30%的范围内扣减，具体扣减比例由省级）。

对比仓库租赁与仓储服务两种业务模式的税负情况可知，采用仓储服务的业务模式，对物业所有方的整体税负较低。符合条件的，可以优先采用仓储服务业务模式来运营。实践中，采取仓储运营模式还需要综合考虑仓储服务的人工成本、资质要求、经营范围审批以及法律风险系数等多种因素。

二、租金支出没发票，企业承租场地遭遇出租方不开发票或者少开发票咋办？

企业承租办公楼、商业网点以及厂房土地等不动产时，出租方若为个人或者小企业，往往因为不愿开具租赁费发票给承租人，或者仅开具部分发票（比如收租金10万仅开具5万元的发票）。出租方不愿意开发票或者少开发票的原因往往是不愿承担税款，或者个人出租方嫌到税务机关代开发票麻烦等。这样一来，承租方企业就无法取得租赁费发票，导致该项实际支出无法在税前列支，存在利润虚高多缴企业所得税的风险。

如何解决这个问题呢，除了协商对方如实全额开具发票之外，针对死活不同意开具发票的出租方，可通过两次承租的业务模式来解决，即先由承租人安排某个自然人成立一个个体工商户，该个体户比较容易申请核定征收。然后，由个体户与出租方签订租赁合同（合同中约定可以转租），再由个体户与承租人签订转租合同。经过两次租赁，由个体户向出租方支付租金，承租人企业向个体户支付租金，个体户向承租人开具发票。如此，承租人企业可以取得合规的租赁费发票场地租赁征收，可以作为税前列支的凭证。个体户由于是核定征收，税务机关对成本费用支出无需要求取得发票，出租人开具的收据甚至白条都符合做账要求。

三、包税条款，出租方要求承租方负担全部税费如何处理？

个人名下物业对外出租时，常常出现出租人要“净价”的情形，即出租人到手的租金为“不含税”净价。这种情况下，即使出租人同意到税务机关代开租赁费发票，但实际负担的税款要由承租方来承担。承租人所支付的实际款项有两部分：即租金+税金。由于发票票面金额为承租人应支付的租金金额，而承租人代出租方缴纳的综合税金，则因完税凭证上是出租方的名称为而无法在自己所得税税前列支扣除，这就会造成承租人多缴冤枉税的情况。

如何解决上述问题呢？可将合同约定租金净价的“税后价”修改为“税前价”。举例说明：假如某自然人欲将自己的门头网点租赁给某银行，若出租人拿到“净价”50万元，经过测算各项综合税负为8万元，即倒推出合同约定税前价为58万元，综合缴税为8万元，某人可到手50万元。承租方银行所支付两笔款项合计为58万元，可以取得一张58万元的租赁费发票，作为成本费用的合规扣除凭证。

四、 当二房东，二次转租降低税负成本

《房产税暂行条例》第二条：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。

不动产租赁市场中常见多次转租的现象。那么承租不动产再次转让时是否需要缴纳房产税呢？根据上述条例规定，房产税的纳税人为房屋的产权所有人以及特定情况下的经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。而“二房东”并不在上述条例规定的纳税主体范围之列，承租不动产后再次转租的行为不是房产税的应税行为，再次转租的行为无需缴纳房产税。实践中，可以通过多次转租的行为模式来进行节税筹划，降低房产税的应纳税所得额，同时也能够降低其他税负，导致整个租赁链条上的整体税负降低。

五、免租期内不免税，合同约定免租期——多缴税款伤不起

某些商业综合体或者产业园区，为招商出租需要，常常给予免租期的优惠待遇。虽然免租期能够吸引承租业户，提升出租交易机会。但是如果在出租合同中对于免租期条款约定不当，将会给出租方带来多缴“冤枉税”的不利后果。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。根据该规定，如果租赁合同中约定免租期，则免租期内并非不缴纳房产税，而是要按照房产原值缴纳房产税，这无异会导致出租方多缴纳房产税。如何解决免受部分租金而又无需多缴纳房产税的问题呢？可以通过修改租赁合同的方式来解决，举例说明：假如原合同约定的年租金为12万元，前三个月为免租期，后八个月每月租金1.5万元，如此约定则须对12万元的租金按12%计征房产税，还需对前三个月按房产原值缴纳房产税。可对租赁合同进行如下修改：年租金为12万元，每月租金1万元，每半年支付一次，如此约定则可以避免免租期内多缴纳房产税的问题。通过合同设计和调整，可以实现调节税收的目的，也印证了业务合同决定税收的实质。

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本文律师简介

诚功所合伙人、财税法律事务部副主任，法合税创始人

何昭鹏律师多年来潜心研究法税、合同、股权融合业务场地租赁征收，致力于为企业提供法律安全保障、合法节税策划、股权架构设计、合同法税审查等系统性、一站式服务，受到企业客户广泛认可和好评。