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这份房东和租客的“自救指南”，请收好

近段时间，有多位网友向中国宁波网民生e点通群众留言板发帖求助：房屋租赁公司跑路了，我该咋办？

据了解，这些房屋租赁公司大多使用了“高收低租、长收短付”手法，即公司向房东支付一两个月的高价租金，再低价租给租客，并向租客收取半年或是一年的租金。

有租客发帖求助：房租租赁公司跑路了。我是租客，已付一年租金，房东说才收到一个月租金，要我搬走，不然断水断电。房东有理吗？

也有房东发帖投诉：我是房东，才收到一个月的租金，租客说已经付了一年租金了，赖着不走，就算警察来了也不走。我该怎么办？

面对网友们的求助，浙江和义观达律师事务所公益中心的刘燕律师表示，从法律的角度来看，要说是房东有理还是租客有理，得看这家房屋租赁公司的运营模式。

许燕律师告诉记者，目前，国内的非自有房屋的长租公寓运营模式有两种。

第一种模式下，运营方是“二房东”，即运营方从原房东手中统一租赁房屋，进行一定改装升级后再租给租客。第二种模式下，运营方是“代理人”，即运营方接受房东委托，对房屋进行资产管理，包括对外出租。

两者看着差不多，但法律关系差很多。

首先，合同主体不同。根据《合同法》对租赁合同、委托合同等的相关规定，在第一种运营模式中，原房东与租客并无直接的租赁合同关系。运营方相当于“二房东”，将房屋进行了转租。从合同主体角度看，存在两个房屋租赁合同，分别是运营方和房东，运营方和租客。在第二种运营模式中，房东与公司运营方是委托关系。《合同法》第402条规定：“委托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的房屋租赁公司，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，在这种模式下，运营方在授权范围内与租客签订的房屋租赁合同，本质是房东与租客签订的房屋租赁合同。

其次，法律后果不同。在第一种运营模式中，运营方与租客是房屋租赁合同关系，房屋所有者与租客并无直接法律关系。因此，房屋所有者可以选择解除与运营方的房屋租赁合同，并根据所有权的排他性，要求租客搬离涉案房屋。在第二种运营模式，运营方与租客实际并无直接法律关系，房东与租客才是真正的房屋租赁合同中的双方。

以（以下简称“友客”）为例，友客与房东签署的是《资产委托管理服务合同》，甲方是房东，收取的是资产收益（租金）。同时房屋租赁公司，租客在查看友客的授权委托书后，与友客签订了《房屋租赁合同》。显然，友客采用的是第二种模式。在此模式下，房东如通过断水断电的方式，“暴力”赶走租客，将存在被诉的风险，租客有权要求继续履行租赁合同并赔偿相关损失。

许燕律师建议，如果遇到房屋租赁公司跑路的情况，可以按照以下三个步骤自救：

第一步，报警。房屋租赁公司跑路后，房东应向房屋所在地的派出所报警。报警时应携带身份证、《资产委托管理服务合同》等书面资料。此时，警察到场，可要求保留出警记录。

第二步，及时沟通。房东应争取与房屋租赁公司法务、高管沟通，也可与其他受害者及时沟通，分享相关消息，同时相互借鉴处理方式，保持平和理性。友客的法务就曾来宁波与部分受害者见面。

第三步，尝试调解，各方应尝试能否利用现有资源缓解房东与房客之间的矛盾。受害房东与租客应相互体谅、相互扶持，房东可适当缩短租期，让租客有个过渡期。同时，考虑到房东的损失，如已追回部分卷走的租金，应适量给予一定补偿。宁波市已建立多方调解机制，各地居委会都有调解中心，可让调解中心对双方已达成的协议进行确认备案。

（许燕 傅钟中）