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“禁群租会抬高租金”近日登上微博同城热搜。2月1日，以更严举措规范市场的《上海市住房租赁条例》正式施行，拍手称快之余，有人不免担忧，因禁止群租而外溢的租住需求是否会拉高租房价格。
除了制度规范加码，疫情防控措施优化带来的人员流动加速，及节后返城潮也被认为是影响租房市场的两大因素。日前，解放日报·上观新闻记者采访多家中介门店、房产经纪机及专家，了解上海租房市场的真实表现。
“小阳春”主要体现在成交量
传统租房旺季只有两季租赁场地平台，一是毕业季租赁场地平台，二是春节后。市场认为，随着我国疫情防控措施优化，楼市表现将逐渐转好。上海作为交易最为活跃的城市之一，租房市场有望迎来首轮复苏。
“从业务订单来看，‘小阳春’更多体现在成交量上。”中原地产陆家浜门店店长余莎莎告诉记者。陆家浜门店周边配套齐全，办公和学校资源较多，近两周内，咨询租房的客户增加一倍，成交量明显增加，平均每天有2到3单成交。租金表现稳定，一室户约每月7000到8000元。
单个门店的表现，折射出全市散租房源情况。根据上海链家散租房源数据监测，近两周成交量要高于往年同期，比春节前增加50到70%。租金表现较稳定，以世纪大道周边一室户为例，其挂牌月租约5000到6000元，与2021年持平。“上海近期租赁成交量明显上涨，但远未达到‘旺季’。因为2022年下半年以来，需求下行，成交量是下降的。今年处于复苏回正阶段。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾说。
除了个人散租房源，长租公寓也有较好表现。根据调研，上海部分租赁项目和租赁运营商在春节后的出租率明显上涨，租户转化率提高。已渡过爬坡期、出租率超85%的项目，节后出租率普遍提升3到5%，而项目开业不久、出租率不超50%的项目，节后出租率提升10到20%。
着眼2023年租房市场，随着群租整治力度加码，需求溢出是否会影响价格？杨雨蕾认为，群租群体规模小，个人行为很难影响整个市场表现。群租人群对租金也更敏感，一般会选择租在更便宜的郊区或其他城市，对一室户、两室户等主流户型需求影响不大。
魔方生活服务集团魔方研究院表示，从目前的数据来看，上海住房租赁市场有望迎来“小阳春”，但随着春招结束和流动人口逐渐减少，预计2月下旬租赁需求热度会趋于平稳。
两大因素影响几何？
除了租金和成交量，户型区位的需求深受外界影响。市场曾预测，疫情将改变人们的租住习惯，比如，合租在封控中带来的不便会促进一室户需求量增加。
“根据各个门店中介反馈的租赁情况，目前还没有出现这样的趋势。”杨雨蕾表示。上海中环内的一室户价格普遍在每月4000元以上，因此，绝大多数租客会在性价比和体验上做平衡，人们在租金上的敏感度是比较高的。根据58安居客研究院调研，上海目前增长最快的租住需求是每月2000元以下。
作为租房市场的重磅新规，《上海市住房租赁条例》本月正式施行，明确禁止群租的同时，进一步规范住房租赁市场主体的各项行为，如立法规范房源信息发布制度，保证房源信息真是有效；明确住房租赁企业、房地产经纪机构向房屋管理部门备案，并要求从业人员持卡实名从业。
“通过立法让房屋租赁全流程被严格管控，帮助我们规范了操作，降低从业风险。”余莎莎表示。不过专家认为，《条例》虽让基层在执行中有了更清晰的依据，但执行过程中有堵还需有疏。
记者了解到，上海多个街道和基层社区治理正将群租整治行动日常化。如颛桥镇近期通过联合执法，清除3个小区7处群租房，又如漕河泾街道着手整治“顽疾”，处置一处群租屋内85平方米有超过10名租客。
“群租存在有负外部性，一直是社区治理中的“顽疾”，由此引发的消防安全、房屋安全、环境卫生、噪音扰民等问题，也成为多年来居民群众投诉的热点。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰指出，在禁止群租的同时也要保障基础服务行业人员的居住需求。
“要解决这两者的冲突，一是要政府采用措施鼓励市场和社会多增加廉价租房，包括宿舍型的集中式公寓，类似安歆公寓、9号楼等；二是政府对一部分基础服务行业人员给予一定租金补贴，提高他们对居住需求的要求，避免去寻找群租房。”他表示。
警惕新平台的监管漏洞
在租赁市场进一步规范的同时，涌现的新平台带来的风险也需警惕。
“趁年轻想来上海闯一闯，计划2月初入住，求靠谱室友。”春节结束，扬州人小闵在“小红书”发布一条租房贴，迅速引来200多人跟帖。“这是我为租房注册的新账号，没想到第一条帖子有这么高的流量。”
随着各大平台社区兴起，租房平台不再局限于传统中介机构开辟的在线平台。豆瓣、小红书等月活量极高的社区平台，似乎也成了各大租赁机构和中介发布房源的新渠道。“我是3月下旬要到上海工作，靠小红书平台很快就找到了室友，现在准备再发一条租房贴。”来自济南的楚楚告诉记者，相比“开盲盒”找室友，“大海捞针”挑房子，她更偏好在社区里寻找志同道合的“姐妹”和漂亮的房子。
