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出租人明知承租人转租但未提异议的，转租合同有效

关键词：转租；异议；合同效力

裁判要旨：经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人，但是若未经出租人同意擅自进行转租的，则该转租行为无效。不过，在司法实践中，出租人明知承租人未经其同意即将租赁物转租给第三人时，却未在知道或者应当知道转租行为的六个月内提出异议的，视为其对转租行为的默认，此时，只要承租人与第三人签订的转租合同符合法律规定，就应被认定为有效。

适用法律：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

相关案例：

罗子良等与等租赁合同纠纷上诉案（法宝引证码：CLI.C.15588628）

湖南省湘潭市中级人民法院

民事判决书

(2015)潭中民再终字第39号

上诉人（原审原告）罗子良。

上诉人（原审原告）黄燕辉。

委托代理人郭起华。

被上诉人（原审被告）。

负责人彭新元，厂长。

委托代理人胡洲，湘潭市岳塘区法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）彭新元。

委托代理人胡洲，湘潭市岳塘区法律服务所法律工作者。

委托代理人柳仲辉。

被上诉人（原审被告）葛秋平。

被上诉人（原审被告）冯剑刚。

原审原告罗子良、黄燕辉与原审被告（以下简称金凤包装厂）、彭新元、葛秋平、冯剑刚租赁合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2008年11月21日作出（2008）岳民商初字第321号民事判决。彭新元不服，向本院申请再审，本院于2010年7月14日以（2010）潭中民申字第12号民事裁定，驳回彭新元的再审申请。彭新元不服，仍向本院申请再审，本院于2012年7月10日作出（2012）潭中立二监字第3号民事裁定：指令湖南省湘潭市岳塘区人民法院再审本案；再审期间中止原判决的执行。该院于2013年11月1日作出（2012）岳民再字第6号民事判决，维持原判。彭新元不服，向本院提出上诉。本院于2014年5月5日作出（2014）潭中民再终字第1号民事裁定：撤销原判，发回重审。该院经重审于2015年9月23日作出（2015）岳民再字第2号民事判决，罗子良、黄艳辉不服，上诉至本院。本院依法由审判员肖剑英担任审判长，审判员冯海燕、刘欢欢参加评议，书记员吴慧娟担任记录，于2015年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人罗子良、黄艳辉及共同委托代理人郭起华，被上诉人金凤包装厂的法定代表人彭新元及该厂委托代理人胡洲、彭新元的委托代理人柳仲辉到庭参加了诉讼。被上诉人葛秋平、冯剑刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。

湖南省湘潭市岳塘区人民法院重审查明，2005年4月8日，原审被告彭新元、冯剑刚、葛秋平共同出资成立并签订《合伙协议书》，经营场地为湘潭市岳塘区晓塘路15号（原）。同年4月24日，原审被告彭新元与签订了一份为期3年的《房屋、场地租赁合同》。将位于湘潭市建设南路晓塘路原湘缆金凤包装厂厂房、场地、设备出租给原审被告彭新元使用，租赁时间自2005年4月1日起至2008年4月1日止。双方约定：如续签合同，应于合同届满前二个月与甲方重新签定续租合同。合同第三条，乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回出租的房屋、场地。1、乙方擅自转让、转借、转租的。第十条第2项：甲方将原金凤包装厂范围内已租赁出去的场地、房屋、设备等合同的管理权、受益权授权给乙方。乙方同时履行相关合同的责任与义务。此项授权在甲乙双方合同终止期内有效。第3项：乙方小范围对外租赁场地、厂房、设备，与他人签订的合同有效期限，不能超过甲乙双方合同有效期。

2006年8月8日，原审原告罗子良、黄燕辉（乙方）与原审被告金凤包装厂（甲方）签订了一份《场地租赁合同》，原审被告彭新元代表原审被告金凤包装厂，将该厂北区内改装车间的南侧大坪162平方米面积的空地，另加休息室一间出租给原审原告，由原审原告在租赁场地上自建简易厂房用于生产工厂场地租赁合同，租赁期自2006年8月12日起至2008年3月31日止，到期再续签。乙方一次性交纳押金2000元，终止合同时退还。双方约定每月租金650元，物业管理费50元。该合同第六条约定：由于乙方投资数万元建厂房，如甲方违约造成乙方损失，甲方应承担责任。如遇征收拆迁，甲方拥有土地补偿，乙方拥有地上建筑、设备拆装等补偿。合同第七条约定：甲方负责租赁场地外的水电安装，并保障其正常供应。合同第八条约定：租赁期间，如遇地方政府及政策性调整等不可抗力的事由，甲方有权终止合同，但需提前1个月通知承租人，甲方享有免责权。合同签订后，原审原告在租赁的空地上修建了厂房，安装了设备，并在湘潭市工商行政管理局岳塘分局办理了个体工商登记，登记的名称为“”。

2007年9月23日，湘潭市产权交易中心向原发出“关于（岳塘区晓塘路两宗）国有土地已挂牌出让移交的通知”，在通知中告知该公司位于岳塘区晓塘路两宗10302.56平方米国有划拨生产、办公用地经市政府批准挂牌上市交易，由竞得，签订了国有土地使用权出让合同，请贵公司尽快按有关条款移交标的。

2007年10月12日，原向原审被告彭新元发出通知，告知原审被告彭新元其租赁的原湘缆金凤包装厂已在市国土局挂牌出让，双方签定的租赁合同提前解除。通知要求移交租赁资产的时间为2007年11月30日。

2007年11月22日原审被告金凤包装厂向各租赁户下发通知，告知租赁场地已由市国土局挂牌出让，要求各租赁户于2007年12月25日之前移交场地及其租赁设备和有关财产。2007年12月14日，原审原告到湘潭市第二公证处申请对工厂的经营现状及厂内财产进行了证据保全，支付公证费900元。原审原告还因拆卸、搬运设备而雇请，花费搬运费6800元。

2007年12月19日，黄正辉和原审被告葛秋平代表（乙方）与（甲方）签订了一份《房屋拆除合同》，甲方同意将晓塘路原金凤包装厂内场地上的房屋约3050平方米拆除工程承包给乙方。甲方要求乙方在进场后15天内拆除完毕，甲方按每平方米8元收取乙方残值费。2008年1月3日，原审原告自建厂房被强行拆除。

2008年4月7日，经原审原告方申请，湘潭潭城司法鉴定所根据原审原告方提供的《公证书》、《场地租赁合同》等资料及其自行收集的资料作出了潭司评鉴字（2008）第38号价格评估鉴定报告书，结论为原审原告所建厂房在鉴定基准日的重置费用为78186.56元，鉴定费1500元。原审原告要求被告就拆除厂房一事予以赔偿，但双方未达成一致意见，遂于2008年5月29日向法院提起诉讼。

另查明，系原审被告彭新元、葛秋平、冯剑刚共同出资成立的合伙企业，原经营场所在湘潭市岳塘区晓塘路15号，经湘潭市工商局岳塘分局于2005年4月13日核发合伙企业营业执照。原审被告冯剑刚经原审被告彭新元同意于2006年3月31日退出合伙。该企业于2007年10月12日接到原因土地已挂牌出让而下发的提前解除租赁合同及限期交出租赁资产的通知后已解散，但未办理工商注销登记手续。原于2010年8月26日出具证明，证实该公司按市政府要求移交土地时，对金凤包装厂及彭新元征地拆迁未给予经济补偿。

该院重审认为，本案争议的焦点是原审被告是否违反租赁合同的约定及原审被告是否应当赔偿原告的经济损失。首先应当确认合同的效力。根据我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……”。原与本案原审被告金凤包装厂签订房屋场地租赁合同时，允许原审被告金凤包装厂在小范围内对外租赁场地、厂房、设备。双方约定乙方擅自转让、转借、转租的，甲方可以终止合同，收回出租的房屋、场地。原审被告金凤包装厂与原审原告罗子良、黄燕辉签订《场地租赁合同》后，至原向原审被告彭新元下达终止租赁合同通知止，有一年多的时间，此间原审被告金凤包装厂将租赁的房屋、场地转由其他人承租，原应当对原审被告金凤包装厂转租的行为明知，但并未向原审被告金凤包装厂提出终止租赁合同和收回场地的要求，可视为对原审被告金凤包装厂转租的行为的认可。因此，原审被告金凤包装厂与原审原告罗子良、黄燕辉签订的《场地租赁合同》合法、有效。

其次是审查合同双方是否违约。本案是因破产企业名下的土地在处置过程中经市政府批准后挂牌上市，由竞得而使《场地租赁合同》终止履行而发生的纠纷。原审原、被告签订《场地租赁合同》后，原审被告如期提供了出租的场地，原审原告按期向原审被告支付了租金、管理费和水电费。原审被告彭新元在收到原发出的提前解除租赁合同，限期移交租赁资产的通知后工厂场地租赁合同，以金凤包装厂的名义向各分租户发出了终止原租赁合同，移交租赁场地的通知，通知中给各分租户一个月的合理期限用于搬迁。从本案已查明的事实可以看出，租赁合同的终止，并非原审被告金凤包装厂违约所致，其提前终止合同的行为，符合《场地租赁合同》第八条约定的免责条件，原审被告不应承担违约责任。原审原告罗子良、黄燕辉认为原审被告违约的观点不成立。

根据已查明的事实，原审被告葛秋平以的名义与签订了《房屋拆除合同》，在搬迁通知规定的合理期限届满后指挥并参与了对原审原告罗子良、黄燕辉搭建的简易厂房的拆除，此刻他的身份是处于代理人的地位，根据我国《民法通则》第六十三条规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。此外，由于原审被告金凤包装厂与彭新元并未实施拆除行为，可以明确本案的合同主体与侵权主体不是同一人，因此本案不属于民事责任竞合。故原审原告罗子良、黄燕辉认为强拆厂房而造的损失应由原审被告葛秋平承担，原审被告彭新元承担连带赔偿责任的观点本院不予采纳。原审原告可依据本院查明的事实，选择适格的侵权主体，另行主张权利。原审原告罗子良、黄燕辉未提供证据证明本案四原审被告在履行租赁合同时违约，要求四原审被告赔偿其全部经济损失的诉讼请求无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告罗子良、黄燕辉的全部诉讼请求。案件受理费2240元，由原审原告罗子良、黄燕辉负担。

罗子良、黄艳辉不服该判决，向本院提出上诉称，原审判决认定事实严重错误：1、本案并非合同终止履行而发生的纠纷，而是合同履行期间被上诉人严重侵权产生的纠纷；2、原审判决认定被上诉人合伙企业于2007年10月12日解散的事实不清；3、原审判决将被上诉人不履行合同约定由上诉人拥有地上建筑、设备拆装等补偿，以及强行断水断电、强行处置上诉人的财物等不履行出租方义务的行为怪罪于市国土局、湘潭电缆厂、信泰置业、有误；4、原审判决认定被上诉人葛秋平为的代理人严重错误；5、原审判决认定本案不属于民事责任竞合有误；6、原审有意混淆被上诉人侵权行为的事实真相；7、原审判决有意隐瞒被上诉人再审申请曾被湘潭市中院驳回的事实；8、原审中上诉人申请追加第三人，原审未予追加系程序违法。请求撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。

金凤包装厂、彭新元共同答辩称，原审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由不能成立，原审判决依法应予维持。

葛秋平、冯剑刚未进行答辩。

本院二审审理期间，双方当事人未向本院提交符合规定的新证据。

经审理查明，原审认定的事实清楚，本院二审予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点是：一、本案应属违约之诉还是侵权之诉；二、被上诉人金凤包装厂是否存在违约行为，被上诉人彭新元、葛秋平、冯剑刚应否承担责任。

一、依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，本案原审原告罗子良、黄艳辉在2008年5月26日具状向湖南省湘潭市岳塘区人民法院提起诉讼时，主张原审被告合同违约，应当承担法律责任，要求赔偿原审原告损失97556.56元。原审原告其时已选择了违约之诉，原审法院据此将本案案由定为租赁合同纠纷正确，现上诉人罗子良、黄艳辉又主张本案系侵权产生的纠纷，与其原审诉称不符，其上诉理由不能成立，本案仍应以违约之诉进行审理；

二、本案是因原名下土地在处置过程中由竞得而使本案所涉原审原、被告《场地租赁合同》终止履行而发生的纠纷。1、被上诉人彭新元在收到原发出的提前解除租赁合同，限期移交租赁资产的通知后，以被上诉人金凤包装厂的名义向各分租户发出了终止原租赁合同，移交租赁场地的通知，通知中给各分租户一个月的合理期限用于搬迁。租赁合同的终止，并非金凤包装厂违约所致，其提前终止合同的行为，符合原审原、被告《场地租赁合同》第八条“租赁期间，如遇地方政府及政策性调整等不可抗力的事由，甲方有权终止合同，但需提前1个月通知承租人，甲方享有免责权”所约定的免责条件。2、该合同第六条约定：“由于乙方投资数万元建厂房，如甲方违约造成乙方损失，甲方应承担责任。如遇征收拆迁，甲方拥有土地补偿，乙方拥有地上建筑、设备拆装等补偿”，原于2010年8月26日出具证明，证实该公司按市政府要求移交土地时，对金凤包装厂及彭新元征地拆迁未给予经济补偿。上诉人罗子良、黄艳辉主张同意支付金凤包装厂奖金3万元，未提交充分证据证实该奖金已实际给付，被上诉人金凤包装厂就此项亦不存在违约情形，上诉人该项主张不能支持。综上，被上诉人金凤包装厂不应承担违约责任，被上诉人彭新元、葛秋平、冯剑刚作为金凤包装厂的合伙人，亦无需承担连带责任。

根据本案已有的证据，被上诉人葛秋平以的名义与签订了《房屋拆除合同》，在搬迁通知规定的合理期限届满后指挥并参与了对上诉人罗子良、黄燕辉搭建的简易厂房的拆除，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定，此刻葛秋平是作为的代理人而并非以金凤包装厂的合伙人身份实施该行为，由于原审被告金凤包装厂与彭新元、冯剑刚并未实施拆除行为，故本案的合同主体与侵权主体不同，不属于民事责任竞合情形。上诉人罗子良、黄燕辉认为强拆厂房而造的损失应由被上诉人葛秋平承担，彭新元承担连带赔偿责任的观点不能成立。上诉人可依据法院查明的事实，选择适格的侵权主体，另行主张权利。上诉人主张原审法院未同意其申请追加第三人系程序违法，因本案系租赁合同纠纷，不是合同相对方，不属必须参加诉讼的第三人，原审处理正确。上诉人主张原审判决认定被上诉人金凤包装厂于2007年10月12日解散的事实错误系对原审判决文本的误读，主张原审判决隐瞒被上诉人再审申请曾被本院裁定驳回的事实，因本案系依法启动审判监督程序，该主张与本案审理无关。

综上所述，上诉人罗子良、黄燕辉未提供证据证明本案被上诉人在履行租赁合同时存在违约情形，其要求被上诉人赔偿其经济损失的诉讼请求无事实和法律依据，依法不应支持，上诉人各项上诉理由不能成立。原审审理程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按一审判决书确定的方式承担，二审案件受理费2240元，由上诉人罗子良、黄艳辉负担。

本判决为终审判决。

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