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7月31日，小鹏汽车官方宣布，其武汉项目在武汉经济技术开发区正式启动。据官方资料显示，小鹏汽车武汉项目，占地约1500亩，将建设冲压、焊装、涂装、总装、电池、电驱等工艺车间，项目规划产能10万辆，达产后可实现年产值300亿元以上。小鹏汽车继肇庆、广州后落子武汉，率先摆脱了受限的代工模式。结合这一新能源汽车行业的热点事件，本文就涉厂房建设的投资项目的法律实务进行探讨。

一、以租赁的方式取得项目用地土地使用权，可以减轻建厂初期的资金压力。

《土地管理法实施条例》第十七条规定：“建设单位使用国有土地，应当以有偿使用方式取得；但是，法律、行政法规规定可以以划拨方式取得的除外。国有土地有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”

发布的《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》第十六条规定：“（以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应国有建设用地使用权）产业用地可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。先租后让，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合，是指供地方先行以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。弹性年期，是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。

以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定执行，租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的，租赁部分单次签约时限不得超过20年，可以续签租赁合同。

依法必须以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权的土地实行先租后让、租让结合的，招标拍卖挂牌程序可在租赁供应时实施，在承租方使用租赁土地达到合同约定条件后需办理出让手续时，可采取协议方式出让。

地方自然资源主管部门可以根据需要商相关产业主管部门，制定本地区具体适用长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期供应方式的指导目录和管理规定。”

根据上述规定，新能源车企在建设厂区时可以通过租赁的方式获得土地使用权。笔者在处理过往案例中，多家企业以“先租后让、达产出让”的方式获得土地，极大的减轻了企业的现金压力。

二、关于土地的相关协议，新能源车企应注意审查合同签订的相对方是否为适格主体。

不同的行政主管部门有不同的职责，笔者处理的过往案件中曾出现负责招商引资的部门承担了依法应由特定主管部门承担的权利义务，导致招商引资协议因主体不适格而存在效力瑕疵的情形。如开发区管委会代替与投资人签订土地出让合同。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府(以下简称出让方)与土地使用者签订。”

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府追认的，可以认定合同有效。”

依据上述两条法律规定，如开发区管委会越俎代庖签订土地出让合同场地使用权租赁合同，合同因主体不适格而无效。新能源车企应注意审查土地相关合同签订的相对方是否为适格主体。

三、 审慎对待建厂过程中形成会议纪要文件。

企业建厂工作是全方位工作，涉及部门很多，如工商、税务、土地、房产、劳动等，实践中多采取召开多部门联合会议，以会议纪要的形式确定各方权利义务。那么会议纪要的法律效力如何呢？

一般而言政府会议纪要适用于记载、传达会议情况和议定事项。如果会议纪要仅仅作为记录会议情况之用，并仅在行政机关内部传阅，则对外不发生合同效力。但根据最高法的相关判例可知，如会议纪要具有设定当事人权利义务关系的内容，且各方当事人已达成一致，则会议纪要具有法律约束力。

最高人民法院在《漳泽发电分公司、与返还财产纠纷再审民事判决书》[（2013）民提字第22号]中关于会议纪要效力的论述：“承担案涉1400万元返还责任的依据是漳电分公司、广建公司与案外人弘桥公司、河间公司共同签署的《会议纪要》的相关内容，即‘…弘桥公司在2010年1月10日前将余款2249.5万元履约汇入漳电分公司指定的账户，如在规定期限内未支付余款，漳电分公司有权废标，将1400万元退还广建公司…’。关于该《会议纪要》的法律效力，因其具有设定当事人权利义务关系的内容，且各方当事人已达成一致，应当认为具有法律约束力。”

会议纪要虽未被命名为合同，且通常只是记录会议或磋商谈判的过程和所达成的原则性意见，但如果其内容涉及当事人之间设立、变更或终止民事权利义务关系，是各方当事人的一致意思表示，该意思表示的内容具体明确，具有可执行性，当事人并无排除受其约束的意思，则具备了民事合同的要件，可以构成一份法律上认可的合同。

我们建议投资人应谨慎对待会议纪要。首先，会议纪要中关于各方权利义务约定要明确，且各方签字或盖章确认。其次，对于各方协商未达成一致处理意见的或投资人尚未决议的事宜，要在会议纪要中注明。

四、 新能源车企需注意对优惠政策是否符合法律规定进行甄别。

（一） 关于土地的承诺

招商引资中，政府常常以土地优惠吸引投资者。针对不同项目，合同中的土地出让价格不一致，有些甚至违反了2013年国土资源部颁布的《协议出让国有土地使用权规定》对协议出让国有土地使用权最低价格的规定。《协议出让国有土地使用权规定》第五条明确规定“协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%”。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。”

当土地优惠政策明显突破上述法律规定的底线时场地使用权租赁合同，则为无效的承诺。为避免造成投资损失，笔者建议对于土地优惠的政策进行审慎审核。

（二） 关于税收优惠的承诺

税收优惠常见的违规情形主要有:（1）直接约定政府对投资方的税收进行减税、免税或退税；（2）约定投资方先依法缴纳税款,再由政府以财政补贴、财政支持、财政奖励等方式返还给投资方。

依据《税收征收管理法》规定,地方政府如无关于地方税收减征或免征的特别授权,其无权对地方税收的减征、免征与投资方进行约定,即使作出相应约定也因违反法律的强制性规定而无效。即以财政补贴、财政支持、财政奖励等方式进行变相减税、免税或退税的，相应的约定可能因违反法律的强制性规定而无效。笔者曾处理过福建南安某企业的涉税纠纷，该企业按照税收优惠会议纪要执行多年后，被税务部门追缴巨额税款及滞纳金，该案件的解决过程困难重重情况十分复杂，本文不再进行赘述。

（三） 关于建设审批文件

某县一建材公司为该县招商项目，享受当地招商引资优惠政策。该建材公司在镇人民政府及镇长李某的见证下，与某村村民委员会签订租期为10年、面积为36.5亩的《土地租赁合同》。该建材公司在招商引资协调会召开之后获得土地使用权证书之前，在上述地块开始投资建厂，后被该县国土资源局以“非法占用耕地”为由作出了行政处罚。

在厂区建设过程中要依法办理相关手续，在审批手续完成后再依法开工建设，以规避法律风险和投资风险。建议在厂区建设过程委托法律专业人员，及时对项目建设过程中的法律风险进行评估，在法律风险可控的方案内依法投资才是最安全的投资，也是对公司和相关责任人的最大保护。

五、应对“入园协议”等与主管部门所签订的系列协议中，尽可能争取管辖的主动权。

新能源车企在建设厂区之初，多数会与主管部门签订《入园协议》或《战略投资协议》等框架性协议，其中争议管辖的确定是合同中一项重大的法律约定。笔者建议新能源车企在有谈判能力的前提下，尽可能约定通过仲裁的方式处理纠纷。