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16日，市住建局、市规自局联合印发的《广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法》（以下简称《办法》）正式公布，明确活化需要遵循的三大原则和目标，强调要补齐民生短板、增强“造血”功能、实现共治共享。

《老旧小区改造功能业态正面清单》同步发布，规定引入的业态在提升街区活力的同时，还要不易污染环境、不扰民。利用住宅可以增加的业态包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。

活化三大原则目标

补民生短板排第一

《办法》旨在促进老旧小区改造可持续发展，完善公共服务、提升社区活力、加强文化功能、激发市场活力、促进创新创业。

如何活化？《办法》明确，要遵循三大原则和目标，其中“民生优先，补齐短板”被放在第一位。在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下，既有建筑可活化利用为公共服务、市政公用设施等，补齐民生短板。

第二条是“品质提升、完善功能”。引入多元社会力量参与，鼓励科学合理利用和调配老旧小区既有建筑，引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力，增强社区自我“造血”功能。

第三条是涉及公众参与的“共治共享，有机更新”。在传承历史、保护生态的基础上社区场地使用证明，广泛征求居民意见，充分尊重物业权利人权利，坚持建管并重，严格落实社区管养责任，同步提升社区建设质量、服务水平和治理能力，促进小区治理模式创新。

《办法》适用于纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑，既有建筑活化利用主体可以包括物业权利人及其委托的市场主体、政府相关单位，以及前述主体的联合体。

明确优化审批流程

加快老旧小区改造

为了有力有序推进城市更新，加快老旧小区改造，《办法》在优化营商环境、简化项目审批流程等方面也有规定。《办法》提到，在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可按相关规定免于办理建设工程规划许可证。

既有建筑活化利用不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可按相关规定无需办理环评手续，但应符合市容环卫标准和相关管理要求。活化利用既有建筑从事经营活动，未取得不动产登记证明但需办理商事登记的，在符合老旧小区改造实施方案前提下，属地街（镇）应当按相关规定出具场地使用证明。

优先增加公共服务设施

适当增加便民商业

《老旧小区改造功能业态正面清单》同步发布，规定引入的功能业态要有利于补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”，且不易污染环境、不扰民、不影响公共安全、不违反其他法律法规。《办法》鼓励和引导既有建筑按正面清单活化，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。

在增加公共服务设施及市政设施方面，可引入：行政管理设施（如社区居委会、社区服务站等），养老服务设施（如养老服务机构、老年大学教学点、长者饭堂等），医疗服务设施（如社区卫生服务中心等），教育设施（如托儿所、幼儿园等），社区文化设施（如文化活动中心、社区图书馆等），体育健身设施（如社区全民健身中心、居民健身场所等），市政公用设施（停车及充电设施、智慧服务设施、公厕等）。

在增加便民商业设施方面，可引入的包括：教育机构、药店、理疗中心、便利店、杂货店、家电及生活用具维修点、超市、轻餐饮（指不使用天然气和煤气的餐饮商铺社区场地使用证明，如咖啡馆、茶室等）、洗衣店、家政服务点、快递送达设施、书店、理发店、电信营业场所、银行营业网点等。

在《广州市城乡规划技术规定》规定的旧城区（54平方公里）范围内，商业和办公（行政办公除外）建筑可进行功能互换。比如：商店、办公、人才公寓、酒店、旅馆、超市、手工艺品制作、教育机构、健身房、金融保险服务、医疗机构、餐饮等的互换。

住宅可引入

文创、电商、小型民宿

值得注意的是住宅建筑的活化利用，正面清单明确可以增加不产生光、电、音等干扰的创新、创业功能业态，包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。此外，还可以利用非居住存量房屋改为保障性租赁住房。住宅建筑改为非住宅功能的（公寓除外），宜面向开敞空间、生活性主次干道、主要步行道路布局。

政策原文如下：

广州市老旧小区既有建筑活化利用实施办法

第一条为促进城镇老旧小区改造可持续发展，完善公共服务、提升社区活力、加强文化功能、激发市场活力、促进创新创业，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《等部门关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》《办公厅国家发展改革委办公厅关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》《广东省住房和城乡建设厅广东省发展和改革委员会广东省财政厅关于进一步促进城镇老旧小区改造规范化提升质量和效果的通知》等文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于纳入年度改造计划的城镇老旧小区既有建筑活化利用。既有建筑活化利用为《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》（令第51号）所规定的特殊建设工程的，不适用本办法。

本办法所称既有建筑活化利用是指城镇用地上具有合法权属证明或合法报批手续、可利用的地上或地下建筑物按规定调整使用功能或业态。

涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史风貌区、不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑及预先保护对象等的既有建筑活化利用还应按相关法律、法规、规章和保护规划执行。

第三条既有建筑活化利用遵循以下原则和目标：

民生优先，补齐短板。在保障建筑结构及消防安全、严格控制对周边环境影响的前提下，既有建筑可活化利用为公共服务、市政公用设施等，补齐民生短板。

品质提升、完善功能。引入多元社会力量参与，鼓励科学合理利用和调配老旧小区既有建筑，引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力，增强社区自我“造血”功能。

共治共享，有机更新。在传承历史、保护生态的基础上，广泛征求居民意见，充分尊重物业权利人权利，坚持建管并重，严格落实社区管养责任，同步提升社区建设质量、服务水平和治理能力，促进小区治理模式创新。

第四条鼓励和引导既有建筑按正面清单进行活化利用，优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施。严格按相关要求控制活化利用为影响建筑安全、消防安全、周边环境的功能业态。涉及市、区级重点功能片区的，还应符合相关规划要求。

第五条老旧小区改造实施主体应当摸清老旧小区内既有建筑现状，拟活化利用既有建筑的，应当在老旧小区改造实施方案中增加相应专章，明确活化利用的建筑范围、功能业态导向、设计指引、相关消防设计安全评估、环境条件相符性分析、周边交通及市政设施承载力分析等内容。

第六条老旧小区改造实施方案涉及既有建筑活化利用的，由区人民政府组织相关管理部门开展联合审查。相关管理部门可以委托第三方机构对方案进行审查。方案审查批复通过的相关文件，依法适用于项目活化利用建设实施及相关手续办理。

第七条在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用主体可以包括物业权利人及其委托的市场主体、政府相关单位，以及前述主体的联合体。

第八条在符合老旧小区改造实施方案的前提下，既有建筑活化利用不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的，可按《广东省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》等相关规定免于办理建设工程规划许可证。

既有建筑活化利用不增加污染物排放种类和数量，且基本不产生生态环境影响的，可按《广东省豁免环境影响评价手续办理的建设项目名录（2020年版）》等相关规定无需办理环评手续，但应符合市容环卫标准和相关管理要求。

第九条既有建筑活化利用按照改造后功能，根据房屋使用安全管理相关规定委托房屋使用安全鉴定单位进行房屋使用安全鉴定，建筑结构安全方可开展活化利用。

既有建筑活化利用改造和使用过程不得影响房屋结构安全，不得危害公共安全。

第十条既有建筑活化利用按工程建设相关规定办理施工许可、开工信息录入、竣工验收等手续。竣工验收合格后方可投入使用。

第十一条涉及既有建筑活化利用的老旧小区改造实施方案经区人民政府批复同意后，活化利用主体根据省、市等有关规定，按照改造后的功能办理消防备案。

第十二条活化利用既有建筑从事经营活动，未取得不动产登记证明但需办理商事登记的，在符合老旧小区改造实施方案前提下，属地街（镇）应当按相关规定出具场地使用证明。

场地使用证明不作为对建筑合法性的确认、不动产权属及使用功能的证明和房屋、土地征收补偿的依据。

第十三条各区、相关行政管理部门根据各自职能，加强对既有建筑活化利用的事中事后监督管理。

第十四条本办法自印发之日起施行，有效期3年。本办法未规定事宜按现行相关规定、程序办理。

附件

老旧小区改造功能业态正面清单

老旧小区改造功能业态正面清单主要指有利于老旧小区补齐设施短板、消除安全隐患、提升街区活力、打造“完整社区”，且不易污染环境、不扰民、不影响公共安全、不属于其他法律法规明确规定禁止的功能业态，主要包括：

（一）增加公共服务设施及市政设施，包括：

①行政管理设施：社区居委会、党群服务站、社区议事厅、社区服务站、司法所（公共法律服务工作站）、物业管理处、家庭综合服务中心等；

②养老服务设施：综合养老服务中心（颐康中心）、社区养老服务机构（颐康服务站）、社区日间照料中心、星光老年之家、老年大学教学点、长者饭堂等；

③医疗服务设施：社区卫生服务中心、社区卫生服务站、护理站等；

④教育设施：托儿所（日托中心）、幼儿园等；

⑤文化设施：社区文化活动中心、文化站（室）、社区少年宫、社区学校、社区图书馆、社区博物馆等；

⑥体育健身设施：社区体育中心、社区全民健身中心、群众性体育运动场地、居民健身场所等；

⑦市政公用设施：停车及充电设施、智慧服务设施、安防设施、垃圾收集点、可回收物便民回收点、公共厕所等。

（二）增加便民商业设施，包括：教育机构、药店、理疗中心、便利店、杂货店、家电及生活用具维修点、超市、轻餐饮（指不使用天然气和煤气的餐饮商铺，如咖啡馆、茶室等）、洗衣店、家政服务点、快递送达设施、书店、理发店、电信营业场所、银行营业网点等。

（三）调整既有商业建筑内部业态或调整办公建筑内部业态。

（四）《广州市城乡规划技术规定》规定的旧城区（54平方公里）范围内商业和办公（行政办公除外）建筑进行功能互换。如：商店、办公、人才公寓、酒店、旅馆、超市、手工艺品制作、教育机构、健身房、金融保险服务、医疗机构、餐饮等的互换。

（五）利用住宅建筑增加不产生光、电、音等干扰的创新、创业功能业态，包括：文化创意、咨询设计、创客空间、电子商务、小型民宿（≤14间房）等。

（六）利用非居住存量房屋改为保障性租赁住房。

住宅建筑改为非住宅功能的（公寓除外），宜面向开敞空间、生活性主次干道、主要步行道路布局。