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需知

场地租赁风险防控

一、明确拟租赁场地的权属

拟租赁场地的权属问题，是签订场地租赁合同的首要关注问题。为避免因权属不明或者存在被抵押等的情形危及到拟签订的租赁合同效力及顺利履行等问题，应要求出租方/业主方提供以下材料：

1.《土地使用权证》复印件；

2.《房屋所有权证》复印件；若拟租赁场地上的房屋等地上建筑物暂时未取得房屋产权证明的，则需要提供建设部门颁发的《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件。

3.国土资源和城乡规划局出具的关于土地权属证明查询文件；

4.不动产登记中心出具的关于场地上建筑物权属合法证明查询文件；

除此之外，还应审查土地使用的性质，土地的他项权利设置情况，土地使用权人的对外负债，涉诉情况，并且应以公示登记的资料为准。

二、签订场地租赁合同的注意事项

（一）哪些房屋不能租？

1.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

2.未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；

3.租赁房屋权属有争议或者产权受到限制的；

4.不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

5.若出租人为转租人，则未经原出租人书面同意的情况下，房屋不能转租；

6.租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

7.租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；

8.属于违法建筑的；

9.属于危险房屋的；

10.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

11.违反规定改变房屋使用性质的；

12.已发布房屋拆迁公告的；

13.单位和个人租用的公房，不得转租、分租；

14.法律、法规规定禁止出租的其他情形。

（二）合同条款注意事项

1.租期条款：明确约定场地租赁期间的具体起止日期，且期限不得超过20年。若该场地属于转租的情形，则该租赁合同的终止日期不得超出前置原租赁合同约定的范围。

2.租金条款：明确约定租金的支付方式和时间，明确租金的调整，如场地租赁合同出租方在租赁期间不得擅自涨租金。

3.常规费用条款：明确约定租赁期间，承租方使用该租赁物发生的水、电、设备、物业管理等费用的承担进行明确约定。

4.保管责任条款：明确约定承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物损毁、灭失的，应承担赔偿责任。

5.维修责任条款：明确约定出租方应确保租赁物及相关的配套设施和经营条件，并负责场地的安全防范和经营设施的建设及维护，以保障承租方正常经营。

6.转租条款：明确约定承租方是否可以将场地转租以及相应的责任。

7. 被征收或者拆迁时的处理办法条款：若租赁的标的仅为土地，地上建筑物为承租方投资建设，则应在合同中明确遇国家征收或拆迁时的处理办法。

8.其他注意事项。在签订合同时应根据实际情况对租赁用途、租赁合同登记备案、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低场地租赁合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障作为承租方的合法、合理利益。

三、相关法律法规

1.《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意场地使用和场地租赁，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的场地使用和场地租赁，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

3.《商品房屋租赁管理办法》

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）属于违法建筑的；

（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（三）违反规定改变房屋使用性质的；

（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

4.《广东省城镇房屋租赁条例》

第六条 房屋有下列情形之一的，不得出租：

（一）未取得产权或者经营管理权的；

（二）产权有争议或者产权受到限制的；

（三）不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；

（四）属违章建筑的；

（五）不符合安全标准的；

（六）法律、法规禁止的。

5.《广州市房屋租赁管理规定》

第九条具有下列情形之一的房屋，不得出租：

（一）未取得房地产权证书或无其它合法权属证明的；

（二）权属有争议的；

（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）共有的房屋，未经其他共有人书面同意的；

（五）属于违法建设的；

（六）属于危险房屋的；

（七）不符合消防安全标准的；

（八）已发布房屋拆迁公告的；

（九）其他法律、法规、规章禁止的。

6.《广东省公有房产管理办法》

第十六条 单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。承租户因情况变化，原租房屋有宽余的，房管部门或产权单位应对其租用房屋进行调整，或收回宽余部分。

编 辑 | 汽贸办公室

供 稿| 汽贸法务部

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