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案情简介：

一、城南医院系上桥镇解放村委会招商引资引进的经吴忠市卫生局依法审批成立的市级一级医院。2014年8月20日，城南医院与上桥镇解放村委会签订《房屋租赁合同书》，约定上桥镇解放村委会将其场及旧机动车辆交易市场J8标段综合服务楼一至五层出租给城南医院开办医院使用；上桥镇解放村委会确保租赁楼房上下水、电、暖、消防各项设施齐全且能正常使用。

二、《房屋租赁合同书》签订后，上桥镇解放村委会未能依照合同约定向城南医院全部交付租赁房屋，城南医院依照合同约定先缴纳了第一年房租50万元。

三、2014年9月26日，城南医院依约对涉案租赁房屋按照医院性质进行装修预决算开始装修。2014年9月10日，城南医院聘请有资质的单位对城南医院消防工程（喷淋系统、水箱系统、火灾自动报警系统）进行预决算，于2014年10月12日进行施工，2015年3月装修施工完毕，报消防部门进行验收，城南医院开始试营业。

四、2015年3月11日，吴忠市利通区公安消防大队到城南医院检查，将一楼收费室、二楼药房封闭，三四楼电源关闭。2015年7月7日，城南医院以吴城医字2015第（011）号书面文件就双方履行合同相关问题与上桥镇解放村委会协商，主要内容为：我院是你村作为招商项目引进，但你村到目前仍无法提供施工许可证，规划许可证、竣工验收报告，使消防无法验收，致使我院医保系统无法营业。......。请尽快解决"；

五、2016年2月5日，吴忠市公安消防支队向上桥镇解放村委会出具一份吴公消验字（2016）第0020号建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收不合格，认为"该工程未经消防验收合格不得投入使用"。2015年11月5日，城南医院以特快专递向上桥镇解放村委会递交书面《关于解除合同的通知》一份。期间，城南医院试营业2个月。

六、因双方就租赁合同的解除事宜协商未果，城南医院起诉请求：1.判令依法解除其与上桥镇解放村委会于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》，并返还原告交纳的50万元房屋租赁费；2.判令被告向原告支付违约金1541520元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失380万元，当庭增加诉讼请求营业损失55万元（自2015年3月至判决生效之日止），后又当庭变更诉讼请求（撤回营业损失1755263.12元诉讼），以上共计4636256.88元；4.本案诉讼费用由被告承担。

一审审理过程中场地空地出租合同，依城南医院申请，一审就涉案城南医院室内外装修、装潢（不可拆卸部分）、天然气锅炉、消防设施、中央供氧系统工程进行造价鉴定，该鉴定机构以定额、图纸、现场实际测量为计价依据作出的鉴定意见：工程造价为2462697元（其中包括设计方案、墙体拆除及楼梯拆除、土建改造、室外防水雨蓬、卫生间防水、垃圾清运等无法计算工程量等项目的金额，此项金额共计227000元，按委托方所提供的《城南医院装修工程（预）决算书》所载金额计入）。其中门头制作安装101555元、指示牌、门牌、制度牌17600元，不属于形成附合的装饰装修物。

七、一审法院确认双方签署的房屋租赁合同无效。判决：1. 城南医院于本判决生效后二十日内返还上桥镇解放村委会出租房屋（场及旧机动车辆交易市场J8标段综合服务楼一至五层）；2. 上桥镇解放村委会会返还城南医院租赁费371540元；3. 租赁房屋装修工程等损失2343542元，上桥镇解放村委会承担1406125.2元，城南医院自行承担937416.8元；以上2、3项折抵上桥镇解放村委会返还城南医院租赁费及装修损失两项共计1777665.2元，于本判决生效后十五日内付清。

八、利通区上桥镇解放村民委员会不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

裁判要点：

一、关于房屋租赁合同的效力

一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。截止法庭辩论结束时，上桥镇解放村委会就涉案租赁房屋尚未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收报告，也未取得公安消防部门的消防验收合格意见书，上桥镇解放村委会在涉案租赁房屋尚未办理上述行政许可证的情况下，未经竣工合格验收即投入使用，并出租给城南医院用于经营医院使用，系违反法律、行政法规强制性规定，故与城南医院签订《房屋租赁合同书》属无效合同，无效的合同自订立时无效。对此，上桥镇解放村委会明知合同相对方系医疗机构仍与城南医院签订《房屋租赁合同书》，应当承担主要责任。城南医院承租后开办医院，理应知晓医疗机构是广大人民群众看病就医的重要公共场所，服务对象特殊，人员密集且流动性大，属于公众场所，应当认真审查上述行政许可证件，其承租后装修完毕虽按照医疗机构性质经多次整改消防喷淋等设施，但因无法提供上述行政许可证，导致仍不能对涉案房屋消防工程和消防系统进行二次验收，系未尽到合理注意的义务，也应承担合同无效的相应责任。故城南医院请求上桥镇解放村委会应当承担违约金1541520元的诉讼主张不能成立，原审法院不予支持。

二、在租赁合同被确认无效的情况下，城南医院已经支付的50万元租赁费如何处理？

因合同无效，双方已经无法实际履行租赁合同，城南医院在试营业期间经营2个月，因此一审法院认为应当按照合同约定的租赁费标准予以扣减，50万元减去64230元／月×2个月=371540元，即上桥镇解放村委会应当返还城南医院租赁费371540元。

三、关于城南医院的装修损失如何承担？

经城南医院申请，一审法院委托第三方鉴定机构就城南医院的装修损失进行鉴定。经鉴定，城南医院的装修工程总造价为2462697元，其中门头制作安装、指示牌、门牌、制度牌共计119155元，因其不属于形成附合的装饰装修物，应当从工程造价中予以扣减。鉴定意见确认城南医院的装修工程损失为2343542元（2462697元-119155元）。一审法院认定导致合同无效的主要责任在于上桥镇解放村委会，故其应承担装修损失1406125.2元，城南医院自行承担装修损失937416.8元。

四、二审法院的裁判观点同一审法院。

其他相关案例：

案例一：北京市高级人民法院在（2019）京民申1947号案件中认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。一、二审判决认定金朋与王姝红就涉案房屋及院落签订的《土地及房屋租赁合同》，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效是正确的。二审法院依据查明的事实，结合相应的证据，改判金朋再行给付王姝红搬迁补助费、设备迁移补助款损失23000元并无不妥。金朋的再审理由不能成立。

案例二：广州市中级人民法院在2018粤01民终17625号案件中认为：涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，广州市城市规划局白云区分局核发临时建筑使用期限已经届满。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原审认定梁泳斌与刘春汉签订的房屋租赁合同无效正确。梁泳斌与刘春汉签订《广州市房地产租赁合同》，合同签订后，梁泳斌将涉案厂房和空地交付刘春汉使用。因梁泳斌与刘春汉签订的房屋租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定场地空地出租合同，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。梁泳斌要求刘春汉将涉案厂房交还给其管理合理合法，原审予以支持并无不当。

案例三：四川省高级人民法院在（2018）川民申1035号案件中认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉建设项目在承租双方签约《龙潭水乡物业租赁合同书》前已先后取得《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，依法应当认定有效。......。即使案涉租赁房屋未通过消防验收而影响使用，韩世明依法可以请求解除合同，并非必然导致案涉合同无效。韩世明申请再审认为“案涉房屋无产权证明、未通过消防验收，案涉合同无效”缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

法律提示

租赁合同是合同法中的有名合同，也是日常生活中常见的合同之一。合同法第52条明确规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第3条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

因租赁合同的履行发生纠纷，租赁当事人依据租赁合同起诉并向合同相对方主张违约责任，必须以租赁合同合法有效为前提。如租赁房屋属于未取得建筑工程规划许可证的房屋或属于未取得相关主管部门的批准建设的临时建筑即违建房屋，则以此类房屋出租签署的租赁合同会被认定无效，除非在一审法庭辩论终结前租赁房屋能取得建筑工程规划许可证或其他相关主管部门批准建设的审批文件。租赁合同被认定无效，即自始不发生效力，当事人因此取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应折价赔偿。因此，在租赁合同被认定无效的情况下，承租方无权依据租赁合同的约定要求出租方承担违约责任，而只能要求出租方返还未实际履行期间的租金，并主张出租方在其过错范围内承担损失赔偿责任。如承租方坚持主张要求出租方承担违约责任，则法院会驳回承租方的诉讼请求。

承租人在签署租赁合同前，应进行必要的调查了解，以便对风险进行充分预估，避免合同履行过程中陷入被动。具体而言，如果是租赁已经建设完成的房屋，则应了解确认租赁房屋是否属于依法经相关主管部门批准建设的房屋，是否已经取得合法有效的产权证书；如果是针对在建房屋签署预租赁合同，则一定要关注在建房屋是否已经合法取得建筑工程规划许可证等相关文件；如租赁房屋属于临时建筑，则需要了解该临时建筑是否已经取得相关主管部门的建设审批文件，是否为合法建造的房屋。

需要强调的是，租赁房屋未取得产权证或未能取得消防验收合格证书的，租赁当事人可以依据合同约定主张解除合同或要求对方承担违约责任，并不必然导致租赁合同无效。另外，为便于将来一旦发生诉讼时的举证需要，在签署房屋租赁合同时，应将产权证或建筑工程规划许可证，或相关部门针对临时建筑的审批文件作为附件签署并留存。

THE END

作者简介：白函鹭律师，毕业于中国人民大学法学院，获得法学硕士学位，现为北京云亭律师事务所合伙人。执业十余年以来，在民商事诉讼与仲裁，公司治理，投融资，劳动人事争议等领域积累了丰富的诉讼经验。 白函鹭律师具有多年企业法律顾问服务经验，其服务的、保险公司、、私募、、食品销售企业等，服务内容涵盖企业日常法律咨询、企业合规风险防控、项目法律方案设计、项目风险防范解决方案、企业劳动人事规章制度的规范与梳理、投资并购交易、法律培训等业务，经验丰富。