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|长沙城市更新月报·02·睿诚研究院|

文|罗乾波

目录

1、国家政策速递

2、其他城市典型参考

3、长沙相关政策概览

4、长沙典型项目动态简介

5、分析总结

01

国家政策速递

1、住建部：引导公众共同参与海绵城市建设

4月18日，办公厅发布关于进一步明确海绵城市建设工作有关要求。海绵城市建设应通过综合措施，保护和利用城市自然山体、河湖湿地、耕地、林地、草地等生态空间，发挥建筑、道路、绿地、水系等对雨水的吸纳和缓释作用，提升城市蓄水、渗水和涵养水的能力，实现水的自然积存、自然渗透、自然净化，促进形成生态、安全、可持续的城市水循环系统。

明确海绵城市建设主要目标。海绵城市建设是缓解城市内涝的重要举措之一，能够有效应对内涝防治设计重现期以内的强降雨，使城市在适应气候变化、抵御暴雨灾害等方面具有良好“弹性”和“韧性”。

明确实施路径：突出全域谋划、坚持系统施策、坚持因地制宜以及坚持有序实施。

加大宣传引导。加强海绵城市建设管理和技术人员的培训，保证海绵城市建设“不走样”；积极探索群众喜闻乐见的宣传形式，争取公众对海绵城市建设、改造工作的理解、支持和配合。同时鼓励公众参与，在海绵城市建设中充分听取公众意见，满足群众合理需求。要与城镇老旧小区改造、美好环境与幸福生活共同缔造等工作充分结合，引导公众共同参与方案设计、施工监督，实现共建共治共享。

2、住建部：对经营性自建房进行全面彻查！

5月1日下午，在湖南长沙设主会场召开视频会议，要求各地认真吸取湖南长沙居民自建房倒塌事故教训，对房屋市政工程安全生产工作再督促、再落实，切实防范和遏制安全生产重特大事故发生。

会议要求，各地门要建立主要负责同志亲自抓安全的工作机制，及时制定出台相关落实措施，确保各项政策措施到位、人员配置到位、工作落实到位。要强化落实企业主体责任，把安全生产治理行动的各项要求落到每个企业、每个项目和每名从业人员，严查重大安全隐患，严查违法违规行为，把安全生产工作抓严抓实抓到位。

会议要求，各地要继续按要求做好农村房屋安全隐患排查整治，细化分类整治措施，彻底消除安全隐患。要主动作为，对本地区城市范围自建房进行摸底研判，借鉴农村房屋安全隐患排查整治工作经验做法，结合“两违清查”成果，研究制定排查整治方案，特别是对经营性自建房及此前农村房屋安全隐患排查整治范围之外的自建房，要进行全面彻查，做到不留死角、不留盲区。对存在严重安全隐患的经营性自建房，要立即停业，并及时采取有效管控和整治措施，坚决防止倒塌等事故发生。

会议要求，各地要不等不靠，主动担当，积极作为，针对本地区房屋建筑安全突出问题，加快研究完善房屋建筑安全管理各项制度。要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。要研究建立房屋质量保险制度，以市场化手段进一步完善工程质量安全监管机制。

3、5月6日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，并发出通知

以县域为基本单元推进城乡融合发展，发挥县城连接城市、服务乡村作用，增强对乡村的辐射带动能力，促进县城基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，强化县城与邻近城市发展的衔接配合。统筹发展和安全，严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，守住历史文化根脉，防止大拆大建、贪大求洋，严格控制撤县建市设区，防控灾害事故风险，防范地方政府债务风险。

到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城建设取得明显成效，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。再经过一个时期的努力，在全国范围内基本建成各具特色、富有活力、宜居宜业的现代化县城，与邻近大中城市的发展差距显著缩小，促进城镇体系完善、支撑城乡融合发展作用进一步彰显。

02

其他城市典型参考

1、4月25日，《南京市城市更新试点实施方案》正式发布，当天的发布会上，南京市建委、南京市住房保障和房产局等部门领导出席，对方案的出台和细则做了解读。作为首个指导南京市城市更新工作的系统性文件，试点方案的发布具有里程碑意义，预示着南京正式进入了城市更新时代。

《方案》包括总体要求、工作路径、工作任务、工作步骤、保障措施等5个部分，计划在“十四五”期间对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新，并着力探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。该《方案》为南京市的城市更新工作和试点工作开展提供了有力支撑。

《方案》重点突出四个方面。高度重视，健全完善组织架构。成立以市长为组长的市级城市更新工作领导小组，设立城市更新专家委员会、建立“社区营造师”库，形成“市区联动、部门协同、专家领衔、公众参与”的格局，系统化推进城市更新工作。

瞄准长远，研究制定配套政策。深入推进更新类项目行政审批改革创新和流程再造，分类制定城市更新类项目技术指南和工作指引，研究出台南京市城市更新管理办法，逐步建立南京市城市更新政策“工具箱”。

2、4月26日，江苏省住房和城乡建设厅召开《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》新闻发布会，全面解读文件精神。

《实施意见》共五部分十七条，从总体要求、积极保护、活化利用、传承发展、建立健全机制等方面对我省城乡历史文化保护传承工作和相关制度政策进行了规定。

《实施意见》提出，到2025年，具有江苏特色的城乡历史文化保护传承体系基本建成，涌现出一大批代表江苏先进水平的历史文化遗产当代复兴经典案例，历史文化保护传承工作融入城乡建设的格局基本形成；到2035年，系统完整的江苏城乡历史文化保护传承体系全面建成，历史文化保护传承工作全面融入城乡建设和经济社会发展大局，成为美丽江苏中城乡建设高质量发展的重要内容，全省人民群众文化自觉和文化自信显著增强。

3、4月25日，南京市建委、南京市规划和自然资源局及南京市住房保障和房产局联合召开新闻发布会，发布解读《南京市城市更新试点实施方案》

该方案明确了南京城市更新工作的总体要求、工作路径、工作任务、工作步骤、保障措施。据该方案，南京计划在“十四五”期间对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新。

方案提出，南京城市更新重点聚焦玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区，江北新区和其他各区重点单元和重点项目亦可纳入试点范围。

方案在总结南京市居住类地段等既有工作经验的基础上，按照中央城市工作会议统筹“生产、生活、生态”三大空间的要求，提出居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4个更新项目分类。

4、4月29日，广州市住房和城乡建设局发布公开征求 《广州市旧村改造村集体经济组织决策事项表决指引（修订稿）》 公众意见的公告

一、旧村改造意愿（主要包括是否愿意改造、改造方式和改造模式等内容）由村集体经济组织召开成员大会进行表决；

二、项目实施方案。村集体经济组织可以按照以下二种方式之一进行表决：

（一）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员大会对旧村改造实施方案进行表决。

（二）在项目实施方案提交有审定权的城市更新工作领导小组审议前，由村集体经济组织召开成员代表会议表决通过。项目实施方案经有审定权的城市更新工作领导小组审议通过并批复后，由村集体经济组织召开成员大会进行表决，表决通过后，项目实施方案批复方可生效。

五、村民（含村改居后的居民）住宅拆迁补偿安置方案需经被拆迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。村集体物业的拆迁补偿安置方案需由村集体经济组织召开成员大会表决通过。

5、5月18日，天津市发布加快发展保障性租赁住房实施方案

（一）加强顶层设计，科学确定目标

依据国土空间规划和功能布局要求，统筹考虑人口、产业、经济发展、城镇化建设等因素，科学编制“十四五”保障性租赁住房发展规划，确定全市保障性租赁住房建设总目标和年度计划。按照因地制宜、分区施策原则，各区要合理规划保障性租赁住房供应规模、空间布局、节奏时序，确定保障性租赁住房年度建设计划，编制年度住宅用地供应计划时单列保障性租赁住房用地计划。

（二）明确保障对象，促进供需适配

保障性租赁住房主要解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，本市户籍在租住区无自有住房和非本市户籍在津正式就业且在租住区无自有住房的均可申请，重点保障环卫、公交、快递、家政等从事基本公共服务的群体。各区负责组织保障对象资格认定工作并根据本区保障对象的需求，开展保障性租赁住房建设和房源筹集。

（三）严格建设标准，提高居住品质

保障性租赁住房分为宿舍型和住宅型，宿舍型人均使用面积不少于5平方米；住宅型以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，可适当配置三居室，建筑面积不超过100平方米。面向本单位职工或特定对象出租的保障性租赁住房，户型标准可以结合实际需求适当调整。保障性租赁住房项目建设规模原则上不少于30套或建筑面积不少于1500平方米，按照集中式租赁住房建设适用标准规定，合理配置基本公共服务配套设施，增加服务功能。

（四）引导多方参与，扩大房源渠道

本市公共租赁住房项目可按程序纳入保障性租赁住房管理，未纳入的仍严格执行公共租赁住房相关政策。市、区国有企业通过各种方式获得的租赁住房和产业园区、企事业单位现有的职工宿舍、蓝白领公寓、人才公寓，以及符合条件的自持租赁住房，可自愿申请，经市、区住房建设部门认定后，纳入保障性租赁住房管理；其他符合条件的租赁住房，按照政府引导、自愿申请的原则，经市、区住房建设部门认定后，纳入保障性租赁住房管理。支持产业园区的管理机构和企业采取新建、改建等多种方式，增加保障性租赁住房供给，扩大保障性租赁住房筹集渠道。

6、5月18日，北京市人民政府关于印发《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》的通知

·规划原则

规划遵循“规划引领，街区统筹；总量管控，建筑为主；功能完善长沙出租会场，提质增效；民生改善，品质提升；政府引导，多元参与” 的原则。

·更新方式

城市更新主要是指对城市建成区（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，是小规模、渐进式、可持续的更新。

规划聚焦基础设施类系统保障，强调承载力提升与系统支撑；聚焦危旧楼房和简易楼，强调解危排险与民生保障。通过街区统筹，以块统条，以条带块，一是实现公共服务、交通、市政、安全等设施更新改造，提升城市承载力，破解“大城市病”；二是实现平房院落、老旧小区、危旧楼房和简易楼等居住类更新改造，保障居住安全、改善环境品质；三是实现老旧楼宇与传统商圈、低效产业园区与老旧厂房“腾笼换鸟”等产业类更新改造，推动产业升级、激发经济活力。

·规划范围

本次规划范围为北京市行政区域，以首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城及地区、生态涵养区新城为主。

·规划期限

本次规划期限为 2021 年至 2025 年，远景展望到 2035 年。

03

长沙相关政策概览

◢ 4月27日，市人大常委会副主任张白云对长沙城市更新工作进行了调研

调研组首先来到观沙岭片区城市更新麓山国际二小项目现场，调研项目建设及施工推进等情况；随后来到开福区西园北里有机更新项目、天心区西文庙坪片区有机更新项目，详细了解老城区城市更新的相关情况。

调研中，张白云充分肯定了近年来城市更新工作取得的成绩。她指出，城市更新要充分结合长沙实际，相关部门要切实把情况摸清摸透，把工作做实做细，要有前瞻性和科学性，做好空间规划调整和功能布局，完善配套基础设施和公共服务平台，彰显长沙特色。要从人民群众最关心最直接最现实的问题出发，健全公众参与机制。要在城市更新中加强对历史文化的保护与传承，让老城区既焕发新活力，又能留住城市记忆和历史文脉。要充分调动各方资源要素，兼顾多方效益，有力有序推进项目建设，打造城市更新样板，提升人民群众的获得感、幸福感。

◢ 2022年5月5日上午，长沙市城市人居环境局党组书记、局长周飞同志主持召开全市城市人居环境系统危旧房屋大排查大整治工作视频会议

市人居环境局小区改造处汇报全市涉改城镇老旧小区和危旧房屋安全隐患排查情况；市人居环境局党组成员、副局长潘宏同志宣读《长沙市城市人居环境局关于在全市迅速开展危旧房屋大排查大整治工作的通知》，并作安排部署讲话；其他与会局领导就分管领域安全生产工作进行了部署。

04

长沙典型项目动态简介

◢ 4月21日，天心区发布《黄兴南路步行街提质改造项目工程总承包招标公告》

1、招标项目或标段（以下简称：招标项目）名称：黄兴南路步行街提质改造项目工程总承包；

2、建设地点：长沙市天心区黄兴南路步行街；

3、项目基本情况

本项目拟对黄兴南路（司门口-南门口）长约838米路段进行提质改造，改造范围约32367平方米，主要建设内容包括南门口、小古道巷、大古道巷、中心广场及坡子街入口等重要节点改造、景观绿化提质、照明亮化等；（具体参照发包人提供的初步设计图纸）。

◢ 4月底前，雨花区红星片区城市更新项目首开区中的天华村中海新项目“中海星樾府项目”城市会客厅正式开放，即中海在去年摘得的天华村安置用地[2021]长沙市140号地块，住宅限价13900元/㎡。其中S1住宅用地容积率≤4.0；S3住宅用地容积率≤3.8；该项目亦为长沙两安用地与城市更新有效融合的首个项目。

◢ 5月中旬，央企电建地产签约天心区九峰村1035亩城改项目长沙出租会场，助推黑石铺片区城市更新的发展

该项目位于长沙市天心区黑石铺街道，东临芙蓉南路，西至新开铺路，南抵五七一二工厂，北临杉木冲路（具体以用地红线为准）。

项目规模：总用地面积约1035.49亩，其中公益设施配建总用地约614.23亩、经营性总用地约421.26亩，净用地约342.90亩。用地规划商住比不超过3:7，商业容积率不低于3.0，住宅类容积率不低于2.5。

◢ 5月19日，湖橡小区周边城市更新单元项目A地块签约率达 97.3%

作为长沙市城市更新的“首开片区”，湖橡小区周边城市更新单元（旧城改建）项目区别于以往的棚户区改造项目，该项目在实施模式、补偿安置标准、改造程序等方面“前无来者”，项目体量大、不确定因素多、无现成参考模式，其难度还是比较大的。

湖橡小区周边城市更新单元（旧城改建）项目，是长沙市2021年首批8个重点城市更新片区项目之一，规划面积约555亩，由作为实施主体负责实施，总投资约100亿元，致力于打造“母婴小镇”和时尚城市综合体，建设长沙市“她经济”集中示范区。

◢ 5月22日，新姚片控规S02-E01等地块（长机棚改项目用地）规划修改批前公示

经睿诚研究院观察，长机棚改项目用地的控规至今，历经了三次修改——2021年7月以前、7月和本次的调整。

第二次变化较大，在容积率和超高层比例上突破很大，如150和200米超高层各规划有一栋；本次在这两个指标重心上做了很大优化，考虑到一些现实因素和市场等的制约，不再“积极发挥主观能动性”了，同时商业、住宅、教育和医疗用地四大块基本集中了；此外增大了住宅用地的比例。

05

分析总结

睿诚研究院分析认为，在本报告期内，城市更新的变化，主要表现在三个方面：

1、宏观方面：主要对经营性自建房进行全面审查，和推进国内城镇化往县级城市发展

由于长沙“4-29”事件影响比较大，原来一直不太重视或忽略的经营性自建房，在城市更新的大体系内，并未上升到一大重要的考虑范畴，近郊或稍微偏僻区域的此类房屋各城市的管理力度有限，长沙事件也非个案，其他城市皆有类似情况。

因而各地政府有一大部分精力在重新审视和出台相关政策来改善此类问题的发生。

从国家层面，做出了重要指示。

此外，中国的城镇化快接近发达国家的水平，但比较现实的问题是，中国的城乡发展差距比较大，在严禁大拆大建、喊停撤县设区等城市更新要求下，为有效促进县级城市的持续发展等，监管层出台了上述有针对性的政策文件，以引导城镇化和城市更新能够覆盖更广的区域和带动更多不同人群等的健康发展。

同时，为提振国内经济，各级政府的工作重做心主要放在提高市场预期和信心、与快速改变国内经济大局面的动作上来等。

2、地方方面：部分不同城市为长久计，纷纷推出了自己的有针对性的城市更新政策等

如上，江苏、天津、北京和广州等地，在当前有效引导区域城市经济发展的基础上，皆推出了各地区的相关城市更新政策或细部导则等，因为当下的市场困境也只是一时的阵痛，而城市的可持续发展则是考验一个城市是否有强大生命力的重要标准。

人无远虑，必有近忧。

反之亦然。只看到当前，看不到未来，城市的发展就会变得虚无飘渺。

睿诚研究院认为，这个观点，在本报期中来看，具有很强的现实意义。

3、长沙方面：主流区域发力较大，其他片区尚在酝酿和积蓄力量

综上所述，芙蓉、雨花和天心区等，因其地处城市相对核心区域，比较打眼，这三大区域中不同重点的城市更新项目的发展与推进速度比较快，各区都想打造出能代表长沙模式的标杆项目，而为本区域争光添彩，大家在相互竞争。

另外，地州市都在看长沙大哥怎么做，也无甚明显行动，就不再阐述。

其中，岳麓区观沙岭城市更新片区正在准备中，尚未达到部分土地挂牌的节奏，导致河西整体的速度比河东慢。

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