丫空间介绍 ·丫空间(www.yaspace.cn)，全国性活动内容平台，涉及展览展示、会议、庆祝活动、团建拓展、私人活动、竞技赛事、拍摄等各类活动图文、短视频内容的记录、传播。 ·用户通过丫空间可以浏览、筛选各类活动内容、活动商家、活动资源;商家通过丫空间可以发布、分享场地或业务信息、活动图文、短视频等活动内容进行市场营销。 ，丫空间已汇聚特色场地，虚拟空间，秀场/发布中心:艺术/展览馆，演出场馆。会所/俱乐部，公寓别墅/美趴，商场/步行街，酒店/度假村，影棚/演播厅，体育场馆，户外/广场。婚礼/宴会场地 会议中心，会展中心、剧场/剧院，众创空间/路演，会议室/培训厅，咖啡/书店、酒吧/餐厅、游船/游艇等全国各类场地资源。
引 言
在新冠疫情肆虐之际，我们不仅面临着防疫的压力，同时还遇到了一些意料之外的问题。华政法援房产纠纷组的同学在此收集了大家的疑问，将针对一些有关于房产纠纷的问题，为大家集中分析解答~
1
Q：
受疫情影响，承租人能否能以疫情以及疫情防控措施为由，要求出租人减免房租？
A：
承租人能否主张缓减免租金，应当首先以合同约定为基础，然后结合房屋属地租金减免政策，综合考虑房屋权属、承租人性质、疫情发生时间、严重程度、承租人受疫情或疫情防控措施影响情况等客观因素决定。
通常来说，如租赁情形符合上海市租金减免的有关政策，或符合减免租金的合同约定，则承租人有权要求按照政策或约定缓减免租金。
如不符合有关政策及合同约定，但疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入发生重大减损或导致房屋无法正常使用的，则承租人可根据公平原则等，与出租人协商适当减免租金，或采取延长租期、延期支付租金等措施。
Terms
相关法条
NO.1
《中华人民共和国民法典》第五百三十三条
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
NO.2
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；
调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
2
Q：
受疫情影响，买受人不能及时支付购房款，出卖人能否以买受人迟延付款为由，要求买受人承担违约责任？
A：
一般可以，具体视案情而定。
大体上，疫情对买受人付款迟延的影响有两个方面，一是疫情影响了买受人的付款方式，二是疫情影响了买受人的付款能力。
前者，随着科技的发展，支付方式日益丰富，付款义务的履行并不需要双方当事人到场，买受人即使被封控或者被交通管制，也可以通过线上支付或委托他人支付购房款，所以原则上不应当免除买受人的迟延付款责任。
例外情况下，若买受人感染新型冠状病毒肺炎被隔离或入院治疗，导致迟延履行支付购房款义务，应根据不可抗力对付款义务履行的影响来确定免责的范围。买受人应该及时通知出卖人该不可抗力因素的发生，并应当在合理期限内提供相应证明。
后者，疫情影响买受人支付能力的情况非常复杂，如因疫情导致银行放款迟延，因疫情导致经营不善收入不足，因疫情导致被企业裁员失去收入，甚至可能是买受人的债务人因疫情导致履行迟延等，上述情形虽然可能影响买受人的经济能力，但与买受人迟延付款之间并不存在直接的因果关系，且出卖人在签订合同时无义务亦无能力考察买受人的支付能力及款项来源，要求出卖人承担买受人支付能力不足的风险有失公平。
故原则上买受人不得以疫情影响其付款能力为由主张免除其违约责任。
Terms
相关法条
NO.1
《中华人民共和国民法典》第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
NO.2
《最高人民法院印发》
一、关于合同案件的审理
4、疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。
NO.3
《最高人民法院印发》
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务解除场地租赁协议，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
3
Q：
因疫情防控的原因，导致租赁房屋的配套服务无法使用，承租人是否可以因此主张解除租赁合同要求承租人承担违约责任？
A：
原则上不可以，具体可以视情况而定。
如果租赁的房屋配套了相应优质服务，如：小区健身房，游泳馆等设施因疫情防控要求而关闭，此时尽管承租人考虑到这些服务而选择签订合同解除场地租赁协议，但对于该部分内容的无法履行系由疫情防控措施所导致，属于不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力，因而出租人具有相应的免责事由，不必承担违约责任。
同时该部分的配套服务也仅是承租人承租房屋的附带考虑因素，并非承租人租房的主要目的；而房屋用于居住的功能并未被破坏，承租人并无解除合同的依据。
但如果租赁的房屋受疫情因素影响，导致热水、电等基本需求供应不上，考虑到承租人的日常居住需求，往往则可以被认定为出租人根本违约。但仍然基于不可预见、不能避免、不能克服的不可抗力的免责事由，出租人不必承担违约责任；但鉴于此时承租人签订租赁合同的目的完全不能实现，为维护承租人的利益，应赋予其解除合同的权利。
而不论以上哪种情况，在合同未解除的情况下，承租人都可以主张情势变更，首先通过协商适当变更合同所约定的租金、租期等；如若协商不成，则可由法院来进行决定合同的内容是否需要变更。通过此种方式尽量维护双方的利益，在疫情肆虐的当下共克时艰。
Terms
相关法条
NO.1
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。
当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。
合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
NO.2
《中华人民共和国民法典》
第一百八十条
因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百三十三条
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
4
Q:
受疫情影响，在外承租的房子已经到期，租客因封闭管理无法前往办理到期退房手续，延迟退房的违约责任租客需要承担吗？
A:
需要。
首先需要明确的是，本问题中所涉及到的合同已经到期。根据民法典第562条，如果算双方协商一致到期即解除合同，或是在租房合同中已经约定了到期即视为合同解除。则租赁房子到期后，租赁合同解除。根据民法典第566条，合同解除后，双方均负有及时协助办理退房交接之当然义务。
针对疫情，多地出台了《xx市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于新冠××疫情分级分类防控工作的通告》，如广州市，成都市等。租客可能因为当地政策要求封闭管理而无法及时交还房屋。
在结合具体案情判断时，一方面需要考虑新冠疫情影响在客观上对办理相关手续带来重大障碍，另一方面需要考虑具体案件中双方当事人是否存在沟通处理相关事宜不及时之情形，综合考虑租客未腾空房屋，在隔离期间使用该房屋的情况。
同时，也应该考虑出租人在疫情期间另寻租客的难度和成本在客观上有所增加等因素。基于以上考虑，法院一般会根据公平原则要求逾期交还房屋造成的损失由承租人和出租人共同分担。
但是，上述共同分担的判决适用的前提是承租人有充分证据举证在应交换房屋期间，涉案房屋处于封闭管理区域，且车辆、人流在该区域内无法随意外出。疫情防控常态化后，承租人则需对所处封闭管理区域的具体政策另行举证。
Terms
相关法条
NO.1
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 ：
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十六条：
合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
参考案例：
与张明月房屋租赁合同纠纷一审民事
5
Q：为展览、会议、婚礼等特殊目的而预订的场地租赁合同，因疫情或疫情防控措施原因导致活动取消，可以解除合同吗？
A：如果合同不存在继续履行的可能性，可以解除合同。
承租人为举办展览、会议、婚礼等活动而预定场地，属于带有特殊的目的租赁场地。如果因为突遇疫情或有关部门采取的疫情防控措施，导致活动无法举办而取消，那么租赁场地的特殊目的就无法实现。
此种情形，属于法律规定的因不可抗力导致的不能实现合同目的。承租人可以依法向场地的出租人主张解除场地租赁合同，并要求出租人返还预付款或定金。
如果当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因此，承租人若要求解除该合同，应该及时通知出租人，告知解除的事由，以减轻对方的损失。
Terms
相关法条
NO.1
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
第五百九十条
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
NO.2
《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。
继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
NO.3
《上海高院新冠案件系列问答三》（2022年修订）
要依法准确认定和适用不可抗力、情势变更规则。当事人因合同目的无法实现而主张解除合同或者主张免除违约责任的, 综合考虑疫情或者疫情防控措施对履行合同实际影响的时间、程度等因素, 正确适用不可抗力规则”;
“疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的, 当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同”。
总 结
通过对以上问题的分析，我们都可以看到对于是否构成“不可抗力”的争议几乎存在于每一个问题的背后。而关于在面临疫情带来的困扰之时，究竟如何妥善地解决我们面前的问题，则正是法律的利益平衡性以及公平原则贯穿自始至终的体现。
我们希望大家在面临疫情的时候能够利用法律武器维护自己的利益，但在此之前，我们也需要明白任何一方都有自己的利益需要维护。在寻求自己的利益得到充分实现的同时，也需要将心比心，体谅他人的苦楚。因为每个人都是社会中的一份子，都是抗疫大军中的一员，所以我们需要彼此体谅，让每一个人的利益都能在疫情肆虐的当下得到最基本的维护，实现真正的公平。
在本文中，笔者参考了
部分论文文献、专业人士的法律意见及普法文章
但总体由法援学生自行撰写
本文由法援同学自己撰写
不足之处，望各位指出！
