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上海市普陀区人民法院

民事判决书

案号：（2020）沪0107民初4798号

原告(反诉被告)：，住所地上海市青浦区。

法定代表人：夏洁成，总经理。

委托诉讼代理人：张志华。

被告(反诉原告)：，住所地上海市普陀区。

法定代表人：朱建权，总经理。

委托诉讼代理人：沈漪，上海澳华律师事务所律师。

第三人：，住所地上海市普陀区绥德路XXX号XXX楼XXX室。

法定代表人：孙隽祥，执行董事。

委托诉讼代理人：陈旭鸣、刘书光。

原告(以下简称越想公司)与被告(以下简称垠钗公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，被告垠钗公司对原告越想公司以相同案由提起反诉，本院受理后依法合并审理，本院依法追加(以下简称华盛公司)为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。越想公司的委托诉讼代理人张志华，垠钗公司的法定代表人朱建权及委托诉讼代理人沈漪，华盛公司的委托诉讼代理人陈旭鸣、刘书光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

越想公司向本院提出诉讼请求：1、要求垠钗公司支付欠付租金1,155,776元；3、要求垠钗公司支付拖欠租金的利息，按照银行同期贷款利率6%，自2018年8月1日起计算至2020年7月30日止共计166,431.74元；2、要求垠钗公司支付违约金200,000元。事实与理由：越想公司与垠钗公司于2018年7月就上海市绥德路XXX弄XXX号南面东临12号,面积3553平方米的租赁场地订立了《合作租赁协议》，约定租金1,555,776元。越想公司按照垠钗公司的要求，将原有杂草丛生的泥土地浇筑铺成水泥地，并筑起围墙，按时交付垠钗公司使用，垠钗公司进场时，仅预付了定金400,000元，声称资金短缺，待续租时再补全租金。垠钗公司违规堆放腐蚀性、污染性有害物品，多次受到相关部门训诫，垠钗公司最终于2019年8月底撤场。垠钗公司违反合同约定，在场地内存放易燃、易爆、腐蚀性、污染性和有毒有害等物品，对周边和园区造成污染，应当按约支付违约金200,000元。

垠钗公司辩称，不的全部诉讼请求。垠钗公司不存在欠付租金的情形，相反还多支付了166,000元的租金，合同实际履行过程中，越想公司直至2019年1月才向垠钗公司交付了1800平方米的场地，尚有1752平方米的场地未交付。交付的场地中的1000平方米场地上留有越想公司的冷库未拆除，越想公司表示其还需要使用冷库，要求垠钗公司宽限场地交付时间，垠钗公司予以同意，另外由于垠钗公司从事资源回收业务，需要在场地上搭建大棚，越想公司表示其可以替垠钗公司搭建大棚，但租金需要按照1.6元每平方米每天计算，垠钗公司予以同意，因此越想公司出资13万余元搭建大棚，但因搭建的大棚涉及违章搭建，被相关部门责令拆除，几经拆除又复搭，最终在2018年11月至12月期间拆除，垠钗公司于2019年1月5日进场并向越想发送了视频，视频中垠钗公司提出1000平方米场地上的冷库拆除后尚未清场，800平方米场地上拆掉大棚的废料也堆在一边，由于垠钗公司从事资源回收业务，在清点废料后，将回收款30,000元支付给了越想公司的法定代表人，因此1800平方米场地在2019年1月5日才交付使用，租金应当自2019年1月起算。根据越想公司与华盛公司之间的合同，其承租的1000平方米场地的租期至2019年3月15日，800平方米场地的租期至2019年5月31日，因此垠钗公司应当支付1000平方米场地的租金计算期间是2019年1月1日至2019年3月15日，800平方米场地的租金计算期间是2019年1月1日至2019年5月31日。越想公司没有取得中间的1752平方米的场地的合法使用权，垠钗公司当然不能擅自使用，另外垠钗公司从事资源回收业务，需要平整场地，中间的场地仅铺设石子、高低不平，无法达到使用目的，因此一直未使用。

垠钗公司向本院提出反诉诉请：1、要求越想公司返还多支付的租金166,240元；2、要求越想公司支付利息损失，以166,240元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月18日起计算至本案判决生效之日止。事实与理由：垠钗公司因经营资源回收业务，需要堆放场地，为此于2018年7月11日向越想公司支付了定金20,000元，于2018年7月18日与越想公司订立了《合作租赁协议》，约定越想公司将总计3552平方米的场地出租给垠钗公司，按照每平方米每天1.2元的标准计算租金，年租金1,555,776元，其中1000平方米场地的租期自2018年7月30日至2019年7月29日，2552平方米场地的租期自2018年8月20日至2019年8月19日。合同订立时，越想公司称2552平方米场地正在与所有权人协商中，因此两块场地的起租期不同，经双方协商一致，垠钗公司只需要先支付400,000元租金。然而，越想公司收取400,000元租金后上海活动场地出租，一直未交付场地，直至2019年1月，才交付了其中1800平方米场地，2019年5月22日，华盛公司发出的《场地租赁协议到期通知函》显示越想公司与华盛公司的场地租赁协议到期，必须清场归还场地，垠钗公司无奈在2019年5月31日撤场。根据越想公司与华盛公司订立的租赁合同，1000平方米场地的租期自2018年3月16日至2019年3月15日，800平方米场地的租期自2018年6月1日至2019年5月31日，因此垠钗公司就1000平方米场地应支付2019年1月1日至2019年3月15日期间的租金88,800元，就800平方米场地应支付2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金144,960元，而垠钗公司实际支付了租金400,000元，越想公司应当退还租金166,240元。

越想公司针对反诉辩称，不同意垠钗公司的反诉诉请，关于中间的1752平方米场地，华盛公司使用，如越想公司多占用了土地，华盛公司可以提出相应主张，与垠钗公司无关，中间场地铺设了石子，垠钗公司称未交付缺乏依据。垠钗公司要求自2019年1月1日开始计算1800平方米场地租金缺乏依据，大棚是应垠钗公司要求搭建的，越想公司是出于双方协商今后租金增长才承担了搭建大棚的费用。

华盛公司述称，其与越想公司就上海市绥德路XXX弄XXX号南面东端1000平方米场地订立了租期自2018年3月16日至2019年3月15日的租赁合同，就上海市绥德路XXX弄XXX号南面西端800平方米场地订立了租期自2018年6月1日至2019年5月31日的租赁合同，其是在此次收到法院诉状后才知道越想公司转租事宜，而双方订立的合同约定不得转租，相关部门在2018年11月30日通知华盛公司场地上搭建的大棚涉及违章，2018年1月3日发送了书面整改通知书，此前已经口头通知整改，相关部门通知后，越想公司陆续开始拆除大棚，2019年9月越想公司将场地归还给华盛公司。在1000平方米和800平方米场地中间确实有一块约1700平方米的空地，权利人是华盛公司，但该空地并未出租给越想公司，越想公司就该空地并未支付过任何费用，其无权使用，华盛公司不认可越想公司与垠钗公司就中间场地订立的租赁合同，华盛公司从未授权越想公司将中间场地出租给垠钗公司，现对于两端共计1800平方米的场地的转租合同，华盛公司予以认可。

本院经审理查明事实如下：2018年3月9日，华盛公司(出租方、甲方)与越想公司(承租方、乙方)订立《场地租赁协议》，约定租赁场地位于上海市绥德路XXX弄XXX号南面东临12号租赁地，面积1000平方米，租赁期限自2018年3月16日至2019年3月15日，租金每平方米每天0.5元，年租金182,500元，合同附件图纸标注的由左至右的三块场地分别是12号、10号、8号，其中越想公司承租的系1000平方米的12号场地。越想公司于2018年4月28日支付了前述182,500元租金。2018年5月25日，华盛公司(出租方、甲方)与越想公司(承租方、乙方)再次订立《场地租赁协议》，约定租赁场地位于上海市绥德路XXX弄XXX号南面西端，面积800平方米，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，租金每平方米每天0.5元，年租金146,000元，合同附件图纸标注的由左至右的场地分别是12号、10号、8号、6号、4号、2号，其中越想公司承租的系南面东端的1000平方米的12号场地以及南面西端的800平方米的2号场地。越想公司于2018年5月26日支付了前述146,000元租金。

2018年7月16日，越想公司(出租方、甲方)与垠钗公司(承租方、乙方)订立《合作租赁协议》一份，约定租赁场地位于上海市绥德路XXX弄XXX号南面东临12号租赁地，共计面积3552平方米；其中1000平方米自2018年7月30日至2019年7月29日止，另外2552平方米自2018年8月20日至2019年8月19日，租期为一年；租金每平方米每天1.2元，合计年租金1,555,776元，年租金一次性支付，先付后用；押金200,000元，安全使用保证金10,000元，协议期满如无事故无息返还，协议签订3日内甲方未收到乙方支付的以上三项费用，甲方有权单方面终止协议；乙方付清所有费用后，甲方在合同租赁期起始前3日内将场地按现状交付于乙方，场地平整等费用均由乙方承担，交接时双方应委派授权人现场办理书面交接手续；甲方提供水、电，水电费自付；乙方承租场地须依法使用，遵守国家和地方相关行政管理规定，乙方已知晓甲方与签订的租赁协议及其中有关不得转租等约定，乙方使用场地不得存放易燃、易爆、腐蚀性、污染性和有毒有害物品，本租赁协议到期，乙方需在到期日内全部搬离，每拖延一日租金按日租金五倍收取，乙方使用租赁场地期间应确保不对周边和园区造成污染，如果违反上述租赁场地使用规定，甲方有权解除协议并同时收回场地，因此造成的一切违约责任，由乙方自行承担(第六条)；因乙方违反本协议第六条及第七条第二项约定的，乙方应以押金作为违约金进行赔偿，违约金不足以弥补损失的应继续赔偿，乙方须依法制定有关治安、消防、卫生、用电等内容的各项规章制度，并负责管理实施，同时服从园区的统一管理，如发生违法、违规行为，除接受处罚外，应及时整改，拒不按政府部门要求整改，导致影响甲方时，乙方须承担一切因违法违规造成的责任和经济损失，甲方有权收回出租场地，保证金不予退还。合同附件是越想公司与华盛公司签订的场地租赁协议及附件。合同签订前后，垠钗公司支付租金合计400,000元。

2018年11月30日的绥德路613弄违章搭建拆除动员协调会的会议纪要载明，绥德路613弄南侧有一段长420米，宽20米的规划河道蓝线，因历史原因，一直未实施，现有6家企业违章搭建泡沫夹心彩钢板等材质的仓库、冷库、办公及员工宿舍，约2700平方米，华盛公司与6家公司的租赁合同立即终止，确保在12月31日前将相关违章搭建完全清除，华盛公司及涉及违章搭建的6家企业会上表示同意在12月31日前清空违建内所有物品等等。

2018年12月3日，发送《通知》，主要内容是越想公司承租的绥德路XXX弄XXX号南面东临12号场地(面积长约190余米、宽约20米，约3800平方米左右)你下属单位在回收废旧物资堆积过程中，严重违反《物业管理条例》和园区环境卫生，连月来已发生多起园区业主投诉举报，为维护园区业主的合法权益和管理秩序，希望收到此通知后一周内予以整顿。

2019年1月22日，上海未来岛高新技术产业园区综合治理办公室出具的《桃浦镇安全监管隐患整改单》载明，被检查单位是越想、垠钗物资再生资源中转站，地址绥德路XXX号空地，负责人朱建权，2019年1月22日进行安全检查发现异地经营、禁止生产、堆放，园区范围内禁止有资源回收类，相关设施设备及违建需立即拆除，朱建权在该整改单上签字。

2019年5月22日，华盛公司向越想公司发送了《场地租赁协议到期通知函》，载明越想公司与华盛公司签订的《场地租赁协议》(租赁地址上海市绥德路XXX弄XXX号南面西端)将于2019年5月31日到期，请于2019年5月31日前将场地内属于越想公司的物品清场，将租赁场地回复原样交还华盛公司，如逾期未搬离的，遗留物品将视为废弃物，由华盛公司全权处理。

2019年9月的租赁场地验收记录表载明租赁户名为越想公司，租赁场地为上海市普陀区绥德路XXX弄XXX号、12号，租赁面积1800平方米，验收日期2019年9月16日，越想公司与华盛公司确认场地已清理干净，如有遗留物品归华盛公司自行处理。

2019年11月6日，越想公司员工通过微信向垠钗朱建权发送催款通知，要求垠钗公司支付租金1,155,776元。2019年11月17日，越想公司向垠钗公司发送催款函，要求垠钗公司在接到函件10日内付清全部租金1,155,776元。

审理中，垠钗公司申请证人龚某某到庭作证，龚某某陈述：朱老板叫其在绥德路约800平方米的场地搭建大棚，租赁场地是夏老板的，最终的搭建费用由夏老板支付，搭建大棚前其提出搭建大棚可能是违章搭建存在风险，朱老板支付了5万元定金，夏老板于2018年7月31日支付了全部搭建费用130,000元，其于2018年12月5日将5万元定金退还给了朱老板，具体搭建时间不记得了，大棚搭建完毕后，夏老板提出涉及违章搭建要求其拆除，其就将大棚的顶部拆除了，过了一段时间，大棚全部被拆除了，但不是其拆除的，大棚的废料堆积在场地边。

审理中，越想公司申请证人王某某到庭作证，王某某陈述：越想公司委托其对绥德路XXX弄XXX号南面场地施工，铺设石子和水泥地，整片场地原来系草地，水泥地铺设了约2100平方米，石子地也全部铺设完毕，整个场地面积将近3600平方米，中间场地铺设石子，两端场地铺设水泥地。

审理中，越想公司提交了其与于2018年5月15日订立的《平整土地铺制水泥地承包合同》以及微信转账凭证，合同载明施工地址是上海市绥德路XXX弄XXX号工地南面东临12号地，面积约3800平方米，实际施工面积3600平方米，其中水泥地2100平方米，石子地面积1500平方米，总承包价款574,000元，预付定金64,500元等；微信转账凭证显示2018年6月1日转给王某某合计64,500元。

审理中，垠钗公司提交了其法定代表人朱建权与越想夏洁成之间的微信往来记录，其中2018年11月2日，夏洁成发送文字“那边的棚子我已经安排装起来…这几天会完成的…完成好了通知你…你过来看一下。”2019年1月5日，朱建权发送两条短视频上海出租场地，视频中的语音为“夏总，这个场地我今天派了多少人工，都清理好了，你看到吗，现在在清冷库这一边，还有很多东西没有拖走”，夏洁成发送语音“冷库那个铁架他会拖走的，除了那个板，你把它放在旁边就可以了”。朱建权发送语音“他什么时间过来拖啊，我要进场地，你算我场地费了，我要把人叫进来的，我现在想办法要清场啊，我现在在扫，我亲自在扫”。夏洁成发送语音“我跟他说了，就是全部靠边，靠空地那个旁边，把它放起来就行了，摞起来就行了，其他的不管他吧”。2019年6月3日，朱建权发送语音“夏老板，我31号全部清场了，门都关掉了，就是车在里面，一点设备，我跟你说一声。”

审理中，关于绥德路XXX弄XXX号南面东端1000平方米和南面西端800平方米场地实际交付时间，垠钗公司表示由越想公司出资在南面西端800平方米场地上搭建彩钢板大棚，2018年7月开始搭建，由于涉及违章搭建，几经拆除、复搭，最终在2018年11月至12月期间拆除完毕，2019年1月5日其将大棚拆除遗留的废料清理完毕；南面东端1000平方米场地上原先有个冷库，2019年1月越想公司拆除了冷库。越想公司表示彩钢板大棚系按照垠钗公司的设计要求进行搭建的，因双方之间为合作租赁关系，垠钗公司只需要支付租金，基础建设由越想公司负责；垠钗公司所述的冷库不是其搭建的，只有200至300平方米，早在2018年上半年就拆除了，冷库不在1000平方米场地上，不在租赁范围内。华盛公司表示1000平方米场地上有个冷库是违章搭建，尚未建好就被要求拆除，大棚在两端场地上搭建，中间场地未搭建。

本院认为，本案争议焦点有二：第一、绥德路XXX弄XXX号南面西端面积800平方米场地和绥德路XXX弄XXX号南面东端1000平方米场地的交付时间及租金计算期间；第二、中间的1752平方米场地是否实际交付。

针对争议焦点一，双方对于越想公司交付南面西端面积800平方米场地和南面东端1000平方米场地的时间各执一词。越想公司认为其在2018年7月已经实际交付，垠钗公司则认为2019年1月才交付使用。本院认为，首先根据双方订立的《合作租赁协议》约定，垠钗公司付清所有费用后，越想公司在合同租赁期起始前3日内将场地按现状交付于垠钗公司，但实际上垠钗公司仅在2018年7月11日和7月18日支付部分租金400,000元，因双方约定先付清租金再交付场地，故越想公司未按约定日期交付场地的可能性较高。其次，租赁开始时出租人交付承租人租赁物是出租人的义务，应由出租人即越想公司举证证明其履行了交付租赁物的义务，《合作租赁协议》约定交接时双方应委派授权人现场办理书面交接手续，实际上越想公司与垠钗公司之间并未办理书面交接手续，因此越想公司提供的证据尚不足以证明其在2018年7月已经将1800平方米场地交付给垠钗公司。第三，双方产生争议的主要原因是对于搭建彩钢板大棚系哪一方的责任存有异议，越想公司认为彩钢板大棚系按照垠钗公司的规划、要求进行搭建，故因搭建、拆除产生的后果由其自行承担，垠钗公司则认为彩钢板大棚系越想公司出资搭建，本院认为，根据《合作租赁协议》约定，越想公司按照现状交付场地、场地平整等费用均由垠钗公司承担，客观上越想公司出于未来续租时租金可上涨等因素考量按照垠钗公司要求，出资搭建了彩钢板大棚，双方实际履行过程中对于场地交付条件等合同条款进行了变更，即越想公司在场地上搭建彩钢板大棚后将场地及场地上的彩钢板大棚一并交付垠钗公司使用，嗣后因彩钢板大棚涉及违章搭建，被相关部门责令拆除，影响了场地交付时间。

综上，结合各方提供证据、证人证言及当庭陈述，本院采信垠钗公司提出的1800平方米场地在2019年1月1日交付的意见。至于租金计算截止时间，越想公司与垠钗公司订立的《合作租赁协议》的性质为转租合同，由于该合同约定的租赁期限部分超出了越想公司与华盛公司订立的《场地租赁协议》约定的租赁期限，因此转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，虽然超过部分的约定无效，但垠钗公司占用场地的仍应当支付相应的占有使用费，结合各方提供的证据、支付租金、华盛公司发函要求收回场地等本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定垠钗公司需要支付南面西端800平方米场地的租金至2019年5月31日，南面东端1000平方米场地的租金至2019年3月15日，并参照租金标准支付2019年3月16日至2019年5月31日期间占有南面东端1000平方米场地的占有使用费用。

针对争议焦点二，首先，《合作租赁协议》约定了包括中间1752平方米在内的2552平方米场地的租金起算时间自2018年8月20日起上海出租场地，而越想公司与华盛公司之间的场地租赁协议及附件则作为《合作租赁协议》的附件，由此可知垠钗公司在订立合同时明知越想公司对于中间1752平方米场地不具有合法使用权，在此情况下垠钗公司提出的起租时间不一致是因为越想公司承诺将在合同约定的起租日前依法取得使用权的意见更具有可信性。其次，华盛公司从未将中间1752平方米场地出租给越想公司使用，越想公司亦未支付任何租赁费用，在此情况下越想公司并未实际取得1752平方米场地的使用权，其无权出租给垠钗公司使用并收取相关费用。第三，在垠钗公司未按约付清租金情况下，越想公司将中间场地交付使用与合同约定不符，且双方从未办理书面交接手续。综上，本院认为越想公司无权要求垠钗公司支付中间1752平方米场地的租金。由此计算，垠钗公司应当就两端共计1800平方米的场地支付自2019年1月1日至2019年5月31日期间的租金及占用费共计326,160元，其实际支付了400,000元，越想公司应当返还73,840元。

关于越想公司主张的违约金200,000元的诉讼请求，现有证据不足以证明垠钗公司存在存放易燃、易爆、腐蚀性物品等违反合同约定的情形，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于垠钗公司要求支付利息损失的反诉诉请，鉴于垠钗公司订立合同时明知越想公司就部分场地不具有合法使用权仍订立合同，搭建大棚亦为了提供垠钗公司使用等本案实际情况，依照公平原则，对于利息损失的反诉诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、反诉被告应于本判决生效之日起十日内退还反诉原告租金73,840元；

二、驳回原告的全部诉讼请求；

三、驳回反诉原告的其余反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费17,001元，由原告负担；反诉受理费1,812元，由反诉原告与反诉被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状上海活动场地出租，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长

曹彬

审判员

戴燚

人民陪审员

顾鹏程

书记员

计晓菲

二〇二〇年十二月二十九日