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“目前处于试验和探索阶段,集团对长租公寓的盈利和回报要求没那么高,考核相对宽松。”一位长租公寓业内人士如是说到。记者注意到,从万科率先进入长租公寓领域到试水,对于盈利,短期内开发商似乎没有那么期待。
谈及长租公寓,业内的反应较为一致,困难重重但看好前景。面对长租公寓定价较高以及市场群体租金承受能力不足的矛盾,什么定价原则能平衡两者的关系?
以中高端客户为主
记者选择较早介入长租公寓的品牌运营商窝趣、泊寓以及后起之秀碧桂园对比发现,瞄准中高端客群才是目前市场环境下长租公寓盈利突围的关键。
长租公寓运营商窝趣瞄准中端收入人群,其租客主要为23~35岁中收入水平比较高的群体。以广州为例,白领公寓定价每月为3000~4000元左右,服务式公寓每月租金大约为5000~6000元,每间房可住1~2人。
同样,作为长租公寓的后起之秀,碧桂园开始涉足长租公寓领域,在深圳的首批试点项目也将目光瞄准支付能力较好的中等收入客户。
提及目前长租公寓价格高,市场租金承受力不足的问题。碧桂园深圳区域长租公寓事业部运营总监张仁勋接受记者采访时指出,长租公寓前期推出新产品,不希望租金从低往高走,这是基本判断。城市的中低收入人群的住房问题,国家层面已经考虑很多,推出廉租房等产品确保中低收入人群的权益。
碧桂园以中端产品试水,不代表以后不做低端和高端产品,不同阶段策略不同。解决中低收入人群租房问题,应以政府为主导,开发商配合的形式。
盈利关键词
长租公寓迎来各项政策利好,参与长租公寓的市场主体阵容不断扩围,包括开发商、中介、酒店和互联网创业公司等不同的主体涉足长租公寓领域跑马圈地,分食长租公寓的万亿大蛋糕。
对于习惯挣快钱的开发商而言,长租公寓并不算是高性价比的生意。据了解,目前市场上一般的长租公寓项目盈利周期在5~7年,而项目的租赁周期一般为5年、10年不等,较长的盈利周期以及较短的租约、未来续租存在不确定性等因素之间形成不可调和的矛盾。
前期大量投入,面临盈利周期长、租售比低和租客租金承受能力较低的矛盾,长租公寓该如何突围,经过三年多探索,具备什么特质的产品盈利能力优于行业?
通过对三家长租公寓项目采访,记者总结出三个盈利关键词,交通、配套以及品牌溢价能力。
窝趣创始人刘辉接受记者采访时总结指出,距离交通节点近的项目获得更高投资回报率,位置优质的项目溢价空间大。
以窝趣在广州首个门店天平架项目为例,全年出租率约为98%,指标变化较快,去年租金上涨12%,并且实现连续两年上涨。
谈及原因,刘辉认为是交通通达度高,项目能够吸引广州核心商圈的客户,同时近几年门店环境得到很大的改善,加上窝趣提供增值服务,客户愿意为此支付较高的租金。
经营状况良好,刘辉测算,该门店的盈利周期将缩短至2.68年,低于行业平均水平。
刘辉告诉记者,都说行业不挣钱,其实盈利还不错的。长租公寓不挣钱,那为何大家要做亏本的买卖,基本上每个长租公寓项目的EBITDA(税息折旧及摊销前利润)都能为正。
在项目获取的过程中,窝趣都会做测算,如果租期在10年,测算要求在4年实现盈利。
张仁勋告诉记者,根据行业大势判断,未来的租金是上涨,租售比将回归到合理水平。以深圳为例,地铁沿线物业的租金上涨幅度会更大,根据碧桂园对地铁物业的测算,综合平均水平,目前深圳地铁2公里范围内物业年均租金上涨幅度大概在4%~5%之间。
在刘辉看来场地租赁定价,长租公寓是在用过去的投入享受未来的租金水平。在窝趣的测算表中,租金年均上涨幅度为3%,但实际涨幅高于该水平。
看好未来租金上涨的大势场地租赁定价,增值服务和配套设施逐步完善,未来长租公寓有望获得更多的定价主动权,借鉴高科技成功和运用互联网思维,提高单店坪效,长租公寓的盈利水平将得到提升,盈利周期较长的矛盾将得到缓解。
影响定价的因素
在影响定价的因素中,选址尤为重要。
以品牌公寓服务商魔方公寓为例,其目前布局的项目均在一线和重点二线城市。据介绍,选址城市前将考虑城市的GDP和人口导入能力,估算流动人口,如上海、北京这样的城市,有多少租房需求的外来人口,以及本地租房客群。
而在城市内部的选址,魔方公寓负责人告诉记者,这项要求更严格,基本上会选择城市中租房人群居多,周边交通方便的位置。“但选址会尽量避开民宅聚集区,因为整体而言,民宅出租的价格相比长租公寓的价格较低,对价格比较敏感的人群可能会选择民宅。”
选址区域锁定后,对细节市场的尽调则是盈利中的关键。
据了解,由于长租公寓的定价会取决于项目的市场住宅价格,特别是租房价格情况,所以通过市调清楚获取区域各类房产的价格、溢价水平、增长能力等,对于长租公寓的定价很重要。
“一般而言,长租公寓的定价会选择确定区间的房屋价格的中间值。”上述负责人告诉记者,长租公寓普遍是在周边市场价基础上做溢价,通常比周边一室房源租金贵10~20%,比两室房源租金便宜20%左右。
此外,市场尽调的另一个关键功能是匹配人群需求。“比如一些商务楼和CBD,具备良好的配套设施和商业氛围,都具备开店的基本要素。我们会再根据周边人群分布,比如具体了解高级白领多还是金融人群多,抑或IT人才多,来具体确定项目走向。一般我们会根据人群需求,从确定的几十个物业中再次筛选。”魔方公寓上述人士表示。
定价被视为长租公寓效益的“加分项”,而在项目的盈利模型中,成本因素则从前端对定价产生影响。
“我的定位就是对标租赁住宅市场,每个项目都要进行调研,然后取值,如果做不到盈利就不会去做。”
据长租公寓行业人士透露,项目拿房成本在行业内不算高,占项目总租金收入的40%~70%,但加上装修摊销15%,营运成本10%,税费6%,还有工商、消防等各类费用,虽然它们的占比在行业内来说都不算高,但加起来也非常影响利润。
上述长租公寓人士指出,低成本的房源获取更多是机会型的,越往后套利机会越小,并且还需要面对许多房地产基金的竞争。因此,这使得“装修改造租赁用途房源”等成为了重要的拿房渠道。