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租赁合同相关问题（一）

1.什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；

2.租赁合同应包含那些内容？租赁合同应该包含那些内容：租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款；

3.租赁合同的期限：（1）最长不超过20年，超过部分无效；（2）没有约定或者约定不明的，通过合同相关条款或者交易习惯无法确定的，视为不定期租赁，随时可以解除，但是需要给对方预留合理的期限；

4.租赁合同是否需要登记备案：未办理登记备案，不影响合同效力；

5.是否采用书面形式：6个月以上的租赁合同应当采用书面形式；

6.出租人的义务：（1）将租赁物交付承租人；（2）维修义务；（3）出租人的权利瑕疵担保责任等；

7.承租人的义务：（1）按照约定使用租赁物；（2）租赁物妥善保管义务；（3）支付租金的义务等；

8.转租问题：（1）转租需出租人同意，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；（2）出租人知道或者应当知道承租人转租的，但是在六个月内没有提出异议的，视为同意转租；

9.租赁物的收益权：租赁期间租赁物获得的收益归承租人，除非另有约定；

10.租金问题：（1）一般按照合同约定的金额、支付方式支付；（2）对租赁期限没有约定或者约定不明的，如无法形成补充协议，通过合同相关条款或者交易习惯无法确定的，租赁期限不满一年的，在期限届满时支付，租赁期限一年以上的，每满一年时支付，不满一年的，在期限届满时支付；

11.买卖不破租赁问题：租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

12.承租人的优先购买权：（1）承租人在同等条件下享有优先购买的权利（两种情况除外：一是租赁物的按份共有人行使优先购买权，一是出售给近亲属）；（2）15天的期限，15天内未表明购买视为放弃；（3）损害优先购买权的，承租人可以主张赔偿；

13.租赁物灭失的后果：因不可归责于承租人的原因，承租人可以要求减少或者不支付租金；合同目的不能实现的可以解除合同；

14、承租人可以解除合同的法定情形：（1）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（2）权属有争议；（3）具有违法使用条件的强制性规定的；

15、疫情期间的租赁合同问题：

（1）承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

（2）承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

（3）承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平商业活动场地租赁协议，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况商业活动场地租赁协议，根据公平原则变更合同。

16.租赁物的瑕疵担保：即租赁物存在危机承租人安全或者健康的，即使承租人签合同时明知质量不合格，承租人也可以随时解除合同；