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江苏商论商业经济2014〃（扬州职业大学管理学院，江苏扬州225000）要：随着我国商业地产价值的不断攀升，商店租金已经成为我国连锁零售业沉重的经营负担，并影响到企业的经营状况和盈利水平。本文以高鑫零售财务报表中的数据为例，分析了超市外租区的成因和运营技巧，指出超市应合理运用外租区的商业价值，使其起到提高商场人气客流，分摊房租，降低运营成本的作用，进而实现商场与租户之间的互利共赢。关键词：高鑫零售；外租区；分摊租金；盈亏平衡；互利共赢中图分类号：F724.文献标识码：ADOI:10.13395/ki.issn.1009-0061.2014.07.0052013月，在上市公司高鑫零售（含有大润发和欧尚两个大型综合超市）发布的2012年财务年报中，细心的读者会有一个振奋人心的发现，那就是：作为“二房东”的大润发已经实现了以租养租。2012年高鑫零售的租金总成本为17.76亿元，但租金总收入却有19.15亿元。无独有偶，在高鑫零售2013期中年报中我们还可以看到，2013年上半年，高鑫零售的租金支出约为10.0810.95亿元。这个数据表明在高鑫零售的商业经营中，成本分摊中比重最大的一项———房租，不仅没有成为它的经营负担，反而为其带来了额外的盈利。
一、外租区及其成因分析随着我国大型超市数量的增多，在知名超市品牌力量和巨大客流量的带动下，超市周围的外租区域也越做越大，外租区不仅给超市带来可观的盈利，也成为商户们争相抢夺的一块块蛋糕。往往超市外租区的招商刚刚开始，很快就被投资者疯抢和瓜分。那么这其中究竟有着怎样诱人的利益吸引着租赁双方呢？外租区，也称为商店街。主要是指超市收银线外的招商区，外租区通常会根据位置分割成面积大小不一的商铺，由超市统一租给商户，经营一些和超市商品互补的产品。全球知名超市的外租区（如家乐福、大润发、欧尚、沃尔玛等），因为其在市场的领先地位和强大的运营能力，能够保证长期稳定的巨大客流量，一旦开辟出来，会成为商户们最为活跃的投资目标，外租区的房租也水涨船高，与日俱增。从超市经营的角度分析，外租区的形成有两个原因：一个是超市希望通过外租区的品牌和商品来弥补自身品类经营的不足，从超市的业态特征和经营模式来看，生鲜食品、日用品是其主营商品，其他很多有盈利和需求大的商品不太适合在超市内部经营，如服装、饰品、数码产品等，而外租区丰富的货源品类可以优势互补，从而更有效地吸引客流。另一个原因是随着我国商业地产价格的攀升，超市的用地成本和租金越来越高，已经成为其经营成本中比重较大的一块，为了减少租金日渐增加所带来的成本压力，超市通过分租来分摊租金成本，提高盈利收入。
外租区面积的大小取决于每个店面的结构构造，有些超市不一定会有外租区，而是将一部分收银线外的空间做服务台、休息区、便民处，而有的超市则会有一大块的空间做外租。但现在超市在充分认识到外租区的黄金价值之后，在选址和租地时都尽量扩大面积，以便预留足够的外租区产生新的盈利，来缓解零售业利润不断下滑的压力。二、商户如何选择外租区外租区的招租之所以火爆，主要是超市通常会在超市出入口顾客的必经之处设置外租区，人们在修改日期：2014-6-10基金项目：江苏省“十二五”高等学校重点专业群(旅游管理及在线运营服务)建设项目（苏教高［2012］23作者介绍：施玉梅（1969-）女，汉族，江苏扬州人,扬州职业大学管理学院副教授研究方向：零售管理、连锁经营。21江苏商论商业经济2014〃刚进入超市、或者结账后出超市的路上，看到一些物美价廉的东西很容易驻足观看并引起冲动性购买，这些特征都会提高外租区的价值。超市外租区的位置，和城市核心商圈的繁华商业街区非常相像，但在经营中也存在一定风险。比如说超市突然关闭，商户们就会手足无措。200910月外租场地，我国某城市的一个超市突然通知关闭调整，位于超市出入口外侧外租区的20余家经营服装、箱包的商户顿时生意冷清，绝大多数商户不得不打折甩卖。
尽管通过协商，超市最终同意做出适当补偿，但商户们的损失已经不可避免。因此，商户在考察超市时应该充分调查和分析外租场地，尽量避免不必要的经营风险。首先，要了解超市周围的消费环境，超市的位置至关重要，以消费者角度去进行实地考察，了解客流的行走路线。考察超市客流量是市场调查的关键，对于已经开业的超市查看客流可以通过观察所开收银台的数量，以及目测某时段的客流量来估对于未开业的超市，则要考察入驻超市的品牌知名度，超市生鲜区的经营面积；一般知名度高，生鲜区面积较大的超市都能吸引较大的客流。其次，要做好盈亏平衡的测算。盈亏平衡测算时要充分考虑到超市的目标顾客、客流量、市场需求、消费者的消费习惯和消费特征等，同时还要兼顾到超市本身的定位和经营商品的类别，尽量选择与超市商品有互补性的品类，作出自己的经营特色，以特色经营来延长顾客的驻足时间，和超市形成业态互补、人流共享的利益共同体。最后，确定外租区的盈利性离不开房租的测算。外租区与超市属租赁关系。一般情况下，超市根据门面大小、位置优劣等因素收取不同档次的租金及管还有一种特殊联营商店（与超市形成战略合作的品牌），不支付超市租金，而是采取“扣点”（即超市按特殊联营商店销售额的一定比例提成一般在10%—20%）方式顶替租金。
随着我国房地产价值的攀升，外租区的租金已经从最初的几元钱/平方米天增加到几十元/平方米天。通过调查发现，大中型城市超市外租区的日租金在租金收取方式是押三付一（即押三个月的租金，付一个月的租金）或者采取年付或半年付。三、商户如何经营外租区超市的外租区尽管是一块“黄金宝地”，然而经营者也并非人人都会成功，市面上众多的外租区转租广告告诉我们，外租区的经营一定是有经营策略和技巧的。很多拿到外租区商铺的业主一开始往往没有合适的经营项目，如果缺乏充分的调研，随便选择一个不符合外租区特点的项目，其经营结果可想而知。实上，在外租区的经营中，项目选择正确了，就成功了一半，很多业主在经营中都曾经遇到过困境，后来通过不断地调整和转型才稳定住经营项目。在外租区经营项目的选择上，千万不能盲目和仓促而上，要对所处超市的目标顾客、消费特征、消费水平进行评估。例如超市的顾客中以中老年人和家庭妇女居多，如果在外租区经营红酒、咖啡、玩具、饰品或者眼镜等，基本不会引起他们的兴趣，导致消费群狭窄，销售不畅。实际上，超市对经营者的项目也是有考量的，目标租户可以涉及餐饮、食品、服装、家居用品、运动休闲、服务设施(儿童乐园、通讯服务、药店健身房等)和健康产品、美容美发等。
之，在选择外租区的经营项目时，外租商铺的定位应与超市的经营定位相匹配。如果来超市购物的主要是中老年消费群，而店面的定位是年轻消费者，即使客流量再大对销量也于事无补。外租区业主真正的目标是想分享超市的客流，如果在商品经营中充分实现优势互补，还会借助超市的影响力形成自己的主要客流。通过观察，笔者发现餐饮和品牌休 闲食品类是超市外租区经营较为长久和稳定的项 目类型，这也就是为何现在肯德基和麦当劳的选址 几乎不放过每一个大型商超的外租区域的原因。 服务方面，药店和彩扩店也是比较好的一种投资项目，一来是面向所有顾客，消费群广泛。 二来现在冲 印照片的速度都普遍较快，半小时即可取，顾客洗 照片时，正好利用这段时间去逛超市，等到购物结 束照片也洗好了，顾客自然觉得满意和高效。 超市外租区如果管理和经营得好，能实现超市 与商户间的互利共赢；反之，如果外租区商户经营 状况不好，品种质量差，同样会对超市整体购物环 境、信誉度带来伤害，两败俱伤。 故而,超市在经营外 租区时务必要从长远和全局考虑， 慎选经营户，并 强化监督管理，以此获得企业经营在信誉和效益上 的双丰收。 参考文献：［1］超市外租区暗藏经济账经营项目有说道［N］.新文化网数 2012-11-5.［2］省城超市开业火热、外租区商铺调查［N］.山西晚报， 2011- 11-24. ［3］超市外租区如何“选大树来乘凉” ［EB/OL］ 超市 168 零售 ，2012-1105.htt /hydt/s hownew/ 25952.html. 22
