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新天国际名苑位于福田区香蜜湖畔，小区于2003年入伙，小区共有469户，有停车位600个。买房时，业主与开发商签的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表买卖双方约定第三条：地下室、一楼花园、架空层以及其他未分摊设施及空间的所有权、处分权及收益权属卖方所有，由卖方经营、管理、使用及处分，不随本次房地产买卖而转移权属。

据此约定，开发商自卖房之初到2016年一直在小区通过与部分业主签订《车位使用权转让协议》，以20万-23万不等的价格将小区地下停车位的使用权转让给业主，转让期限为70年。开发商还与部分业主及小区外的人签订《车位租赁协议》，将车位固定租给部分人员。这就导致小区原本足够用的车位变得紧张。

业委会经过连续一个月的调查，发现每天都有30个左右固定车位因车主不会来而空着，同时每天都有办月卡的普通业主没地方停车。这种情况不仅造成了资源浪费，还引起了小区内不同群体间的矛盾和纠纷。

小区于2014年经召开业主大会选举成立了业委会，随后就有业主向业委会反映、投诉开发商卖车位行为。2015年8月业委会主任向市政府信访，反映这一情况网球场地租赁协议，市规土委福田局受理信访，2015年9月7日进场调查，发现车库多数车位挂有固定停车牌，但没有取得相关买卖车位的证据，所以没有做出处罚。

深透社作为业主互助组织，从业主视角出发的基本观点与深圳政府有关规定（车库属小区公共配套设施，核定建筑面积时已明确业主共有，不为开发商颁发产权证）相契合，实践中对各小区围绕车库车位所发生的冲突纠纷，主张业主与开发商各自表述车库产权但搁置争议、收益分成（扣除车库人工、水电等日常运行成本之外的收益双方分成）同时权责一致（按照分成比例双方分担车库维修等相应责任），最终通过法院诉讼解决问题。

我们提出，实践中最值得警惕的是，不少小区的开发商明知业主有理有据提出车库权属异议、有政府回函明确车位租售违法的情况下，不通过法院诉讼方式解决争端，反而通过物业子公司“上阵父子兵”，明明没有获得产权登记，依然违反国家合同法，与少数业主签订“长租协议”，制造业主之间的矛盾，并让物业公司脱离“服务”本质，越位成为开发商单方争议利益的维护者，强行对车库车位挂牌上锁。有的开发商甚至在业主大会解聘掉相关物业公司后，违反《深圳经济特区物业管理条例》地面地下统一管理等法规条款，强行“接管”小区车库。

也从这点出发，我们主张现代社会文明的基石之一，就是放弃单方暴力行为，转而通过行政复议或者法院诉讼、承认国家统一的执法权。

2015年9月深透社与福田区住建局共同调解，新天国际名苑开发商与业委会达成了搁置产权争议、车库收益分成、开发商同时承担车库维修责任的共识（当场未签协议）。

业委会主任介绍说，参与谈判的开发商负责人回新疆总部进行情况汇报和车库维修金的请示，公司也同意并批准，该负责人称过完年就来执行。但是因该负责人个人原因，不再来深工作，开发商又派了另一名管理人员来负责该事宜，不承认已达成的共识，使谈判陷入僵局。

2015年11月，开发商提出要从新疆（系该公司总部）派人来接管新天国际名苑地下停车场。小区业委会立即向区住建局报告，区住建局及时给开发商发去指导函，有效地制止了一场可能的纠纷。

同时，业委会又收到业主写来的举报材料，系开发商不听劝告、继续买卖车位的协议和其他证据。并于2016年5月再次向规土委福田分局举报开发商非法卖车位的情况。

市规土委福田分局经过调查认定以下事实：

新天国际名苑开发商在取得土地使用权的合同中，未约定附属建筑工程配套、附属公益工程配套；按照《深圳市建设用地规划许可证》规定，机动车泊位数1辆/2户。

新天国际名苑业委会向深圳市房地产权登记中心发文，要求明确新天国际名苑网球场、游泳池、小卖部、地下停车场等使用部位产权归属，深圳市房地产权登记中心回复称“新天国际名苑已办理初始登记，没有来文所涉及网球场、游泳池、小卖部、地下停车场产权登记记录。”

该项目开发商通过与部分业主签订《车位使用权转让协议》，以20万-23万不等的价格将小区地下停车位的使用权转让给业主，转让期限为70年。

深圳市规划国土委福田管理局并于2016年6月22日约谈开发商和，向开发商及物业公司宣传停车位不得买卖的相关政策。开发商认为使用权转让不属于买卖所有权。将与业主就停车位问题再次协调沟通。

深圳市规划国土委福田管理局认为该小区开发商在并未取得新天国际名苑项目停车位房地产证的情况下，与部分业主签订《新天国际名苑车位使用权转让协议》和《新天国际名苑车位租赁协议》将停车位使用权有偿转让给部分业主，转让（租赁）期限自停车位交付之日起至新天国际名苑项目土地使用年期届满为止，这一转让行为涉嫌违反《深圳经济特区房地产转让条例》第三十条规定，应根据《深圳经济特区房地产转让条例》第五十九条规定进行处罚。

此案目前己移交市规土监察支队（市查违办）处理。我们将关注此案的处理结果。

链接：《深圳经济特区房地产转让条例》

第三十条现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当已依法登记网球场地租赁协议，并取得房地产权利证书。

第五十九条违反本条例第八条第（一）、（二）、（六）项、第九条第一款和第三十条规定转让房地产的，转让行为无效；转让人有非法所得的，由主管机关没收其非法所得，并处以转让价款百分之十的罚款；转让人持有房地产开发资质证的，可视情节轻重作出不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚。