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5-6月，我先后跑了广州、深圳、杭州、上海等几个城市，观察了房价和租金的变化，从中得到一些端倪，和大家分享。

感觉现深圳这座城市明显存在人口流失问题广州 场地租用，产业分布不太均衡，城市重点也开始往西发展，像南山、蛇口、宝中成为焦点，房价也随之嗖嗖上涨，所以人口、产业是支持高房价的关键。很多人说深圳高房价是缺住宅用地，但是东京的土地面积总体比深圳还小，但是房价和租金总体是均衡的！

深圳房价现在贵的离谱，像深圳湾一号的商业公寓卖得比住宅还贵，而且都是大户型，高昂的房价都是由那波通过创业崛起的富豪来支撑。深圳房地产市场出现严重泡沫，消费人群跟不上，写字楼空置率也高达40%，一半的人还住在城中村。房价继续往上走，租金持续往下跌，这是畸形的，早晚会归回理性。相较而言，上海比较稳定广州 场地租用，房价每年上涨5%-6%，租金每年上涨3%-4%。上海黄浦江两岸和新天地两个地区的房子最值得投资。

广州的市中心房价也快接近上海了，这个让我很震惊，我看到的数据是广州平均房价才3万多，而在珠江新城、海珠等几个核心区域，新房都要在7-8万以上，甚至10多万。广州行政区域太大，把增城、南山、番禺一起并进来后，拉低了总体房价，而主城区的房价都很坚挺。看看了广州的几个长租公寓，说实话，无论从产品还是运营细节，都找不到亮眼的地方。广州虽然人口一直是在流入，但是都是服务型人员为主，产业和高层次基本很少，再问了国内几家大品牌公寓的CEO，他们都认为，广州都不是他们重点发展的租赁区域！

广州、深圳的租赁人口不比上海少，但是就没有诞生出一家很有规模，很有影响力的品牌运营机构，这是为什么呢？

我认为广州、深圳都不适合机构化租赁，由于存在大量的城中村，房屋成本极低，大量偷税漏税经营，所以这两个地方更适合小散和个体户经营，正规机构进入基本铩羽而归，而像深圳安居人才集团，本来就是政策性人才租赁公司，重资产持有为主，属于特殊案例。

相对而言，今年杭州的租赁情况总体都比较好，杭州去年人口流入是全国第一，流入人口达到55万，已经超过了深圳，像魔方公寓杭州店是全公司城市公寓中出租率最高的，公司运营副总裁郑舒燕表示，杭州这几年的产业发展和人口带动，推动了本地长租行业向好发展，特别是2022年的亚运会，目前又是一个很好的契机。

所以做长租不能只看租赁需求，而是要把产业、人口、交通、房地产变化等很多因素研究透了才能做好，而且长租公寓和房地产市场不能割裂来看，而且未来长租一定是和商业结合在一起。

我认为，真正的长租是大体量，相当于是一个社区，每个社区基本在1000套以上的体量，居住人群超过2000位，社区商业体量大约1-2万方，用商业去反哺整个租赁社区。

从某种程度看，开发商走长租其实这条路更容易些，因为他们有自持，具有天然有利条件，并且相关成本还很容易转移，但是开发商并不擅长做改造类公寓项目，成本方面比较难以把握。

所以为什么做长租容易亏钱？主要就是亏在成本控制、人工、IT系统里，其实还是原始的表格最实用。长租应该是慢慢发展，在开始将根基打好，先重再轻。上海长租公寓做得相对来说非常成功，也是国内做的最好的。

要把长租做好，就一定要扎根长三角，紧紧抓住上海、杭州、苏州、南京这四个城市，在这个四个城市做好了再考虑去别的城市。

等传统的长租做好了，可以做些延伸产品和空间，比如社区商业、短租公寓、青年旅社等的，这些必须基于对租客的场景非常熟悉和了解的前提下。

作者全雳，房东东公寓学院创办人，河南公寓管理协会名誉会长，江苏省房屋租赁专家委员会顾问、安徽省住房租赁专家委员会顾问、湖南省住房租赁专家委员会顾问，长期研究国内外住房租赁市场，参与国企租赁用地建设规划和研究，三年发表文章超过600万字行业文章，累计为长租行业培训近4000名学员，还先后为万科、碧桂园、华润置地、招商蛇口、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等知名地产企业进行长租公寓的内部培训和专项咨询。

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