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5-6月,我先后跑了广州、深圳、杭州、上海等几个城市,观察了房价和租金的变化,从中得到一些端倪,和大家分享。
感觉现深圳这座城市明显存在人口流失问题广州 场地租用,产业分布不太均衡,城市重点也开始往西发展,像南山、蛇口、宝中成为焦点,房价也随之嗖嗖上涨,所以人口、产业是支持高房价的关键。很多人说深圳高房价是缺住宅用地,但是东京的土地面积总体比深圳还小,但是房价和租金总体是均衡的!
深圳房价现在贵的离谱,像深圳湾一号的商业公寓卖得比住宅还贵,而且都是大户型,高昂的房价都是由那波通过创业崛起的富豪来支撑。深圳房地产市场出现严重泡沫,消费人群跟不上,写字楼空置率也高达40%,一半的人还住在城中村。房价继续往上走,租金持续往下跌,这是畸形的,早晚会归回理性。相较而言,上海比较稳定广州 场地租用,房价每年上涨5%-6%,租金每年上涨3%-4%。上海黄浦江两岸和新天地两个地区的房子最值得投资。
广州的市中心房价也快接近上海了,这个让我很震惊,我看到的数据是广州平均房价才3万多,而在珠江新城、海珠等几个核心区域,新房都要在7-8万以上,甚至10多万。广州行政区域太大,把增城、南山、番禺一起并进来后,拉低了总体房价,而主城区的房价都很坚挺。看看了广州的几个长租公寓,说实话,无论从产品还是运营细节,都找不到亮眼的地方。广州虽然人口一直是在流入,但是都是服务型人员为主,产业和高层次基本很少,再问了国内几家大品牌公寓的CEO,他们都认为,广州都不是他们重点发展的租赁区域!
广州、深圳的租赁人口不比上海少,但是就没有诞生出一家很有规模,很有影响力的品牌运营机构,这是为什么呢?
我认为广州、深圳都不适合机构化租赁,由于存在大量的城中村,房屋成本极低,大量偷税漏税经营,所以这两个地方更适合小散和个体户经营,正规机构进入基本铩羽而归,而像深圳安居人才集团,本来就是政策性人才租赁公司,重资产持有为主,属于特殊案例。
相对而言,今年杭州的租赁情况总体都比较好,杭州去年人口流入是全国第一,流入人口达到55万,已经超过了深圳,像魔方公寓杭州店是全公司城市公寓中出租率最高的,公司运营副总裁郑舒燕表示,杭州这几年的产业发展和人口带动,推动了本地长租行业向好发展,特别是2022年的亚运会,目前又是一个很好的契机。
所以做长租不能只看租赁需求,而是要把产业、人口、交通、房地产变化等很多因素研究透了才能做好,而且长租公寓和房地产市场不能割裂来看,而且未来长租一定是和商业结合在一起。
我认为,真正的长租是大体量,相当于是一个社区,每个社区基本在1000套以上的体量,居住人群超过2000位,社区商业体量大约1-2万方,用商业去反哺整个租赁社区。
从某种程度看,开发商走长租其实这条路更容易些,因为他们有自持,具有天然有利条件,并且相关成本还很容易转移,但是开发商并不擅长做改造类公寓项目,成本方面比较难以把握。
所以为什么做长租容易亏钱?主要就是亏在成本控制、人工、IT系统里,其实还是原始的表格最实用。长租应该是慢慢发展,在开始将根基打好,先重再轻。上海长租公寓做得相对来说非常成功,也是国内做的最好的。
要把长租做好,就一定要扎根长三角,紧紧抓住上海、杭州、苏州、南京这四个城市,在这个四个城市做好了再考虑去别的城市。
等传统的长租做好了,可以做些延伸产品和空间,比如社区商业、短租公寓、青年旅社等的,这些必须基于对租客的场景非常熟悉和了解的前提下。
作者全雳,房东东公寓学院创办人,河南公寓管理协会名誉会长,江苏省房屋租赁专家委员会顾问、安徽省住房租赁专家委员会顾问、湖南省住房租赁专家委员会顾问,长期研究国内外住房租赁市场,参与国企租赁用地建设规划和研究,三年发表文章超过600万字行业文章,累计为长租行业培训近4000名学员,还先后为万科、碧桂园、华润置地、招商蛇口、华侨城、中国金茂、中建、龙湖地产等知名地产企业进行长租公寓的内部培训和专项咨询。
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