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内容编者按：合同陷阱、问题房源、过户纠纷……购房者在买房过程中常常会遇到各种各样的问题，难免烦心不已。在这样的背景下，蓝房网全新开辟了蓝房法律专栏，特邀北京盈科（厦门）律师事务所合伙人律师许东，以真实事件为例，全方位解读房产纠纷中的法律问题。每周将推出一篇独家解读场地租赁协议书完整版，现推出第67期《租赁合同未约定租期？房子不是你想占就能占！》。

【导语】

如今，越来越多的人选择将闲置的房子出租，一方面可以增加出租者的收入，另一方面可以解决无房群体的住房问题。在房屋租赁市场上，许多出租者和承租人并非通过中介建立租赁关系，而是根据双方意愿自行拟定租赁合同，此种情况下，租赁合同的重要条款可能出现约定不明确的情形。若是租赁合同上未具体明确租期，是否意味着承租人可以无限期承租房屋？此时出租者是否能随意将房子要回，不再继续出租给承租人？双方又应当对此各自应当承担什么样的责任呢？

注：图片来源网络

【基本案情】

2008年12月18日，刘女士（甲方）与董先生（乙方）订立租赁房屋场地合同一份，约定：甲方将案涉房屋场地租给乙方使用。乙方应保证所租房屋场地到期后完整无损归还甲方。乙方承租期从2008年12月18日到政府拆迁为止，年租金捌千元整。租金支付方法：合同签订后，先付上半年租金肆千元。此外双方约定，在承租期间，如遇政府拆迁，乙方应积极配合，乙方可获赔所投入的装潢补偿费用。甲、乙双方不得提前终止合同，甲、乙双方因其他因素需提前终止合同，应提前六个月向对方提出终止合同，所造成的损失，双方协商解决（双方均能接受）。合同订立后，刘女士交付房屋、场地给董先生使用。

2014年3月29日，刘女士向董先生发出解除租赁房屋场地合同通知书一份，内容有：双方于2008年12月18日签订的租赁房屋场地合同系不定期租赁合同，至今已有数年时间。现因本人经营需要场地租赁协议书完整版，需收回你承租的房屋及场地自用，故本人决定解除与你之间的租赁合同。依据合同约定，如提前终止合同应提前6个月通知对方，故现书面通知你，本人决定至2014年9月30日止解除与你之间的租赁合同，请你于2014年9月30日前将所承租的房屋、场地腾空，并交还给我。

然而，董先生不同意与刘女士解除租赁合同，并拒绝将案涉房屋返还给刘女士。刘女士只好诉至法院，要求董先生腾让承租的房屋及院内场地。刘女士主张：本案租赁合同是不定期租赁，我方可以依据合同法的规定随时主张解除合同。但董先生却辩称：我与刘女士所签订的租赁合同并非不定期租赁，因为双方采用了书面合同，且合同约定租期至政府拆迁为止。因此，该合同的租期应截止政府拆迁之日。刘女士并无单方解除合同的权利。

经法院审理后，判令董先生应腾空搬离出案涉房屋及场地并返还给刘女士。

注：图片来源于网络

【律师讲解】

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”具体到本案中来说，首先，关于租期，租赁合同第二条打印文本为“从2008年12月18日至2009年月日止，年租金捌仟元整”，签订合同当时，刘女士预计案涉房屋及场地一、两年内会拆迁，因此尽管打印文本载明截止2009年，但其后手写注明“到政府拆迁为止”。双方当事人签订合同时的真实意思，是在涉案厂房于2009年底未拆迁之前，由董先生使用，而并非在时隔7年之后厂房仍未被纳入拆迁范围的情况下，董先生仍可无限期的使用厂房及场地。

据此，刘女士、董先生对租赁期限约定不明确，2009年之后双方的租赁合同关系，为不定期租赁，刘女士可以依法主张解除合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。其次，合同约定双方因其他因素提前终止合同，应提前6个月向对方说明原因，所造成的损失，协商解决（双方均能接受），可见按约定双方也是可以提前终止合同的。刘女士依据此条款于2014年3月29日发出解除合同的通知，通知董先生于2014年9月底解除合同，此行为符合约定，应为有效。至于董先生辩解其损失尚未协商一致，刘女士无合同解除权，董先生可就损失另行协商或通过正当途径处理，而不能一味以未达成赔偿协议而拒绝腾让房屋。

本文作者：许东——律师 北京盈科（厦门）律师事务所律师