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观点地产网至今仍保持着全国总价地王纪录的广州亚运城，似乎每一个举动都能牵动市场的神经。

1月21日，有统计数据显示，广州亚运城在过去的2015年累计实现网签1364套，网签面积169564平方米，成功摘下番禺区2015年成交量桂冠。

纵观广州亚运城入市5年来的表现，可以称得上大起大落，曾经到达过3900套的巅峰，也曾跌落至938套的谷底。而此次登顶番禺区销冠，无疑是其一个重要转折点。

在合富辉煌分析师黄琼看来，广州亚运城去年成交有所上涨，主要是由于项目价格较低，且周边配套经过多年开发逐渐完善，以及番禺区中小户型供应紧缺等原因导致。

获封番禺销冠

据观点地产新媒体翻阅资料显示，2010年广州亚运城首次入市，当年成交3900套，但之后成交就一直走下坡路。2011年成交1687套、2012年1353套、2013年1170套、2014年938套。

成交连续下滑四年之后，广州亚运城在2015年迎来了一个转折点，凭1364套成交获得番禺销冠，且成交量的回升扭转了此前一路下行的颓势。

谈及广州亚运城成交得以反弹的原因，黄琼表示，首先还是因为价格比较低。“华南板块是番禺成交比较多的一个板块，但这两年整个板块涨得很厉害。”相较之下，广州亚运城11114万/平的单价，具有一定的价格优势。

阳光家缘数据显示，华南板块代表项目万科欧泊2014年均价为17461万/平，2015年涨至19462平。其余包括丽江如英居、丽水蓝天等项目均价已经将近2万/平。

“而且，去年一年来，番禺区中小户型的房源都持续短缺，8月份部分新推的中小户型，开售价普遍比周边的上涨4-9%，个别楼盘甚至高出20%。”

“对于刚需客户来说，中小户型短缺的同时价格又偏高，购房成本就多很多，承受不了的客户就会往其他地方转移。”对此，该人士认为，与华南板块相比，广州亚运城1万出头的均价，具有比较明显的价格优势。

黄琼进一步分析称，经过多年的开发，广州亚运城周边的配套已经慢慢成熟，而且又是地铁盘，对于刚需客户来说，还是有一定吸引力的。

不过，在黄琼看来，广州亚运城如果想要保持较好的成交势头，在产品设计上需要做出一定的调整。“目前广州亚运城在靠近地铁口的地方有一个新组团在建，如果小户型较多的话广州亚运城，更符合刚需客户的需求，去化效果会好一点。”

亚运城五年煎熬

顶着255亿元“全国总价地王”的光环，广州亚运城曾经一时风光无限，但遭受着政策调整及市场下行双重打击的亚运城，一路走来并不顺利，尽管2015年获得番禺成交量桂冠，但到目前为止，这个项目仍难称得上有利可图。

公开资料显示，由富力、碧桂园、雅居乐、世茂集团、中信地产各自占比20%股权均分共同合作的广州亚运城项目，2009年12月出让时的楼面地价达5821.9元/平方米。原为2010年亚洲运动会的一项大型工程项目，位于，用地面积2.73平方公里，总建筑面积达438万平方米。

从体量来看，广州亚运城规模相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小。按照规划功能分区示意图，亚运城包括运动员村、技术官员村、媒体村、媒体中心、后勤服务区、体育馆区及亚运公园七大部分，其中“三大村”包括92栋住宅楼，总货量达8078套。

2010年9月，广州亚运城首次开盘，当日吸引了近5000市民排队抢房，项目全年实现销售3900套。

不过，好景不长，入市不久后，广州亚运城便先后遭遇“新国八条”楼市调控，以及后来房地产行业整体遇冷的困境，这也导致货量庞大的亚运城时隔三年后才推出二期产品“天誉”组团。

但开发尚未成熟，且地处广州远郊，让广州亚运城最终只能靠一张“价格牌”委曲求全。

阳光家缘数据显示，入市五年来，广州亚运城的价格也是起起伏伏。2010年首次入市录的均价为12489元/平，2011年微涨至12604元/平，2012年为加快去库存，均价下跌近2000元至11016元/平。

2013年在全国楼市异常火爆之际，广州亚运城推出二期产品，以15000元/平方米报价入市，全年成交均价也水涨船高，升至13634元/平，这是项目迄今为止最高的均价。

到了2014年，中国房地产行业进入“白银时代”，楼市回落之际，广州亚运城成交量跌破1000套，全年成交仅938套，均价回落至12230元/平。

根据彼时观点地产新媒体报道，广州亚运城当年曾推出一批特价房源最低售价为9800元/平方米，这是该组团自推出以来首次报价跌破万元。

及至2015年，广州亚运城“天誉”组团连续两次加推，价格不升反降。据观点地产新媒体了解，项目两次加推均价维持在10500-12000元/平方米之间，甚至比2014年约13000元/平的均价还低。

黄琼对观点地产新媒体表示，“天誉”组团大部分都是大户型单位，但面对的是刚需客，开发商需要控制总价，单价肯定需要给出一些优惠，所以价格没办法上涨。据了解，“天誉”组团2015年三期加推的是88—191平方米房源，四期主推的是11、12、13栋的88-99平两房，130-160平三房，194平四房。

纵观五年来的价格表现，“不稳定”无疑是广州亚运城最突出的特点，然而，无论是升是降，项目如今似乎已经变成五大开发商眼中的“鸡肋”。

富力集团董事长2010年曾经公开算过亚运城的成本账广州亚运城，其称“如果按照我们拍卖这次是255亿，政府给我们摊分到一期87万平方米的成本加上我们从去年（2009年）开始付的地价的利息再加上前期销售时策划投入，成本已超过了11800元/平方米。”

换言之，若李思廉的算法是值得参考的话，截至目前，广州亚运城带来的利润是相当微薄的。“虽然不知道具体是多少，但这个项目利润肯定是非常低的。”黄琼如是认为。