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撰文 |米叔
刚需置业向南还是向东一直有很大的争议，以珠江新城CBD为中心，往东是东大仓增城，往南便是番禺、南沙。
置业方向有了，不过，作为刚需群体如今可选择的楼盘也不多，尤其是大社区配套成熟些的盘就更难了。
以亚运城和香江天赋为代表的超级大盘关注度颇高，风格迥异，让人又爱又恨，不少购房者犯了难！两者同为大盘到底买哪个更合适呢？
区域PK：两大睡城，亚运城更有价值
从地图上可以看出两者同珠江新城距离相差不多，直线距离都在25公里左右，但是两者的规划定位却不尽相同；
譬如香江天赋，所在版块“新塘”可以说自带流量，未来东部新的交通枢纽，目前TOD规划了大量的商服用地，引入总部企业，保利国际金融广场、新世界华南总部和凯达尔枢纽国际广场。
不过，香江天赋的位置距离新塘TOD还是有一定距离，车行约有8 km的距离。目前到新塘TOD不是特别方便。好在还有小区楼巴接送（这就是睡城应该要有的优势吧！）
同时又靠近陈家林垃圾填埋场和云埔工业区，是一个比较大的负面因素。直线距离都在2公里左右。
相比新塘TOD的高大上，广州亚运城依然被定位为“睡城”位于番禺区石楼镇，除了莲花山观音像是这些标志性景点。但是从产业上分析几乎没有亮点。
既然是两大刚需盘，自然要考虑往返市区的通勤时间。目前交通方面来讲亚运城会比香江天赋更有优势，3号线东沿线地铁加持广州亚运城，还有8号线沿线，未来距离市区的距离就更近一步。
反观香江天赋目前只是提出将要修建轻轨。两者同为居住大城，交通跟版块成长速度亚运城占据了绝对优势。
配套PK：两者差不离，香江天赋现状偏弱
亚运城，总占地面积2.73平方公里、总建筑面积超500万㎡，相当于半个珠江新城的大小。而作为一个运营了8年之久的大型社区，配套自然是亚运城主打的优势之一。
拥有30万方莲花山支流水系资源、18处岭南水乡建筑公园，城外有4A级景区莲花山、海鸥岛、大小浮莲山等美景。
在景观方面香江天赋明显败下阵来。
再说教育，亚运城堪比越秀。园区内规划18所教育配套，含8所幼儿园，5所小学，3个初中，2个高中，全龄段教育体系就在家门口。
其中，亚运城引进了广州高考排名前十的省一级广铁一中，广铁一中2017年的高考重本率超80%。
反观香江天赋的教育配套也同样过硬，主要看香江中学、合生育才中学和市二中（应元学校）。
市二中应元学校，市二中是广州市的名校，而新塘的市二中应元学校是市二中管理的公办学校，教育质量应该是有所保障的。
香江中学目前是增城非常优质的学校，多次中考平均分都是增城第一，常领先第二名20分。不过，和广铁一中相比而言,差的不只是一点点；
商业配套方面亚运城内规划20万方商业配套，包括天成商业街、天誉商业街、运动员村内小型商业街，齐全业态满足整个亚运城板块20万人口消费。
其中，亚运城广场已经投入使用，万达影院、星巴克、KFC等品牌纷纷入驻。
不过，按照规划的金嘉地铁商业街，现在还没有动工，取而代之的是一个临时的农贸市场，规格上大打折扣。
而香江天赋周边三公里范围内其实没有大型的购物中心，主要还是底商和小型社区商业为主。最近的是翡翠绿洲商业街。
基本可以满足居住的日常生活所需，更高层次的消费可能就要跑到新塘万达等商场。
另外值得一提的是，据此前媒体报道香江翡翠绿洲近几年水浸问题严重，业主们多年来饱受着水浸问题困扰。
而香江天赋就是翡翠绿洲最新的组团，未来会不会受影响呢？值得审视一番。
周边的医疗主要以村卫生站和凤凰城医务所为主，小病小痛可以应付。在香江天赋小区，修规图上标有规划医疗所，业主看病会比较方便。
亚运城内有三甲医院广医二院番禺院区(前身是广医四院)，距离新地块约2公里。
（香江翡翠绿洲航拍图 来源网络）
户型PK：香江天赋户型实用，略胜一筹
目前，亚运城在售的天峯组团，还有最近加推的天韵组团，户型涵盖精装修在售89平三房—167平的四房，三梯六户设计。
户型上整体素质不错，实用率较高，规划合理，布局结构紧凑，舒适度都较好。户型分南北朝向，都有良好的通风和光照舒适度。
整个户型空间布局方正合理，做到动静分区，卧室、厨卫等各个功能分区的面积大小合理，居家体验感不错，方便舒适。
总体而言，亚运城的户型实用性能较佳，不过在小户型方面，由于缺乏生活阳台，所以居家舒适性方面要打一个小折扣。
香江天赋项目推出在售96-132平复式单位和116平平层单位，
香江天赋在户型设计上直接放了大招，主打复式，得房率极高，户型中规中矩，足以秒杀亚运城。
当然，也有认为复式没平层住着舒服，这个就不好说了,总之见仁见智吧！
价格PK：亚运城最热销，香江性价比高，但产权仅剩52年
如果说销量是决定一个盘值不值得买，那亚运城一定是赢家，已经连续几年位列广州楼盘销量第一，实力可见一斑；
难道是亚运城价格让利，错了！据了解亚运城最新一期组团最高已经突破3万，售价约2.6万/平至3.3万/平，回过头想想年初才2万出头，这个价格真是买不起了...还好包含有装修。
不过这似乎并不影响它的销量。证明市场买家是接受的。
香江的复式产品据说剩余货量不多，准备推新，均价2.9万/平，平层均价2.7万/平，同样带装修，这样一比对香江的复式性价比就太高了，都忍不住想冲动一把了吧？
不过，这个17年的成熟大盘，产权年限是个让人头疼的大问题，根据政府官网公布的数据显示该地块拿地至今已经过去近20年。
（来源于：广州是住房和城乡建设委员会数据）
关于潜力；
实际上，香江所在片区整体均价不过2万出头，能卖出这个价格确实很有勇气。换句话说是不是价格透支了？
再看亚运城，番禺整体要比增城高一大截，论名气在广州几乎快无人不知广州亚运城，不过超级大盘越往后开发就越缺少氛围，
就拿新组团天韵来说离地铁站远，包括所享受到的配套实际还比不上早几期，距离地铁跟商业差不多3公里的距离。
不过，超级大盘亚运城，整体板块、学校、地铁、商业、环境、升值潜力等方面都不错，基本上没有什么短板。毛病较少。
而香江天赋户型几乎完美，无可挑剔，但是存在的问题也不少，交通依靠楼巴不是长久之计，还有地块年限，未来售房在银行贷款年限可能会受到影响。
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