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关注上海楼市的朋友都知道，在上个月底刚刚宣布开启遴选的杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊）历史风貌保护项目，位于杨浦东外滩的这块地位置可以说是相当不错。
而正当大家都在期待之时，就在10月8日节后第一天，在杨浦区人民政府官宣的公示公告中，发布了一则名为《杨浦区平凉社区03B3-01地块（平凉街道6街坊） 历史风貌保护项目实施主体候选人公开遴选》的公告，根据公告内容：
该地块房地联动价高达21万/㎡！
而这两天大家讨论的重点，也变成了：杨浦东外滩的房子，为什么值21万/㎡？
而回顾近几年的新房备案价和这两年的房地联动价中价格比较高的一些项目，这个价格也是少有：
普陀内环内锦绣里的叠墅均价约14.3万/㎡；
杨浦新江湾城的合院别墅信达泰禾·上海院子均价约13.3万/㎡；
黄浦董家渡的绿地海珀外滩高层均价约14.25万/㎡；
闵行浦江镇的新中式独栋/联排别墅上海桃花源均价约14.7万/㎡；
徐汇滨江的云锦东方，整盘均价15.08万/㎡，别墅约在17万/㎡左右；
即使是黄浦老城厢极为稀缺的露香园，均价也是21万/㎡。
而以上这些，也基本都是近两年上海新房的天花板，所以杨浦东外滩这个未来价值21万/㎡的项目，确实让人有点接受无能，今天让我们一起来看一下：
首先，按照惯例，我们先看位置。
如果仅从地图上看，此次杨浦平凉社区地块在整个板块内来说位置确实算是普通的，西北侧就是三四年前入市的翡丽甲第和首创天阅滨江，当时均价没有超过10万/㎡，而近两年传言烂尾的八埭头滨江园上一次的入市均价11万/㎡，除此之外周边就是大量的正在拆迁或者的老公房小区。
但从地段价值上来说，其实该项目所在的板块确实要比杨浦目前在售/待售的其他项目占位好一些。
按照最为详细的规划划分，此次21万/㎡的地块正好位于杨浦东外滩的规划范围内，但就是这片小小的土地，被联合国教科文组织专家称为“世界仅存的最大滨江工业带”。
接下来，再来看规划。
和北外滩一样，东外滩也是上海2035规划中CAZ中央活动区的一部分，承担全球城市核心功能，不管是空间结构还是功能，东外滩都在核心区域，其中：
空间结构与“外滩、陆家嘴、北外滩”相邻；
功能类型区划被划入中央活力段。
位置优势可以说非常突出。
而且，近两年几大互联网巨头的入驻也让东外滩的名气大了不少：
2020年11月，美团65亿重仓东外滩。
2021年1月，B站81亿与美团做邻居。
2021年9月，字节跳动20.4亿入股东外滩核心区。
如果规划按照期望落地，那么到了2025年，这里将有望聚集1000家以上的在线新经济公司六月半闵行别墅，吸引约20万人前来就业。
但同时，东外滩也还有一个算不上问题的问题，就是新房供应少。
我们大家众所周知的，杨浦区以往入市或者风声很大的即将入市的新盘，其实大多都在定海、江浦两社区，而东外滩真正的核心区，则在相当长的时间内都是沉寂状态。
而新房稀缺传导到二手房市场，东外滩的表现就是二手成交的活跃，在之前我们把北外滩和东外滩进行比较分析的时候，其实就可以很明显的看出来：
在成交量方面，过去5年里，北外滩没有明显的成交变化，但是东外滩的成交量一直在上涨，特别是近三年来，经历了一个明显的阶梯式上涨的过程。
在供应量方面，虽然在去年东外滩整个挂牌量下滑明显，但考虑到有核验价出台影响，所以实际供应量依旧非常可观。
在成交价格方面，虽然自2019年开始东外滩均价一直处于上涨状态，但整体涨幅不大，均价依旧维持在8万/㎡左右，和21万/㎡的价格相比差距非常大。
当然了六月半闵行别墅，以上只是目前最为表象的一些现状，我们还是需要回答大家最为关心的价格问题。
该地块设置房地联动价为21万/㎡，能证明新房或者至少是杨浦新房价格上涨了吗，或者新房限价放松了？
并不能，原因有三点：
一、首先从杨浦整个区域的新房来说，我们已经在本月月初的杨浦新房的盘点中，就有总结过杨浦区接下来已经明确的新房供应：
从表格中大致可以看出来，杨浦目前新房的均价也就在11万左右，而接下来要入市的均价最高的一个新盘，也就是在今年6月一批次集中供地中被上海城投竞得的平凉社区大桥街道地块，房地联动价在12.39万/㎡。
根据这个地块的开发要求，该地块的容积率仅1.6，限高24米，将建造6、7层左右的低密度住宅，而同时要求百平米以下的中小户型占比要达70%，所以，大概率会是小面积洋房产品，价格高于高层住宅项目也在情理之中。
而此次平凉社区这个月的地块，容积率仅有1.4，计容建面在23791.32㎡，文件中也特地注明没有中小套型、套数下限的要求，产品有可能会是更为低密的别墅产品。
而且，关键还在于该地块建筑属于历史风貌保护项目，建造难度、投入比例、稀缺性和社会意义都没有办法简单量化，价值上来说就高了不少。
而我们根据同样是风貌保护区的去年11月嘉里建设取得的豫园核心综合体地块的价格可以再次做个推算，根据项目官方的答疑纪要，该地块指导价：高层公寓15.1万/㎡、低密产品25万/㎡，市区别墅产品价格基本是高层产品的1.65倍。
按照杨浦平凉社区前两个这个地块21万/㎡的价格，对应的高层住宅产品价格在13万/㎡左右，对于有数层BUFF叠加的情况来说，并不算出挑
二、再说产品。
在如今市区热度持续高温不退的当下，购房者对于大户型，稀缺产品的青睐程度也达到了空前。
而此次的新项目地块既无户型面积要求、又无套数限制，在如此优质的地段上，开发大户型似乎变成了更稳妥、更大概率的选择，但同时在均价和户型都高的情况下，总价就被拔高了不少（可参考露香园）。
这样一来，未来该新盘也就成为了高预算、高积分玩家之间的游戏，注定与大多数人无缘。
与其观望一个不确定，倒不如稳扎稳打，关注当下。
最后来看看稍显严苛的报名条件，你觉得这块地会花落谁家？
