主持人： 尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！欢迎大家在百忙之中抽空来参加我们腾讯·大粤房产携手广东省房地产行业协会共同主办“微信产品发布会暨美丽广东广州研讨会”，本次活动的主题是“转型，预见未来；创新，改变格局”。

下面我们用热烈的掌声，欢迎腾讯大粤网执行总裁易海燕女士为本次论坛致辞。

易海燕：各位领导，各位来宾，各位媒体们大家下午好！

非常感谢大家能在百忙之中抽出一个下午的时间与腾讯大粤网，大粤房产进行价值互动，参加今天的微营销发布会。大粤网定位为广东城市生活网络平台，为广东网友提供一站式在线生活服务，全面对接6600万QQ用户的最后一公里。而房子是一切美好生活的基石，我们60%的用户目前正处于购房时期，是首次置业的刚需用户。这决定我们是全民互动的，跨界的广东最大城市生活网络平台，因此腾讯·大粤房产兼具垂直与跨界，用户价值决定商业价值。

2013年腾讯·大粤房产确立了“区域深耕，区域终端”的战略，简言之，我们未来的方向就是：本地化，亲民化，精品化，效果化。而实现这四化的手段就是产品。我们都知道腾讯是一家以用户为依归，用产品改变世界的公司。最近《CCTV2对话马化腾》中，马化腾说出我们布局终端的方向：去年开始就已经感受到整个互联网的服务完全变了，原来在PC使用，去年下半年完全倒过来，2013年第一季度就更加明显，比如说QQ超过8个月月活跃帐户，通过手机用户达到5.5亿，这个数额超过了总体QQ上线忠诚用户一半以上，我们很多产品的服务，通过手机介入已经超过50%，甚至70%，这跟过去看到的互联网已经完全发生质的变化，我们看到移动互联网的浪潮已经到来了。

今天，我们做好充分准备，特别是推动房产O2O，以效果为导向的产品发展方向，当然，包括微信营销的布局，微信的横空出世，与广东6600万QQ用户的结合，开启了微信置业时代。2012年11月11日，微信与腾讯·大粤房产品牌产品悦房团，打造的全国首个微信看房团，亿动广州，为刚需排忧解难，一路走来，腾讯·大粤房产在微信置业领域不断深耕，目前广东已有200多个项目通过腾讯·大粤房产开通的官方微信，如碧桂园十里银滩，富力盈通大厦，保利塞纳维拉等等，推动了房地产微信营销的发展。

在竭力完成购房者与开发商通过微信对接置业的同时，腾讯·大粤房产作为一家有责任，有担当的行业媒体，牵手广东省房地产行业协会共同举办美丽广东系列论坛，成立中国新型城镇化智库顾问委员会，同时启动“中国新型城镇化研究系列论坛”。希望通过这一系列的举措，以及在座诸位的努力，集纳更多与新型城镇化相关的声音和智慧，为房企的转型升级指点迷津，我们知道每一次的技术进步将对社会产生巨大影响，我们也深信移动互联网浪潮的到来也毫不例外，将颠覆传统的商业规则，对此我们充满想象力和动力，希望今天可以通过微信互动起来，把美好体验带进楼盘，带进千家万户，谢谢大家！

主持人：稍微休息过后，我们马上进入今天的论坛一个重要环节，暨“中国新型城镇化，智库顾问委员会启动仪式”，我们现在有请各位领导上台，他们分别是：

华南城市研究院副院长 谈锦钊

腾讯大粤网执行总裁 易海燕

腾讯大粤网副总裁 李振合

腾讯·大粤房产总监 王方

腾讯·大粤房产广佛清主编 詹奇岳

腾讯·大粤房产常务副总经理 周文丹

让我们一起来共同见证这一重要的时刻，我们现在倒数3！2！1！感谢各位领导！谢谢各位，麻烦各位就坐！

刚才智库成立了，我们有理由相信我们的智库顾问委员会成立之后，未来会提供很多宝贵的建议，下面我们有请广东省房地产行业协会副秘书长黄毅文发言，我们用热烈的掌声欢迎黄秘书长！

黄毅文：各位领导，各位来宾，媒体朋友们广州房地产发布会场地，大家下午好！

首先，我谨代表广东省房地产行业协会，向今天到场的各位朋友表示衷心的欢迎！党的“十八大”提出“建设小康中国、美丽中国”，对未来房地产发展提供了新机遇，提出新的标准，也带来的更大的压力，未来房地产业如何抢占机遇，挑战战略，分享新型，在城市化红利的时代里，这是摆在各位面前的重大问题，

作为广东省的省会城市，广州无论是城市发展，还是宜居价值方面，都有着自己独有的优势和价值，特别是在十八大提出“美丽中国”概念之后，广州也提出“建设美丽广州，打造122个美丽乡村”的设想。而在建设打造美丽乡村中，也必定少数不了房企的参与与贡献，无论是建设居住区亦或是生态旅游区，现代农业去，产业发展区等，都少不了房地产的身影和设计，而打造美丽广州，更是需要各界携手共筑。

为了进一步增强广州房地产行业的集体抗风险能力，凝聚区域内企业间的向心力，2013年省房协携手大粤网举办的本次媒体广州研讨会，希望研讨“美丽广州——论见新型城镇化，城市如何再生？”，希望能通过此次活动增加行业内的沟通，交流，为打造美丽广州新人居出一份力。

我们坚信，房协的区域协作与行业联动存在着巨大的发展空间，让我们共同携起手来，努力为广州乐观建设再立新功，为广州房地产行业发展做出更大的贡献。

最后，让我们一起共勉，祝本次活动能够取得圆满成功，愿广州房地产行业的发展，迈上一个崭新的阶段！

谢谢大家！

主持人：下面我们进入今天的最后一个重要环节，我们将在现场带来一场精彩的主题讨论，讨论未来城镇化建设中，房企应该如何转型升级应对，携手共建幸福安居广州，实现城市再生。我们以热烈的掌声有请今天参与论坛的各位嘉宾，他们分别是：

广东省房地产行业协会副秘书长 黄毅文

华南城市研究院副院长 谈锦钊

广州市社会科学院高级研究员 彭澎

现在我们把话筒交给今天主题论坛的嘉宾主持腾讯·大粤房产广佛清主编 詹奇岳

詹奇岳：谢谢主持人！我们一开始在讨论为什么城市再生这个概念的时候我们思考过，广东城市化已经超过80%，如何再提一个新型城镇化，城市在目前发展到80%的时候，我们城市已经在重大发展，然后又有一些危害，比如说拥挤，环境污染，我们如何看待这个新型城镇化？在整个城镇化当中，我们应该有城市再生，如何重新出发，重新打造更美好的广州过程，我们请一下彭博士，彭博士前几天也探讨过类似问题，我们先让彭博士讲讲，广州如何做一个城市再生？

彭澎：大家好，就广州来讲，广州是一个新型城市化的理念，在新型城市化当中主要原则就是以人为本，科学发展，也看到在所谓的1+15纲领当中提出123城市发展格局，一个中心城区，两个新城区，三个副中心，对于整个广州的区划的功能化的调整，最近又出现功能区的安排，这是广州的新型城市化的内容。为了实现新型城市化又提出三个重大突破，建设一批重大基础设施，包括我们的机场，昨天跟市长对话提出来广州机场要发展为五条跑道，现在做第三条跑道。在整个华南地区还没有一个机场可以做到五条跑道，香港只能跑道三条跑道，广州可以搞五条，同时在论证搞第二机场。

所以这些基础设施要有重大突破，一些产业也要重大突破，我们看到广州现在很少有大片的土地可以用化工行业，广州产业重点现代就是服务业，战略性新型产业，部分有先进制造业，这些产业结构也在做很大的挑战；发展平台，这个平台比较多，昨天提出来，广州应该重点发展南沙中心知识城，国际金融城这三大平台，这三大平台对广州具有战略价值，这是广州在发展新兴城市化的思路和解决方案。

各个区，12个区，县级市也有各自的方案，每个区要建一个湖，白云区，白云湖，海珠区海珠湖，原来就认为是罗岗的九龙湖最大，现在增城搞一个万绿湖，今天又公布最大的湖是番禺湖，但无论如何这些湖有水利功能，景观功能，也有房地产开发功能，今后在广州不仅是一个珠江城市也可能是千湖城市，我们有水气，有珠江，有湖，水的概念可能是今后广州在城市发展过程当中会非常关注一个方面。

我们也可以看到我们这种城乡一体化的发展，广州在全国率先统一了城市和农村户口，但是公共服务保障还没有统一，但广州率先迈出这一步，但广州的本土农民不一定对此感兴趣，在这种情况下我们取消城乡户口差别意义不是特别大，但也算是时机成熟了，但最重要就是外来人口和本地人口户籍区别，但无论如何，昨天市长明确说广州16000万，本地和外地对半，这对于新型城市化发展和城市化建设都带来一些影响，因为我们有限购，积分入户政策，你买房就可以入户，但你不是本地户口就买不了房，这些都有衔接问题，这需要做一个探索。

詹奇岳：广州已经在准备当中，无论环境还是产业结构，还是房地产的现状分析里面进行了广州基本思路了，现在我们有请黄秘书长，黄秘书长在广东房地产行业他站位更高，他可能会站在整个广东看待新型城市化发展。

黄毅文：广州发展到今天，城市化水平相当高，我理解在广州未来发展，城市化要体现新型两个字，我们应该注重构建合理城市布局，以区域发展，产业经济，产业协调，资源，环境存在等，把生态文明和理念都引到城市化过程当中。在之前一段时间，我们发展也比较多的城市化，但我觉得当时还是比较着重于给一些农民提供了一个转型，转为城市化的举措，但很多无论从教育、卫生、医疗等等方面的配套还不齐全，所以未来要做的工作还很多，这里面我觉得房地产市场可以利用这个机会，在未来广州市建设新型城市化担当比较重要的角色，包括我们也看到我们有一些开发商关于对于山区广州市周边的山区，城镇进行扶贫等等，我们都是通过利用房地产这个基础性，先导性的作用，把他们的环境以及他们的一些生活上，工作上的一些资源通过房地产开发，能够建立起来，使他们这种农村转为城市的时候，可以实现造血功能，这是我们觉得今后房地产商应该在这方面为新型城市化方面可以做的工作。

詹奇岳：农村人口转为城市人口，在几年前我就采访花都一个书记，他当时给我一个说法，城中村的说法，他说城中村是什么东西？城中村就是在广州工业化发展当中不彻底，城市化当中不彻底留下一个烂尾工程。我知道谈老师在这方面研究很深，有请您谈谈。

谈锦钊：新型城市化讲起来很多，往往把城镇化跟城市化之间等同，这是一个误区。广州提出一个新型城镇化，跟国家的城镇化之间是有衔接，城镇化总体来说不仅是城市要发展，农村也要发展，镇是农村的中心区，城乡要协调发展，这是一个根本；广州现在以前叫做国家中心城镇，你可以难道南中国恐怕只有广州作为龙头城市，国家中心城市，不要说北上广，加上重庆，国家中心城市，加上天津。广州能否承担这个责任？我觉得就是很大一个问题，要考量。考量政府官员，考量专家，学者有没有这个智慧，考量开发商在行业是否有这个力量，推到国家中心城区这个位置。

我对于国际城市的研究和观察，广州正在发展大家都看到，1600万的总人口，外来人口和本地人口基本上是对半的，外来人口可能稍微多一点。在目前管理情况下，还是以户口作为公共福利享受的标准，现在农业人口转为城市人口，城镇化80%说的是这个地区的常住人口，农村农口是城市人口总数的80%，这个数不一定很准确，但作为一个城市发展，又可以往前看到，将来广州的外来人口跟本地人口之间的差距会更加扩大，20年前就研究广州城市发展，城市的更新，改造与发展。

我对比了一下，广州历来有一个东方的巴黎，浪漫，对外交流很多，当时广州人口300多万，三分之二是本地人口，外来人口只有三分之一，现在广州由三分之一的本地人变成二分之一的本地人，外来人口个本地人口一半对一半，将来广州外来人口，非户籍人口这一块会增加，而不是来都变成广州户口这不可能。

但未来人口增加这部分，就表明广州是作为一个大品牌，各地，包括海外，国内一些农民工大学生，创业者，投资者都来广州这个舞台，投资、创业，外来人口占比例更大的情况下，广州就更有发展希望，这就是新概念，往前看的概念。

城市空间布局来说，原来越秀区也不过30多平方公里的占地，将来旧城区这一块，包括越秀、海珠、天河、荔湾这一块市中心的应该统一为一个区做市中心区。往外拓展有郊区，再往外有一个一小时圈，应该就是广州的大广州的概念。

现在梅州提出两小时经济圈，到梅州三百，四百公里，两小时轨道交通，一小时的交通圈和两小时的交通圈都可以作为大广州概念，广州房地产发展就两个趋向一个就是市中心的地，我们说地王不断出现，白云区2.5万了，2、3年以后的商业房价大概到4万了，市中心房价是高，开发商盯住黄金宝坻这就是高价得来，高价售出，周边就比较便宜了开辟一些新领域，现在到增城也不过七千多，今年一些楼盘也卖到六千多，往外拓展也是开发商圈地，开发新区很重要的方面。

这个城市房价高低应该有所区别，不能大家都看到珠江新城的房价，你也应该看看周边，也不过六千多左右，这个城市发展往外拓展，这个冲动是非常厉害，开发商的开发，在中心区拿高端以外，应该还要往外拓展，这个城市发展一个节点上去布局。

将来广州作为一个国家中心城市就可以分成两大块，三大块，市中心1770平方公里当中，可能占一半，目前占不到一半，现在占了500平方公里左右，这是市中心，核心地段价格不断升高，这不是人为推高，我知道国外的中心区和周边边缘的地价可以相差一百倍，所以我们城市发展的空间。

往外拓展，目前123的战略也不过三个副中心，将来恐怕不止，开发商的眼界，将来发展空间会更大，新型城镇化，新型城市化不仅仅是盯着市中心现成的500平方公里，将来我们发展很多的空中资源往周边城市投入，这是毫无疑问，这个思想，思路都要确立，否则是不行的，周边的发展非常缓慢也不行，我们要把公共资源往周边的城市投入，将来也就是说推动我们的城市成规模，组团式发展很重要的动力，城市化是新思路，不仅往中心，这个路修的又路，亚运会投了几千亿，你还要投多少？周边城市怎么办？从化、增城、花都都需要投入才能迅速发展，所以这是很好的议题，谢谢。

詹奇岳：接下来说，谈老师给我们画了房地产发展格局，我们应该往城市外围拿地，彭博士在这方面可能会有一个看法，我们说到城镇化，广州吸纳人口的时候，我们联系到政策，我们现在在限购一个政策，新型城镇化发展过程当中，限购是不是还会产生呢？

彭澎：限购不是一个跟城市化作对的概念，主要还是房价调控问题，目的就是这样。但手段是一种比较行政化，带来负面效果是阻止了更多外来人口往一线城市挤，对于限购1、2线城市，广州提的城市化，中央提的城镇化，城镇化思路更多往3、4线城市，小城镇里面的城镇化思路，也就是说我们农村人口离土不离乡，洗脚上田，就近城镇化，工业化，而不是引进大城市里面。

根据这种思路，可能3、4线城市可能房地产的发展可能反而会得到一种支持，3、4线城市房价虽然有影响，但政策影响没有太多一致，我们采取政策性限制都是1、2线城市广州房地产发布会场地，我们看到最近中国城市竞争力爆发出来了，有关专家意见说，大学生还是往3、4线城市走，但看到十大指标当中，宜商的城市北上广深都有，但宜居城市呢？你想要事业还是要生活但这是相对应。你事业发展好了就可以买好的房子，但你如果追求生活，你在这个地方买房子房子可能就没有那么好，但我们两者如果交叉一下，可能就会提高现在的生活性价比，生活质量也会更高一些。

詹奇岳：广州应该属于城市化，城镇化应该在周边地区进行，这个时候我们再想一下，房地产，房地产在广州新型城市化过程当中，应该如何发挥作用？如何让我们的城市变得更加美好，更加美丽。

黄毅文：谈到房地产发展，大家作为长远来说，企业要转型升级大家都看到了，包括现在商业地产，旅游地产，养老地产，这些地产的发展方向，也是为我们建立新型城市未来的思路，毕竟城市化达到一定水平的时候，人的生活水平也提高了，无论居住，还是工作环境，以及商业环境要求也很高了，作为开发商就是如何针对未来新型城市化发展方向，选择适合自己的发展方向，根据政府在规划上所做的区域的变动，我们要有目的，配合这方面实行一些，特别在为我们一些区域的发展，提供配套这方面做大的贡献。

否则你老是拉不开城市距离，现在我们天天很多地铁都挤，无论采取什么措施还是解决不了，根本问题在于我们一些区域跟中心区，区域还没有独立成为一个自我运营的能力，所以我觉得未来发展方向，房地产在根据广州市的规划方面可以做的工作还是比较多。

詹奇岳：说到底总结一下，所谓的新型城镇化，新型城市化，美丽中国也好，都强调一个人，人的生活方式，让人生活更美好的概念，房地产在提供住宅的时候，有一句话就是说房地产不仅仅提供一个住宅，房子，而是提供一个家的概念。

谈锦钊：我觉得一个新的生活方式，作为国家中心城市，将来发展成为国际大都市，就业的高端的产业集中在市中心是不可否认，人们的居住可以往周边组团城市去，因为先集中后分散，工作在中心城区，生活在郊区，在组团城市，这是一个规律。

举一个例子，东京的人口接近是很多的，但在东京市区里面居住的，有房子，在这里居住不过三分之一，也就是说三分之二的人，在市中心工作的人每天都要在郊区外面去居住。在郊区居住整个环境好，空气好，他们以时间换空间，每天坐地铁，火车一个多小时，如果按现在我们的火车，地铁的速度恐怕就要到清远了，广州将来也是如此，在市中心工作的人口，在市中心居住的人口比例会下降，在外面居住人会很多。

首尔，韩国首尔，他们国家接近4000万人，在首尔这个城市有3000万人，绝大部分人口都在城市，人口也要往外去居住，土地使用是土地私有，祖祖辈辈使用的地都是如此，有所图，但先集中后分散是一个趋势。

广东买房难，房价高，说都是市中心，工作几年买房子就像买珠江新城，这是最贵房子的地方，所以我觉得这个城市发展应该引导人们在郊区，在组团式的城市区居住，现代化的技术达到高铁，轻轨，一小时交通圈，作为这个城市最常备的交通模式，通行模式。

这个城市就可以扩大成很大了，一百公里到清远，南沙就不用说，南沙只有一小时，40分钟，从天河过去。广佛同城，肇庆，增城的2016年就通了，这个城市的扩大不仅是人口可以容纳那么多，而是使人们的生活方式，生活质量不断提高，所以我们要看到愿景，房价高和低大家都要均衡看，也要看到作为买房子是一个置业，家庭财产的储备，而不是一毕业出来就买房子。

中国人结婚要买婚房，这是有需求的原因，但也有这样的心理需求，现在房价都在不断上涨，有人就担心现在不买房子，将来可能就买不到房子了，但世界上发达的国家，像美国、法国也就是30多岁才买房子。

詹奇岳：您一句话，给我们一个建议。

谈锦钊：买房到郊区，超前看，目前可能要经受通行的困难，时间的消耗，但也会是家庭财富增长的重要方式，所以买房到郊区。

詹奇岳：彭博给我们一句话，给我们朋友一个思路。

彭澎：有多少钱换多少时间，你钱多就换珠江新城，如果钱不多就两个小时去郊区，住得宽一点，但社交，医疗教育这方面会变得差一点，住在城区可能二手房，但很小，但小孩上学，社交，医疗好一点，如果你暂时不想要小孩，身体健康去郊区吧，如果没有什么钱就申请廉租房，先打拼，等哪天国家严厉调控就下来，房价下跌的就出手。

詹奇岳：黄秘书长请您谈谈。

黄毅文：我觉得开发商要更加注重未雨绸缪，如果房价持续高房价，这无论对国家，对企业，对市民都不是好结果，所以我们企业还是要争取在使用功能，特别针对以后国家发展包括新型城市化上，在产品，在服务方面做更多的准备，迎接未来的发展，谢谢。

詹奇岳：美丽广州我们都要共同努力，今天论坛到此结束，谢谢大家！

主持人：最后让我们以再次热烈的掌声，感谢各位嘉宾为我们带来这一场精彩盛宴！今天的活动到此结束，请各位领导嘉宾到台上合影，非常感谢各位的参与！