01
居家办公 租金照付
上海疫情持续当下,写字楼市场遭遇停摆办公空间出租,以灵活性为优势的共享办公空间陷入困境,新租客无法入驻,而现有的租客则在尝试申请退租或宽限。
近日,一些来自上海的小微企业租户告诉36氪,疫情封控居家隔离期间,Wework共享办公空间拒绝退还或宽限租金,甚至还追缴了接下来几个月的租金。
Wework创办于美国,在软银孙正义扶植之下一度成为共享办公独角兽,2016年首次进入中国市场,在上海开店并以此为大本营;2019年IPO失败后,估值一路千丈;2021年中国分公司的控股权被转让给挚信资本,开始本土化转型。
位于威海路梅迪亚工场的旧改办公空间是Wework在上海的旗舰店,因为历史感与现代感兼具,成为网红打卡地。一位不愿具名的Wework员工对36氪透露,「威海路店一直保持将近满租的出租率,直到4月初因为疫情被迫封锁,最近的确有些小微租户提出租金优惠申请」。
Wework上海威海路旗舰店
这位员工续称,「作为二房东,Wework目前难以推出针对租户的优惠政策,大多数办公楼的实际业主也不愿意牺牲自己利益为Wework的租户提供减免,目前我们也在与业主以及政府的相关部门谈,但纾困举措没有具体落地时间」。
另一位来自德事(The executive centre)共享办公空间的企业租户对36氪作者表示,「两周前就向德事提出了办公租金的减免申请,但是被拒绝了」。理由是国家规定,只有承租国有房屋、从事生产经营的小微企业和个体工商户,才能申请房租减免。
官网简介显示,德事1994年创立于香港,是亚洲区第三大的专业工作空间提供商,拥有超过25年经营灵活办公室方案的经验,办公室网络覆盖大中华区,东南亚,北亚,印度,斯里兰卡,澳大利亚和中东,目前在上海有16个办公空间。
3月底,上海出台《全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》即“上海21条”,第7条明确提出办公空间出租,将减免小微企业和个体工商户房屋租金,最高可免租6个月,但仅限于国有房屋承租方。
一位在上海从事写字楼租售的经纪人表示,「上海21条」不是针对所有办公楼,即使是国有企业背景业主,也没有给全部租户减免租金,具体的租金扶持细则还有待优化。
位于淮海中路的Wework门店,自4月以来一直处于空置状态。小微企业租户柯总(化名)对36氪表示,尽管全体员工都在居家办公,也不知道什么时候能解封,但自己还是支付了4月份租金,支付方式依然是月缴,Wework并没有提供租金宽限、减免等纾困措施。
「2020年疫情刚爆发的时候,Wework让我用押金折抵租金,最后成功退租,此后我就再也没有享受过宽限或优惠。」柯总对36氪表示,那时候的Wework还是美国公司,免费的啤酒、咖啡、茶包,很多服务人员,但后来越来越「商业」:人少了,鲜奶换成了次等的,茶包也降档了。
2020年疫情以来,Wework在美国推出了针对小微及个体租客的减免及宽限政策,目前这些政策还在个别地区延续。
值得注意的是,国内的租金减免政策与二房东无关。第7条措施写明,存在间接承租情形的,转租人不享受本次减免政策,相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。这意味着,德事、Wework、优客工场等二房东,即使承租了国有房屋,也无法享受租金减免。
一位不愿具名的共享办公公司的高管对36氪作者表示,「2020年曾经收到国企业主免租2个月的优惠,但与疫情期间的损失相比,远远不够,遇到疫情,共享办公空间的生存压力更大了」。
3月以来,上海大范围爆发的疫情打乱了市场节奏,写字楼市场供需放缓。据戴德梁行数据显示,2022年一季度上海甲级写字楼净吸纳量22.42万平方米,同比去年下滑38.3%。
「这些共享办公空间现在属于超高危行业,资金流动性风险,一点也不比我们小微企业压力小。」柯总认为,「但上海的小微企业大多数入驻在共享办公空间,他们并不是国有房屋的主要租客。」
02
从独角兽到二房东
此起彼伏的疫情,让以Wework为代表的二房东不堪重负。不过,即使在疫情之前,二房东的日子也是朝不保夕。
最巅峰时期,包含中国区业务在内,Wework母公司的估值超过450亿美元,成为全球最大的独角兽企业之一。但在2019年10月灾难性的IPO失败后,这个以「创造新的工作及社交方式、提升全人类意识水平」为使命的公司,最终做回了二房东。
被软银和基汇资本等大股东请出董事会之后,疯狂迷恋龙舌兰和冲浪的公司创始人亚当-诺依曼,拿到了超过11亿美元的巨额分手费,与他一起离开的,还有Wework疯狂扩张的发展模式、不计成本的会员服务及员工福利投入以及见不得光的利益输送(亚当及其妻子黎贝卡一度向Wework出售商标使用权及出租私人楼宇攫取巨额回报)。
2021年10月,在美国资本市场流动性泛滥的背景下,Wework终于通过SPAC方式实现上市,最高估值也仅为120亿美元,较巅峰期相去甚远,甚至不足以覆盖软银对这家公司高达190亿美元的注资。截至目前,Wework股价较发行价跌超44%。
招股书及后续的财报显示,二房东模式的亏损仍在扩大:
2018年亏损19.27亿美元,2019年扩大达到37.75亿美元,2020年亏损38.34亿美元,2021年再次扩大至44.4亿美元。
4月19日,市场上传出Wework将要实现盈利的消息。美国投行Piper Sandler评级报告首次覆盖WeWork,评级为增持,最新目标价为10美元,潜在涨幅接近70%。理由一是Wework目前入驻率为63%,远超过全部写字楼市场35%的平均水平,体现了灵活办公在疫情持续下的优越性。理由二是预计Wework在2023年末或2024年初将实现盈利。即使如期实现,彼时距离Wework创立已经过了12年。
一直以来,困扰Wework的不只是混乱失序的管理及疯狂的扩张,还有其商业模式本身。Wework与房东签署租赁合约时长在10-15年区间内,翻修后划分出⼩单元的办公空间(可以只租少量甚⾄⼀个⼯位),并接受短租合同(最短⼀个⽉)。每年租金与场地维护成本占据总营收8成以上,这使得其承担了高昂且刚性的长期空置成本。
以2020年为例,Wework旗下业态的综合入驻率为46%,这意味着公司要先行租下整个办公物业,但有一半的工位属于闲置工位,其产生的租金和装修费用都要公司自行承担。哪怕有46%的入驻客户,但通常是小型初创企业和个人,所以缺乏稳定性,流动较大,支付信誉不及大型公司,经常会出现客户违约、逃单、流失等状况。
显然,Wework已经把⾃⼰锁定在预⽀出去的翻修费⽤和未来多年的租赁成本上,但它的租⾦收⼊将随着经济周期形势的变化潮起潮落。这是典型的重资产模式,不过与此同时,办公楼的资产增值与他们毫⽆关系。
上市的二房东都面临盈利困境,无论是年轻的优客工厂、几经蛰伏的Wework还是做了三十年的IWG,过去三年都罕有季度或年度盈利的表现。
其中,优客工厂已经向轻资产转型,截至2021年第三季度,优客工场的轻资产业务在54个城市共签约了165个场地,管理面积突破50万平方米,轻资产城市数、签约场地数及管理面积数同比提高了28.6%、55.7%和84%。在轻资产模式下,优客工场不再承担房租,而是提供广告营销、招商获客、装修运营在内的标准化的服务,公司的目标是2022年轻资产比例达到75%。
不过也有人质疑,这个模式也没什么新意,传统的房地产代理行一直在做。可以预想,大浪淘沙之后的共享办公市场可能不会再有科技独角兽——Wework曾经获得了超过谷歌、亚马逊早期的估值,但它从未聘请过CTO。
03
乌托邦幻灭
不只是共享办公,二房东的命运都在急转直下。
中国长租公寓第一股「青客公寓」已经破产,另一家规模扩张的「蛋壳公寓」也濒临倒闭,一些区域性的长租公寓则被兼并、收购。这些二房东的长收短租、高进低处、租金贷杠杆,事后看来仿佛是一场蒙眼狂奔。
但最疯狂的乌托邦故事,还是发生在美国Wework的兴衰过程中。
最近,Wework的创业故事被编剧搬上了荧屏。美剧《Wecrashed》正在apple tv+放映,杰瑞德-莱托及安妮-海瑟薇分别饰演亚当及黎贝卡-诺依曼夫妇,剧中讲述了一些该公司骇人听闻但未经证实的内幕:
Wework早期一笔100万美元投资来自亚当-诺依曼的岳父大人,这本来是夫妻二人用来购买曼哈顿婚房的钱,却被用来装修第一家Wework;
软银的孙正义只在Wework纽约总部逗留了12分钟,就提供了第一笔44亿美元的投资,成为公司最大外部股东的同时完全不参与董事会决策,放任亚当夫妇肆意妄为;
亚当-诺依曼向公司申请低息借贷用于购置个人房产,再出租给Wework,董事会对此视而不见,以至于亚当夫妇离开公司后成为了「包租公」,拥有4000套房产;
估值最高的时候,诺依曼夫妇规划了一个庞大的体系,包括Webank、Wetravel、Wegrow、Welive等十多个独立项目。其中的Wegrow是创办学校,起因是诺依曼夫妇的孩子被纽约一所贵族学校勒令退学。
文|岳嘉、宋虹姗