“对商业的进步永葆好奇心”
执行主编 | 陆一 ⭐️ 撰文 | Allan
正文共计2215字/3图,预计阅读时间7分钟
继成都和西安之后,我们来到了市调行程建议的第三篇,深圳。
前两篇可以参阅:
成都商业项目市调行程建议 | 2019年2月版
西安商业项目市调行程建议 | 2019年2月版
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无论是从地理位置还是发展历史来看,深圳无疑是中国一座很特别的城市,它不仅代表着中国改革开放这一国家事业的“集大成”,亦是中国内地“移民人口”最多、人口结构最年轻的城市,更是“新晋网红”粤港澳大湾区“2区9市”的重要城市之一。
然则,日新月异的深圳商业,却有几分“另类”——首当其冲的,是与城市巨大的包容力相左的商业“单一性”:深圳各大商场的开发商背景相对单一。
细数深圳现有的130余个商业项目,大都由深圳本地开发商打造,如华润置地、星河、京基、鸿荣源、卓越、深业集团、海岸、海雅等等。而外来开发商,无论是大悦城、龙湖、万达、新城等大力布局全国市场的内地开发商,还是在内地多个城市均有落子商业项目的太古、恒隆、新鸿基、新世界、九龙仓、瑞安等港资企业,在深圳却都没有项目。
延展阅读:太古、恒隆等10大港资开发商为何集体缺席深圳购物中心市场:兔子不吃窝边草or另有隐情?
外资方面亦是如此,只有凯德2017年在南山打造了一座来福士广场,但与内地其他城市的来福士相比,深圳来福士在深圳市场并不够显眼(至少目前如此,也许以后随着9号线西延线的开通,地铁无缝接驳时情况会有所好转),遑论全国范围内了——不得不说深圳商业活动场地,优秀如凯德者,在深圳也有种“强龙压不过地头蛇”的尴尬。
其次,作为多年来全国最年轻的城市,深圳商业反而在创新能力方面稍显欠缺。
整体来看,相比北上广等城市,深圳的商业项目看点并不多(如深圳万象天地等个别头部项目除外),格外有亮点的项目更是稀少,且在当下国内商业与人文、艺术广泛深度融合的大趋势下,深圳商业还是商业味道有余而文化气息不足,同质化现象也较为普遍。
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接下来,我们还是循例先看看深圳市的地形结构。
深圳面积很小,轨道交通发达,市调时会比较轻松。重点商业项目几乎都分布在罗湖、福田、南山、宝安(各区的开发也大致是按这个顺序),而这四个区域从东到西一字排开,所以,结合地铁线路图,如果把深圳地铁比作一颗横躺下来的大树的话,一号线就是树干,其他线则像分支,而重点项目不是在主干上,就是在主干两旁的分支上:
深圳部分重点商业项目分布图 | CRRCHINA
基于前文所述,如果你坐飞机或火车抵达深圳,可以从西向东或从东向西走,如果是搭乘高铁抵达深圳北站或福田站,那么建议先顺路考察深业上城深圳商业活动场地,然后再从东到西或从西到东考察其他项目。
以下为1-3日深圳市调考察行程建议(括号中为备选项):
深圳商场市调1日游
行程建议:壹方城—深圳湾万象城—万象天地—(欢乐海岸)—万象城
行程说明:很有意思的是,前三个都是深圳近2年新开的、比肩全国其他重点城市头部项目的商业“巨无霸”,或者可以说,1992年以来,深圳花了近30年时间成为了全国第四城,也终于在近两年拥有了与“中国第四城”相匹配的头部商业项目。
特别提醒:一天4个项目,且都是大体量的,行程相当紧张,需要各位合理估算,如果时间实在来不及,建议就只去前三个。此外,深圳湾万象城与万象城这两个项目都没有无缝接驳地铁,因此坐地铁的话需要出站后步行一小段距离。(深圳湾万象城在2号线或11号线后海站下,万象城在1号线大剧院站下)。
深圳商场市调2日游
行程建议:
Day1 壹方城-海岸城-深圳湾万象城-万象天地-(欢乐海岸)
Day2 Cocopark-(中心城广场)-皇庭广场-华强北九方-万象城
行程说明:海岸城不是地铁无缝接驳,2号线或11号线后海站出来后,走一小段路可抵达。福田Cocopark、中心城广场、皇庭广场都在1号线上,建议在1号线购物公园站下,考察Cocopark后,经过连城新天地(可顺便考察),可以到达中心城广场、皇庭广场,这两个项目在地理位置上属于背靠背(如果时间有限,中心城广场可以不去)。然后再坐1号线到华强路站B口,经过世纪汇广场(虽然地处华强北、地铁无缝接驳,可是这个商场几乎没什么存在感,很遗憾)可抵达华强北九方购物中心。
特别提醒:第一天在宝安、南山区域,第二天在福田、罗湖区域。或者反之。
深圳商场市调3日游
行程建议:
Day1 壹方城-(海雅缤纷城)-海岸城-来福士广场-深圳湾万象城
Day2 万象天地-(益田假日广场)-欢乐海岸-Cocopark-(中心城广场)-皇庭广场
Day3 深业上城-华强北九方-万象城-(金光华广场)-布吉万象汇
行程说明:第一天如果考察完壹方城想去海雅缤纷城,走路还是很远的,建议打车。海岸城-来福士广场-深圳湾万象城都在同一片区,但是都没地铁,所以可能都需要打车去,每一段的车资也都在10元左右。第三天的深业上城应该是必访项目中交通最不方便的,但确实还是值得一去。金光华广场与益田假日广场一样,开业都超过10年了,虽然建筑空间以及场景方面没有太多亮点,但人气、业绩都还不错。布吉万象汇是华润置地第一个轻资产输出项目。
特别提醒:海雅缤纷城临近壹方城,在后者开业前,前者曾是深圳最大的购物中心,时间充裕的话,可以一看。
最新深圳地铁线路图 | BY MetroMan
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当然,以上建议只针对初次来深的朋友。对于多次造访者,我做了一个优先考察次序表,大家可以按照意向项目结合自身行程来安排考察路线。
最后,告诉我们你最想前往探访的深圳商业项目是哪一个?