19年才刚刚开始，联合办公圈内就频频爆出消息，首当其冲的可能就是被传的沸沸扬扬的氪空间内部邮件了。

但事实上，18年对很多联合办公品牌来说都是喜气洋洋的一年，这一年资本为联办注入了大量资金，就墨社数据搜索可知：

简单算算，联合办公空间在18年从金主爸爸们手里一共融了近100亿人民币，随之而来就是隔三差五听到哪家又拿了xx物业，xx品牌4店齐开，包括前段时间被曝光的氪空间最近也同时开幕了上海的四家门店，似乎大家都还活得好好的。

联合办公在国内的发展从13年算起已经走了5个年头，在地产与办公楼行业里还是新人，五大行始终在关注联合办公，有人叫好有人唱衰，但谁也没法下结论说联合办公将来会如何，从业者们的前路一开始就是未知的。

2019年，联合办公行业的基石逐渐稳固，我认为主要来自两大方面：1. 优客工厂并购了大量三四线品牌，一举成为国内估值最高的联办。 2.WeWork中国并购了裸心社

与此同时，其他联合办公品牌的发展路线也逐渐清晰，由于篇幅过长，本文将分为三章发表完，分别讨论不同品牌的定位和发展路线，帮助你理解联合办公现在都在做什么，首篇讨论“解决方案”。

专注于卖办公解决方案

“解决方案”这四个一出来就让人觉得不简单，其本质上就是帮客户解决他不熟悉的问题。最常出现在咨询行业，不懂怎么管理企业？行，给你一个解决方案（一份文档或者报告），教你怎么管理你的企业。要是某些环节自己也不懂怎么办？找个第三方外包赚个差价。

在办公领域可以简化为：不知道怎么搞定办公室？找联合办公，给你定制办公室，解决一切办公相关问题。什么你说桌子椅子哪里买？没事，我这儿有供应商名单，一价全包！

代表企业：WeWork、氪空间

WeWork在一两年前就开始发展这项业务，托管你的整个办公室或物业。目前国内已经有案例出现，如WeWork国贸汇的NIO和管理咨询公司科众集团，均为WeWork打造的针对该企业的定制化办公室，WeWork把这条业务称之为Power by WE。

为了这条业务线，WeWork把融到的钱都拿去买买买了。“办公室”是一个综合类产品，包含了设计、装修、设施设备、管理运营等多方面内容。它购买设计团队，帮助设计新的空间；购买大数据公司，精确算出该区域下应该放置几张桌子；购买活动社交平台，为会员提供活动。看似是在大量收购，其实钱都花在刀刃上。WeWork并没有官方解释过Power by WE是什么意思，但我估计是Power by WeWork Enterprice ?

上周传出软银原本要投160亿美元控股WeWork最后只投了20亿的消息，我认为这只是取决于市场大环境不好，并不是说WeWork走错了路。

之所以说氪空间也想卖解决方案，因为它可能是第一个嗅到WeWork想做企业定制化办公的人。

坊间总吐槽氪空间和WeWork在装修设计上简直一模一样，氪空间也从不反驳，正大光明的抄。一年前曾看到氪空间提出为企业提供办公室解决方案的新闻，之后就没了消息，2018年12月，氪空间推出“氪星制造”企业定制化办公服务，首站即服务于社交电商品牌 - 达令家。

比较让人玩味的是，两家是一前一后推出的“企业定制化方案”，但都十分低调，低调到公众号都没有一丝介绍。

专注于卖智能办公解决方案

多了两个字，领域大不相同，是线上和线下的分割线。

严格来说“智能办公解决方案”是“办公解决方案”的其中一个环节，互联网时代什么都要放到线上去，打卡、预定、打印、会议统统用一部手机搞定。

代表企业：梦想加、办伴

分清楚联办品牌的定位非常简单，看注册公司名称。WeWork的注册公司是商务咨询，氪空间是信息技术，而梦想加和办伴都是科技公司。

两家企业始终强调科技办公，招的程序员比运营人员多，宣传片都是蓝牙如何开门、手机如何打印、软件如何关灯，营造一种“一机在手，天下我有”的智能感。其实这类表达过于简单了，因为办公空间还涉及到弱电工程包括布线、网络、机房等，运营管理包括财务、销售、合同等，如果真的能够通过一套系统最大程度的减少企业运营成本，这背后的市场是非常庞大的。

有幸参与过两家企业不同空间的开业仪式，CEO均展望了未来通过智能软硬件解决办公需求的愿景，但是对比梦想加一年拿10个亿的劲头，办伴似乎乏力许多。对于这两家企业来说，做联合办公是展示自己产品的一种方式，只是他们可能没想到联合办公作为地产玩法之一，拖垮了办公产品的研发进度 --- 光做联合办公只亏不赚，这个算盘打的不太妙。（据业内人士消息，梦想加上半年高层人事变动比较大，可能面临大量裁员）

专注于城市更新

“城市更新”是一个老话题了，拿下物业做翻新改造，解决老旧物业空置或利用率低下问题。目前抢着做城市更新的都是大型地产公司，原因不外乎以下两个：1. 政府资源不是普通企业拿的了的 2.盘子太大，小企业做不动

但有一家可能算是逆流而上。

代表企业：米域

米域在这点上很聪明，大盘子接不了，捡捡漏也不错。东一个厂房，西一个别墅，小空间多布局，发展出了共享办公空间和企业独立办公两条业务线，物业均是老旧厂房改造，装修和设计风格非常符合年轻人的审美，不少空间成为了网红打卡圣地。

一味投入设计强调风格，路子就逐渐走歪了，所谓城市更新，更新只是第一步，运营才是长久法宝，但米域不擅长运营，以至于发展到现在，提到米域除了“哦他家空间挺好看的”，再无拿得出手的东西。18年3月，米域在首轮融资2年后才拿到第二笔钱，4亿元除了投入其他两条业务线外，花重金做了一个商办综合体 - 米域·这里（可点击查看墨社空间体验文 - 体验米域新产品，商办复合体的未来拭目以待 ），单纯办公已经做不好，再去碰商业，最后的结果只有惨淡。但如同我在体验文里写的，米域的这步尝试是对的，只是该考虑一下要不要自己来运营？

上文讨论了联合办公中专注于卖解决方案的品牌：WeWork卖办公解决方案，梦想加卖智能科技，米域玩城市更新，不管玩的好不好，大家都各自有出路，细分领域上谁都不是谁的对手。

除咨询领域外，还有侧重于做纯办公的品牌，但他们之间还有区别。

纯办公 ： 强调服务

办公空间的服务态度只需要通过和前台的几句对话就可以感受到，一个好的办公空间一定有完善的服务流程标准，这套标准我只在一个空间感受过。

代表企业：寰图

严格来说寰图的竞争对手是商务中心，提供类商务中心的服务如虚拟办公室，但他们又加入了联办才有的“会员体系”。

整个预约参观，寰图是有自己的一套标准的：预约后收到确认电话、服务人员的统一服装、填写详细的访客单以及落座后端上的温热饮料都能够给人带来宾至如归的感觉。

这种氛围和WeWork不同，在WeWork里会员是空间的一份子，在寰图里会员是顾客，有人喜欢前者有人喜欢后者，而羊毛出在羊身上，如果希望得到至尊般的服务，多花钱便是了。

纯办公 ： 强调租金

办公这行和酒店颇像，招待所和星级酒店都能够满足你“睡一觉”的需求，星级酒店就是花钱买了服务。高端市场客单价高，自然也有薄利多销的低价市场。

代表企业：SOHO 3Q

其实SOHO 3Q目前并不是市场上客单价最低的品牌，托WeWork打价格战的福，大量联办的工位都跌到了2000以下，之所以说SOHO，是因为他最喜欢搞前3个月超低价入驻，后期再涨价的手段，或者租约到期后被告知续租需要涨价。

对租户来说工位价格变动是非常敏感的事情，因为它最直观的代表了品牌价值，这里涉及到了租户的心理感受，往低了还好说，往高处涨租户就会在心里掂量一下你的工位是不是值这个价，有没有继续租下去的必要。从另一个角度说SOHO强调租金是因为它不止一次被爆出偏向大企业租户，强行要求小企业搬迁办公室的做法，这种做法几乎是直接告诉小企业：我们不在乎小团队的利益。

SOHO的地产背景决定了他必定是利益至上的，有稳定的大企业客户签约3年包下整层，为什么还需要管6人的小团队？

理论上，联合办公空间只有在做办公和卖解决方案之间选择，但很多联办品牌都希望围绕办公做衍生的业态，这一点在拥有地产背景的联合办公里特别明显。

代表企业：寰图、Funwork

寰图来自雅居乐地产，Funwork来自中骏地产，两家自然在物业上偏向选择自家旗下楼宇，不仅租金和物业较为低廉，且对物业拥有一定优先权，加之强大的资产背景支持他们去做衍生业态。

寰图早已开始尝试寰图咖啡、寰图健身、寰图厨房、寰图花艺等内容，结合寰图办公空间会员制度，不仅对内优惠还对外开放。中骏集团也将在未来几年内围绕Funwork开展有关健身、居住、活动相关的业态。

墨社认为未来办公将会往商办综合体发展，联办开始尝试其他业态是一个对的方向，但这一步对没有地产背景的联合办公来说非常困难，另一个关键点在品牌尝试其他业态前需要确认自己的口碑和会员已经达到了一定的市场认可度，否则这些业态容易吃力不讨好。

Made by We

在我们写下这篇文章之时，收到了来自WeWork的推送，咖啡+零售+办公的Made by We商办综合体在纽约开业了，最终还是WeWork第一个把这样的业态做了出来。

咖啡来自WeWork会员，所有零售商品来自We Company，即使非WeWork会员亦可在Made by We办公。WeWork的确在涉足其他业态，但他涉足的业态和国内联办品牌不太一样，例如全球首个儿童共享学习乐园WeGrow，co-living社区WeLive，孵化项目WeWork Labs，企业定制化服务Power by WE，可以看出WeWork在涉足其他业态是十分谨慎的，依然围绕着空间作文章，纯商业的部分交给会员去分散风险而不是自己做。

WeWork的会员基础已经十分强大，收购的大部分公司都帮助WeWork更好的发展，虽然财报显示WeWork目前仍处于亏损阶段，但我认为这只是时间问题。

说了这么多，《联办到底在做什么》已经涵盖了目前市场上大多数头部品牌，他们基本上都明确自己的路线，虽然没有人知道这些路对不对，能不能活得长久。

还有部分品牌成立超过3年，但发展路线还是让人感觉比较迷，产品线不清晰、品牌定位不清晰，有几个品牌我似乎是一手好牌被打烂的标准。

联合创业办公社（简称P2）：国内联办“鼻祖”，但不是每个“鼻祖”都像WeWork

严格来说联合创业办公社已经创立5年了，5年来P2开的空间并不多，我把原因归结为两点：

本身毫无地产背景和资本背景，拿不到好的物业和投资。

P2的大部分空间都不在甲级写字楼里，挑选的物业水准也比较奇怪，有在市中心老旧楼内的，周边充斥着面馆、熟食店；有在张江高科技园区内的，周围都是科技互联网大企业；有在商业综合体内的；还有无法改造，小而旧的老上海别墅，P2的大部分物业决定了这个空间的上限到顶了。

2. 至今不知道P2要做什么样的空间，品牌定位不清晰

由于拿不到太好的物业，P2选择和其他人合作，例如与阿里的神鲸空间，与Stories孵化器的合作空间，与太合音乐合作的音乐空间，看似每个都有新主题新玩法，但实际运营完全跟不上，浪费了好主题。

如果P2要走合作路线，那最后的目标一定是IP化打造空间，他可以和许多大企业合作打造主题联办，前提是P2能够应对每一种主题的运营，这需要极强的运营能力，但是运营恰不是P2擅长的。

优客工场：放肆买买买，盘子做大就上市

其实大家都清楚优客工场在做什么，他不断拓店，并购品牌，从而获得更多资本去再拓店、吞并品牌，希望通过这种方式掌握国内联办市场的话语权。优客工厂现在就像一列全速前进的火车，资本已经投入了太多钱，除了上市没有别的办法可以减缓速度。

曾有消息说优客工场19年将会上市，但目前是赴港还是赴美上市还不清楚，至于上市后优客会变成什么样，只能等待了。从我曾经去过的几个优客工场来看，我只能建议他们好好做空间。

纳什空间：面面俱到联合办公？

墨社上周去纳什空间实地参观了下， 给了一个不高的评价，具体可看空间体验专栏 -

纳什走的是“双运营模式”空间联合办公，但实际情况我认为联合办公是一个门面产品，最终他们要做的还是独立整租的生意，看上去像开始自己做办公的中介空间联合办公，因为他们称自己的办公室叫“房源”。

当我以为他们要专注于做独立办公室的时候，纳什又推出了智能办公2.0，也就是梦想加在做的东西，开始强调技术探索未来办公了。

当我以为他们要好好做办公的时候，又实际体验了一把不怎么样的服务态度，在运营并不好的前提下，行政服务和企业服务都需要额外收费，工位价格也并不吸引人，那么纳什的竞争力到底是什么？

创邑Space： 拥有优秀的背景，但逐渐没了声音

创邑Space是早期火热的几家联办之一，16年的时候华山路创邑算是业内标杆，母公司背景是创意园区，从一开始就拥有大量文创产业资源，许多设计媒体类公司入驻创邑，使其艺术氛围更加浓郁。但最近两年创邑的声音小了不少，去年夏天去最新的创邑Space参观发现业务模式转变成了写字楼独立整租项目，没有了公共空间和文创环境，只是改造了写字楼内部环境换上了创邑的logo，希望这只是创邑的某条产品线之一。

创邑拥有的文创资源天生自带流量，完全可以做成业内独一无二的艺术分享平台，但浏览了创邑目前的活动内容发现还是有点小打小闹，活动与会员之间也没有特别紧密的联系，期待创邑能够更好的利用会员与艺术资源，在文创路上另辟蹊径。

WE+酷窝：合并前并没有作出品牌“个性”，合并后品牌形象更模糊

品牌形象是一个玄妙的东西，它依靠营销逐步在人们脑中建立画像，成为当你提起这个品牌第一个想到的东西。

在时装界，提起Chanel是高贵名媛风，说起Burberry是英伦贵族范儿；在科技界，讲到苹果是工业设计领军人物，就算说到锤子科技也是老罗愤世嫉俗的形象。

联办从WeWork横空出世算起发展了快十个年头，这个行业涌现了一大批办公品牌，到2019年，当我们提起WeWork脑海中浮现的画面是什么？对我来说是一群人在共享空间用多种语言热烈的交谈办公，也可以是包下环球影城财大气粗的模样；提起从前的naked Hub是桌面上标志性的裸心小人和整面的绿植墙。

目前存在的其他品牌或多或少都能够浮现某些画面，但提到WE+酷窝，好像什么都浮现不出来，它并不是运营得不好，只是太过平庸，这并不算太大的缺点，但对于需要长远发展的品牌来说，是不是有点“性格”会比较好呢？

墨社做联合办公咨询2年，结识了大大小小的客户，认识了不少同行，圈外人眼热想要进来，圈内人面对一大堆现实问题笑不出来，我们总结了一些联合办公遇到的常见病:

病症初期 : 对地产和联办不了解，但看这个行业热火朝天，就想自己做，各个都是有钱有实力拿项目的大佬，但对联办仅有单纯的想法，认为签下物业就找设计装修是第一步

分析：16年以后我们所接触的很多想做联合办公的客户都不拥有地产或办公背景，有做金融科技的、有做餐饮娱乐的、还有做服务咨询的。但大家都或多或少听过联合办公这个概念，因为物理空间的存在放大了很多业务上的可能性，例如金融科技可以利用空间做孵化和线下活动，餐饮娱乐本身就带物理空间，结合联办的想法可以推动部分业务转型，正是这种可能性让不少圈外人产生了兴趣。

解决方案：在选取物业之前就寻找专业的咨询公司，咨询公司会依据甲方背景和资源定位出空间的可行性，通过这种方法决定甲方是否适合做联合办公？适合做哪一类办公产品？可能提供什么样的服务？并通过测算提前告知甲方投入成本和盈利回收时间，帮助甲方更好的理解联合办公行业。

病症早期2 ：刚拿下物业就立刻选择设计公司和施工团队，着手准备装修

分析：客户急于设计装修我们完全可以理解，签下的物业多空置一天即多一天投入，但空间设计一旦完成即无法推倒重来，在不确定自己要做什么样的联合办公之前就盲目照搬其他品牌的设计，限制了空间未来的发展。例如：如果客户本身拥有强大的资源，希望空间是一个交流、活动、聚会的地方，那空间的公共区域设计就需要更多考虑，如果客户不鼓励活动和聚会，专注于办公，那办公设计就要多元化，能够满足不同需求。

解决方案：寻找咨询公司确定空间定位，决定产品内容，根据定位规划办公空间模块和功能性，确保空间的使用率最大化。

病症中期 ：在装修的差不多的时候开始招商，通常的手段是放广告，找中介

分析：看起来这个顺序是非常正确的，但实际操作中常常会发现广告效果不好；招商进展不顺利；找中介的方法过于被动，到了开业前招商不足的情况。

解决方案：项目开始前即有完善的进度表，无论是中介、广告还是活动举办，与设计、装修、组建运营团队是同时进行的，随着空间开业的时间越来越近，招商也应该逐渐填满，推广和营销活动有节奏的逐渐达到高潮，关注度应该越来越高。

病症中晚期 ：运营中出现各类毛病，软硬件的维护，物业上的问题，团队重招商轻服务，服务不专业，客户投诉，服务人员跳槽等，听上去是细节问题，但以小居聚多，最终导致服务质量下降，客户流失

分析：联合办公从某些意义上来说像是酒店业，联办赚的钱是白天时段，酒店赚的是夜晚时段。五星级酒店业之所以能够服务如此周到，因为每家酒店都有几千项KPI确保事无巨细，所有的管理都有标准可以量化。但大部分联合办公没有或者没有特别详细的标准去量化服务，且联合办公发展太快，大部分人还没有体会到服务之于办公行业的重要性。

解决方案：寻找咨询公司，给出联合办公空间服务sop，制定专业的联合办公空间服务标准，所有的服务均按照标准管理，确保服务高质量。通过这种方法，即使社区团队更换或跳槽，服务也不会脱节，社区团队的培训也有标准可执行。

病症晚期 : 在出租率不满，财报不好看的情况下，硬着头皮头皮继续开店，通过扩大规模拉投资

分析：这是目前很多联合办公最普遍的做法，也是最烧钱的做法，最后的结果只有3种：寻求并购，寻求上市，关门倒闭。抛开第三种，如果空间做的非常好，没有人愿意自己的品牌被并购；如果不是有特殊的原因，上市其实也不是非选不可的决定。

解决方案：寻找咨询公司重新评估品牌、产品和定位，哪里出了差错就从哪里推倒重来。在拓店的时候依据咨询公司给出的方案复制，确保品牌调性相同，产品定位有连贯性，服务始终保持高标准，整体专业化，而不是每家空间分离管理。

宣告死亡 ： 出租率下降，服务质量提不上来，客户流失严重，整个空间死气沉沉，空间没有故事性可以说，投资人决定停止投资，资金链断裂，宣告死亡。

分析：空间倒闭的终极原因基本都是“没钱了”，其实在到达“宣告死亡”之前，已经给出很多暗示，因为空间的运营是一个闭环，环环相扣。任何一个环节发生问题，都会影响到运营。

解决方案：复盘整个项目的设计和运营，发现造成问题的环节，如果有下一个项目，寻找咨询公司解决问题，在下一个项目开始之前即介入。

联合办公空间发展到今天，已经出现了细分领域，得益于其他业态的发展，结合联合办公会有更多可能性。我们认为每一个希望做联合办公的人都应当对自己的想法有一个具体的规划，联合办公空间很可能只是某个业态的起点而已，不同行业结合空间能够发展出什么样的产品都是未知。

联合办公已经不是几年前那个只有“共享空间”称号的办公室了，虽然它依然是办公和地产行业，但其多变的性质决定了联办的微妙地位，面对一个新行业，我们能做的就是不要去限制它。

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