支撑写字楼租金水平的因素，无非包括物业品质、软硬件服务、区位以及物业附加值等。在写字楼物业本身的差距越来越小的前提下，区位和物业附加值更多地影响着租金水平的高低。对于中小创业型企业而言，在交通环境相对完善的前提下，其它区位因素和物业附加值都是可以忽略不计的，因此，中小创业型企业选择办公场所时，最关键的还是要考虑办公物业的租金水平、相关配套、周边交通以及区域内政府的优惠政策等因素。适合中小创业型企业的办公场所文／鞠波上海写字楼市场的建设步伐仍在加2．组织结构简单，员工人数基 过多的生产资料，一旦其产品得到市场的速度前进，各个区域、各种档次、各类形本控制在10人以内认可，其将会呈现几何倍数的增长速度，态的写字楼物业正在以较高的速度推陈中小创业型企业的性质决定了其在创届时企业的规模．无论从资金上，还是员出新。市场供应量逐年呈现大幅度增加业初期的组织构架比较简单．且不完整，工人数上来看．都会迅速膨胀。的态势。与此同时．越来越多的业内专家很多后勤部门的功能暂时被搁置．这就使开始对如此庞大的写字楼体量产生忧虑．得其企业内的人员构成以创效益型人员为6．缺乏企业文化的积淀，企业如此多的写字楼．尤其是档次稍低的写主。

因此．这些企业的人员规模都比较小，稳定性较差字楼，究竟市场能够消化多少7笔者认 人数基本在10人以内。由于是属于创业型企业．这些企业缺为，随着上海第三产业的迅速发展，上海乏健全的企业决策机制和管理机制．潜在产业结构不断调整，尤其是一些高科技3．产业特点比较清晰，多为高 的决策和管理问题将始终威胁着企业的生产业和新兴产业的兴起，一大批中小创科技产业和新兴产业存状况。稍有不慎，企业就会走向失败。因业型企业随之诞生。它们尽管个体势单在当前的产业结构体系中．适合于创此，中小创业型企业可谓是，风险与机遇力薄，但是从整体上来看．依然有着较大业的产业．多为创意或者创新型产业．其共存的最佳结合体。的写字楼市场消化能力。中以高科技产业和新兴产业为主。这就决定了这些企业的经营产品特点比较清晰创业办公场地，中小创业型企业对办公中小创业型企业的特点 且无需过多的产业积淀．倚重于创业团队场所的需求特点的创意和技术。另外，一些以再学习和再每个企业有着不同的特点，而这些特教育的培训产业也在逐渐兴起，并被众多中小创业型企业是一个特殊的群体，点又恰恰决定了它们在选择办公场所时的创业型企业所实践。除了自身有着鲜明的特点之外．它们对于主要考察因素。

因此，在探索中小创业型办公场所的需求同样与众不同。结合对中企业如何选择办公场所之前．需要先找准4．产品以概念、技术为核心竞 小创业型企业的特点进行分析所得出的结中小创业型企业的特点．通过对特点的分争力，服务式企业特征明显论，对其的办公需求特点总结如下：析，得出中小创业型企业选择办公场所时计算机时代来临之后．概念型和技所需要考察的因素。术型产品成为众多创业者尤其是高智商1．物美价廉的办公物业，始终人群创业的突破口．这决定了他们的产受到中小创业型企业的青睐1．资金短缺，支付能力相对较差 品需要其他企业和机构来应用，再生产，受限于启动资金短缺的情况，中小创业型企业的共同点就是开业初期，才能够实现其产品的社会价值。因此．这创业型企业都将租金以及物业管理费视各种费用都要统筹考虑，而且其启动资些中小创业型企业的服务对象多以企业 为其选择办公场所的第一考虑因素。以金规模有限．因此，决定了这些企业的支和机构为主。最少的资金．获得最大的利益．是其追求付能力都相对较差．并且租金支付的持的目标。因此，物美价廉的办公物业．既续能力不高。这 点是影响中小创业型5．产业特性，决定了该类企业 能够满足其办公需求，又能够达到节约企业选择办公场所所必须考虑的最为关键的发展非常迅速经营成本的目的．自然会受到中小创业的 个因素。

由于高科技产业和创意型产业不需要型企业的青睐。0f羁《嚣嚣#il蘸i§gg 682007／6万方数据00平方米之 的组织框架和功能必然是不健全的，很多职7．政府引导性较强的园区，对中 2．单元面积在30—1 间的办公物业，符合中小创业 能难以实现，需要外部的条件来加以满足，小创业型企业有着较强的吸引力 型企业的需求如果所在的办公物业能够满足其商务配套功上海创业型企业的发展规模越来越由于中小创业型企业的租金承受能力能，将在一定程度上解决它们的困难。大，引起了政府的关注，同时给予了众多 有限，且其员工人数较少，决定了该类企的政策性引导和优惠，尤其是在一些高科5．资源整合性较强的办公物业， 业对办公面积的需求有限，根据人均10平技园区和创业园区．政府的优惠政策，已符合中小创业型企业的发展需求 方米的计算标准．该类企业的办公面积需经吸引了众多中小创业型企业的入驻。第三产业的迅速发展，促进了社会分 求大约在30—100平方米之间。工的继续细分。越来越多的创业型企业所适合中小创业型企业的 3．交通的便利性是中小创业型 赖以生存的产品，是一些经营已经成熟的办公场所的特点 企业选择办公场所比较关注的 企业的外包产品。

因此，周边产业集聚性 问题之一较强，可供利用的资源较多的办公物业．1．租金水平不高于3元／平方米／天交通对于个企业的发展有着至关重成为中小创业型企业在物美价廉的前提租金水平太高．意味着经营成本的增 要的影响。由于中小创业型企业大都属于下，所深入关注的问题之一。加．不利于企业初期的发展。而且租金水 外向型服务企业．便利的交通有利于其走平在3元／平方米／天以下的办公物业较6．租金支付方式灵活的办公物 出去，更好地拓展市场和有效地与客户沟多．可供选择的余地较多．其中不乏一些业，符合中小创业型企业自身 通。即便是创意技术类的企业．便利的交物美价廉的新建写字楼物业。发展的特点 通也有利于其员工的上下班便利，有效地 节约了企业的经营成本。由于中小创业型企业的资金有限，以2．地处次中心城区以及新兴的及发展前景的不明朗等特点，决定了其租商务区 4．商务配套齐全的办公物业， 金支付的持续能力较差．对于写字楼租赁由于传统的六大cBD目前的租金水平 解决了中小创业型企业组织结 市场普遍遵循的支付模式，中小创业型企扶摇直上，且空置率较低，不符合中小创 构不健全的弊端业普遍面临着压力，因此，相对宽松和灵业型企业的特点，而些次中心城区和新中小创业型企业在启动之初．其内部活的租金支付模式．受到该类企业的欢迎。

兴的商务区的写字楼市场刚刚起步，租金鼯万方数据骓J瓣L谨J 游N 蹴E 黼2 鬻骥7 69水平相对较低．且空置率较高。产业园是其一大亮点。将会在上海写字楼市场中，占据一定的位置。目前五角场区域的写字楼租金水平在3。交通体系相对比较完善2。长寿路沿线区域1 5—25元／平方米／天之间．单元面积随着上海城市交通网络的开发建设，长寿路沿线的写字楼多为烂尾楼．自在40—250平方米之间。五角场的商业配上海交通的区域直达性越来越强．越来越2004年才开始改造，这些写字楼有着共同套优势比较明显．但是交通配套比较滞多的写字楼在地铁或者轻轨附近开发建的特点．即单元面积大都在30—100平方后。随着轨道交通的开发，未来该区域将设，尽管周边缺乏办公氛围，但是仍然可米之间，因此创业办公场地，长寿路沿线属于典型的小具有极大的升值潜力。以受到市场的青睐。轨道交通以及围绕轨户型写字楼集群的区域。长寿路沿线的写道交通建设的交通换乘枢纽支撑了这些写字楼的租金水平大都在2—25元／平方 4．金桥开发区字楼物业的发展。米／天之间，且交通十分便捷．区域内拥近年来，金桥出口加工区内跨国企业有通往静安、闸北、普陀等区的众多公交大量进驻．各类相关配套企业发展十分迅4．商务配套和服务体系相对比 线路。

另外．区内可方便到达轨道一号线、猛，办公物业刚性需求不断增长。因此．金较完善二号线和三号线。目前该区域的商业配套桥开发区的写字楼开发建设逐渐火热．目在一些高科技园区和创业服务区，政设施相对比较匮乏，随着近期的几个商业前该区域内的写字楼的租金水平基本在1府的政策性引导促使周边的商务配套和服项目的开发推进．日后其商业配套或将会5～25元／平方米／天之间，单元面积在务体系相对比较完善．解决了中小创业型40一1逐渐完善。目前长寿路沿线已经积聚了众40平方米之间。目前该区域交通配企业自身组织结构和职能部门不完善的弊多的中小创业型企业。套也相对比较欠缺。但是未来该区域的写端．加之这些区域有着～系列的政府优惠字楼体量将会形成一定的规模。政策，受到了中小创业型企|业的欢迎。3．五角场区域作为上海四个城市副中心的五角场．5．共和新路沿线5．办公物业涵盖了普通写字楼、 其发展的速度相对比较滞后．近两年才开随着大宁社区的开发建设．其周边的LOFT、SOH0、创意地产等形态始大规模开发建设，其周边的商业设施已商务氛围也逐渐成熟．近几年开发了较多由于中小创业型企业初期的经营比较经形成了一定的规模，办公物业依然在开的写字楼物业．主要沿共和新路分布。

该紧张．加班加点工作的现象比较普遍，尤发建设中，但是日后五角场区域将会有非区域写字楼的租金水平在2—3元／平方其是对于～些创意技术类的企业．它们大常多的写字楼物业落成，届时其办公体量米／天之间，单元面积在50—250平方米之都喜欢一些工作．生活、娱乐一体化的办间。该区域的商业配套和交通配套都相对公环境，因此近年来．市面上开始出现比较完善．但是该区域的写字楼市场尚未s0HO、LOFT等一系列满足该类需求的新产形成比较鲜明的特点。品形态出现，受到了市场的广泛认可。6．其它除了相对比较集中的区域外．一些比适合中小创业型企业的较孤立的写字楼物业也是比较适合中小创业型企业的。这些物业尽管周边没有其他办公地点写字楼建筑，无法形成浓郁的办公氛围，通过前面的分析，不难找出适合中小但是其租金水平相对比较低．大都在物业创业型企业的办公场所究竟在哪里。在内设置了一些商务配套功能，而且其周边此．笔者将些符合中小创业型企业的办的商业配套、交通配套甚至人文气息都比公物业的区位推介给各位读者。较好．比较符合中小创业型企业的特点。支撑写字楼租金水平的因素，无非包1．中山公园区域括物业品质、软硬件服务、区位以及物业中山公园周边属于次中心城区，同时附加值等。

在写字楼物业本身的差距越来也是新兴的商务区之 ．目前中山公园周越小的前提下．区位和物业附加值更多地边的写字楼物业越来越多，其租金水平从影响着租金水平的高低。对于中小创业型1 5—45元／平方米／天不等．其中大部企业而言．在交通环境相对完善的前提分物业的租金水平在2—25元／平方米／下，其它区位因素和物业附加值都是可以天之间。单元面积在40—250平方米之间。忽略不计的，因此，中小创业型企业选择另外中山公园周边的商业和交通配套非常办公场所时，最关键的还是要考虑办公物健全．尤其是交通体系非常发达。但该区业的租金水平、相关配套、周边交通以及域并未形成较为鲜明的特点，其中多媒体区域内政府的优惠政策等因素。晒 70万方数据P∥嶝