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【案情简述】：

一、某房地产公司与某签订了《租赁合同》。

二、《租赁合同》中约定了分公司租赁房地产公司管理的某商场房屋，用于经营餐饮项目使用，租期一年，并对租金计算方式和标准、商场管理费、三方接口技术支持费及水电费等费用以及开业日期等进行了明确约定。

三、房地产公司如约交付了房屋，餐饮公司也如约支付了三方接口保证金5000元，公共事业保证金2436元，装修押金10000元，租赁保证金57002.4元以及垃圾清运费、装修管理费等首期各项费用。

四、后因分公司没有按照合同约定支付房租，双方发生争议，房地产公司将餐饮公司及其分公司诉至法院，请求餐饮公司与其分公司连带承担拖欠的租金、房屋实际占用费、违约金等共计四十五万余元。

五、餐饮公司不同意原告的诉讼请求，提出原告未在承诺的开业期内开业（承诺2016年12月25日开业，结果实际在2017年4月才开业）；商业开业率低（开业时一层仅有其一家开业）；商铺处于遮挡状态；商铺因为国家政策调整无法办理营业执照，也无法迁址；与被告协商过但未就解除合同达成一致意见；被告在合同终止后主动腾退但是原告不准被告腾退故对于原告主张的实际占用费没有依据；三方接口保证金、公共事业费保证金、装修押金、租赁保证金，上述费用未退还，应当抵扣房屋租金等多项答辩意见。

【本案焦点】：

本案系租赁合同纠纷，合同对租赁房屋的区位、面积、用途、租赁期限、租金计算方法（保底租金+提成租金）、开业时间、商场管理费、装修期、装修保证金、公共事业费保证金、收银第三方接口费等都进行了明确的约定。之所以发生争议，主要原因在于承租人基于租赁合同的经营目的没有达到，双方对租金标准等事项并无争议，主要争议焦点在于承租人是否应当按照合同约定支付房租以及迟延支付租金是否构成违约。

【案件评析】：

关于本案中被告餐饮公司及其分公司是否应当向出租人即本案原告按照双方《租赁合同》约定的租赁期限内的房租标准支付房租并承担违约责任，分析如下：

一、依据合同法中关于租赁合同的规定（合同法212条），租赁合同属于双务合同，出租人和承租人互负权利和义务，出租人主要义务是向承租人交付符合合同约定的租赁物并在租赁期限内保持租赁物符合租赁用途（合同法第216条），承租人的主要义务是按照合同约定支付租金并按合同约定使用租赁物（合同法212条、217条）。

二、具体到本案情况，双方是商铺租赁，出租人无疑已经按照合同约定交付了租赁房屋，承租人对此并无异议，但是之所以未按合同约定向出租人支付房租，主要是因为出租人没有保持租赁物符合双方合同约定的用途，致使承租人的合同目的无法实现。在合同中明确约定了开业日期，除了交付合同约定的房屋以外，出租人还要保证在开业日期准时开业，由于双方对于房屋的用途约定的十分明确，即用于经营使用，并且出租人还收取了商场管理费、公共事务保证金等费用，足以说明出租人有维护商场正常运营的义务，如果商场整体没有按照约定的期间开业或者没有尽到基本的设施、运营管理等维护义务，造成租赁房屋不能符合经营目的，则其虽然客观上交付了房屋，但是基于商铺租赁合同的经营性质，没有达到基本的可以经营的商业环境，出租人并没有完全履行自己的义务。

三、综上所述，如果出租人没有完全履行出租人的义务，承租人可以拒绝向出租人履行支付租金的义务出租场地，此谓合同法上的同时履行抗辩权或先履行抗辩权，并且承租人不因为未履行义务而构成违约。

本案中原告如果确实未按照合同约定的开业时间开业，并且相关商业设施以及商场运营和维护没有尽到基本的义务，造成出租人租赁商铺经营的合同目的无法实现的，则承租人有权不支付租金、请求解除合同并请求出租人承担违约责任或者要求出租人减、免租金。

【法院观点】：

一审法院经过审理，在判决书中认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，被告餐饮分公司本着销售经营的目的与原告签订《租赁合同》，原告除应保障被告正常使用涉案商铺以外，还负有保障被告餐饮分公司合理利用商城内附属设施设备以及商城整体顺畅经营所给被告餐饮分公司带来的正常商业氛围的义务，而其中正常商业氛围的形成和维护需要由原告和包括被告在内的全体商户共同努力方能实现。根据本案查明的事实，在合同履行期内，原告未能妥善解决并维持商城的顺畅运营，虽无明显违反合同条款的行为，但影响了被告餐饮分公司合同目的的正常实现，对此负有一定责任。被告餐饮公司在合同签订后收取了原告交付的涉诉商铺在商城内进行经营，未按照合同约定及时给付租金及其他费用，行为亦属不当。

一审法院基于上述观点，认为被告虽然没有支付租金属于不当，但是原告也有过错，故没有支持原告主张请求被告承担违约责任的诉讼请求。对于租赁期限内的租金，亦没有全部支持，仅支持了少部分。

二审法院维持了原判。

【实务总结】：

在涉及商铺租赁的时候，出租人除了交付房屋以外，还要注意对于商业氛围的维护，以免因为没有尽到维护义务而产生过错，进而承担不利后果，这就要求商铺的出租人在合同中对于相关商业设施、开业时间、开业率等事项做充分的考虑，如实告知承租人实际情况，避免为了招租而过分承诺。

同样，承租人也要注意基于经营目的而租赁商铺，出租方承诺的相关设施、经营条件、开业率、开业日期等，虽然不是租赁合同的主要义务，但是对于经营性的商铺租赁，上述事项也应当在合同中尽量明确，以免日后双方因此发生争议。

【法律依据】：

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确出租场地，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

【参考案例】

(2018)京0106民初24619号

(2019)京02民终13791号

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