前言

相对于出租人来说，承租人处于弱势地位，场地或房屋租赁合同往往都是由出租人提供，而且不允许承租人修改，故出租人都会在租赁合同中写上“承租人需要转租的，须经出租人同意，未经出租人同意而转租的，出租人有权解除租赁合同”这个条款。但如果真的发生未经出租人同意而转租的情形，出租人就有权解除场地或者房屋租赁合同吗？请看下面我亲身代理的一个租赁合同纠纷案件，你就明白了。

基本案情

1998年12月31日，与签订了一份《工厂经营场地租赁合同》，将其所有的国有工业用地出租给做工厂经营所用，其中，该《工厂经营场地租赁合同》约定：租赁期限为30年，至2028年12月31日结束；承租人需要转租的，必须经过出租人的书面同意，否则，出租人有权解除租赁合同。在租赁场地上建设了厂房及部分员工宿舍。

2016年3月10日，将其所有的国有工业用地使用权转让给了。

2017年12月5日，、、签订《租赁关系转移三方确认书》场地出租，该确认书明确，自2017年12月6日起，在《工厂经营场地租赁合同》中权利义务全部转移给，由直接向支付租金。

2018年1月份起，将部分厂房转租给。在转租厂房上挂了其公司名称的广告牌。

2019年6月份，拟将该国有工业用地进行三旧改造，故需处理该土地上的现有承租人，并在2019年7月20日向发出通知书，通知书的内容为：现发现未经书面同意将厂房转租给，要求在一个月内搬离场地，否则，解除的《工厂经营场地租赁合同》。不予理会，分别在2019年8月份、9月份连续两次向发出通知，并于2019年10月份，向佛山市南海区人民法院起诉解除《工厂经营场地租赁合同》，并把作为第三人。事实和理由为：1、未经的书面同意而转租给第三人；2、《工厂经营场地租赁合同》的租赁期限超过合同法规定的最长租赁期限20年，超过部分无效。

法律分析

本案的事实发生在民法典实施之前，故应适用原《合同法》和原最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关规定。主张的事实和理由不能成立，法律分析如下：

一、关于未经的书面同意而转租给的事实和理由。尽管原《合同法》第224条（现民法典第716条第3款）规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但为了维护租赁市场的稳定性，防止出租人滥用该法律规定任意解除租赁合同，导致承租人损失，故最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第16条（现民法典第718条）规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。作为出租人的，在对承租人的日常管理中，一般能够及时了解到承租人的状况，而且在转租厂房上挂了其公司名称的广告牌，容易被人发现，所以在2018年1月份起就应当发现将部分厂房转租给的事实，应当最迟在2018年6底前向的转租行为提出异议，但却在2019年7月20日才提出异议，视为其同意转租，显然无权再主张解除的《工厂经营场地租赁合同》。

二、关于《工厂经营场地租赁合同》的租赁期限超过合同法规定的最长租赁期限20年，超过部分无效的主张也无法律依据。虽然原合同法第214条（现民法典第705条）规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，但根据原国土资源部于1997年7月27日颁发的《关于印发的通知》第四点规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地场地出租，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。该通知是国务院土地管理行政部门对国有土地租赁行为管理的特别规定，属于行政法规，可以作为法院裁判的依据。再根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，工业用地的最高使用年限为50年，所以《工厂经营场地租赁合同》中约定租赁期30年合法。

法院判决

一审法院判决驳回的诉讼请求。不服，提起上诉。二审法院判决维持一审法院判决。

结束语

综上所述，诚实守信是维持良好交易关系的根本，无论是承租人也好，出租人也罢，都要秉持诚实信用原则，这样才能维护正常的租赁关系，安全、稳定的租赁市场秩序才能得以维护。

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