闻风听雨，第一时间触碰市场脉动。

信贷、股市、土拍、开盘，这四个层面往往预示着楼市的走向和周期。

“集结号”吹响了，什么样的武器才能又快又准地击中目标？

这篇文章就是要试图解决怎么判断当下的深圳楼市以及怎么买和买哪里的问题，大概率上，会纠正小伙伴的置业姿势。

几个关键信号同时出现

央妈喊话了！

9月29日，中国人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会强调，金融部门围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标。

这也是仅隔两天之后，央妈再提“两个维护”。

背后的信号是，房贷有望边际放松，腾挪空间在加大——

池子里要放水了！

资本市场率先闻“机”起舞，地产股两个交易日上涨，招保万金王者归来。

很明显，地产股底部夯实，并出现拾阶而上的走势。

股市炒的就是故事和预期，往往是楼市的先行信号。

再来看看“面粉市场”。

9月28日深圳深圳迎来历史上供应规模最大、成交金额最高的一次。从成交结果来看，此次深圳出让22宗地块，21宗地块成交，1宗地块流拍，收金约453亿元。

此次深圳集中土拍关注度较高，主要原因是土地最高成交价格与住宅最高限价进行调整，分别平均下调20.7%与6.6%。

除了达到“三稳”的目的外，也为房企留下足够的利润空间，继而提高了房企的拿地热情。

为什么深圳能成为寒意料峭中的独支红梅？

1.供求倒挂，现在加大供应，仍然在补课；

2.刚性需求没有消失，适时强劲表现；

3.多方一致长期看好深圳。

一支穿云箭，千军万马来相见，何况是三四支！

短短十几天，深圳新盘市场就出现了7个日光盘，这在市场热的时候，也不过如此。

究竟发生了什么？

1.买方市场占据主导作用，需求在压抑中得以增长，并伺机释放；

2.市场出现了宝藏级项目，吸引力足够强大；

3.比价效应，二手客转战一手市场；

4.分化回暖，这种趋势仍将延续。

如果把深圳放在一个长周期看，过去15年，深圳楼市经历了四轮周期，且周期变得越来越长，从3年到5年，为一个周期。深圳目前正在进入第四轮周期的路上。

前三次的机会点分别出现在：

2008年全年，尤其2018年底

2011年下半年到2012年年初、2014年第四季度

2016年第四季度、2018年底到2019年初

“火线哥”（DChuoxian）多次强调，买氛围的时候过去了，现在才是买房子的时候。

这是因为，信贷、股市、土拍、新盘市场四个关键信号同时出现，意义非凡，起码在深圳，最困难的时候已经过去了。

还能说啥，看好了就买呗！

怎么买才对？

日光的几个新盘，多有这样的共性：中心地段而且是对核心资源的高度占有。

因为房子价值的比拼，其实就是资源的PK。资源越牛逼，房价自然高涨。

其实，能在深圳楼市中穿越长周期的牛盘，都有这样的特点，要么占有独一无二的稀缺资源，要么身处深圳或者区域的中心。

这点与深圳的“中心漂移”是一致的，从早期的罗湖，到后来的福田，再轮到现在的前海、宝中，如果踏准了这条资产配置主线，应该提升了好几个阶层。

就当下而言，锚定具有高成长性、高强资源配置的中心。

楼市下半场的特征就是“结构分化”深圳公司年会场地，真正有强劲基本面支撑、真正稀缺、真正位于中心地点、供不应求的资产，才会有持续性。这就是深圳典型的“中心资产”。

那么，满足上面几个核心条件的区域，会在哪里呢？

或者说，对于刚需、改需来说，现在怎么买才对？

老规矩，看影响未来深圳5-10年的重磅规划。

在深圳十四五规划和2035年远景规划中，坪山被大书特书。

坪山区发展定位为：深圳城市东部中心、综合交通枢纽、高新技术产业和先进制造业创新集聚区、生物医药科技产业城。

“东部中心”写进规划纲要，可见其重要性。

坪山将成为东部中心，交通、高新产业将得以大力发展。

坪山是不是要走出一个波澜壮阔的行情，还不好说。但是，这五年会成为深圳楼市的风口，妥妥的。

坪山区域划分示意图

锁定中心，坪山中心区理应首选，因为这里聚集了深圳东部中心最为核心的资源。

对此，官方定位是这样的：

深圳市城市副中心、集生活居住、商务办公、文化及生活性配套服务功能为一体的城市综合区。

坪山中心区定位分区

按照规划，坪山中心区要形成“半月环绿廊串联商务办公功能区、生活服务功能区、行政文化功能区”的空间结构。

翻译过来就是：这里生态景观非常好；同时也有商务办公中心和生活配套服务，实现职住平衡；而且政府行政配套也密集驻扎在这里。

可以看作是福田中心区+莲花山的“东部复制版”。

坪山中心区效果图

上面这幅图也印证了这个说法，

随着城区定位的不断提升，坪山区要实现的是从城区向东部中心的蝶变。

而坪山中心区在这个蝶变过程中，将起到非常重要的引领作用，特别是要成为承载起“3+2”都市圈核心功能区的主要载体。

按照规划，坪山中心区的人口容量约66万人，就业岗位约40万人。

这么多的人口意味着城市对公共服务的投入就大，同时对住房需求也大。

这就是坪山中心区楼市最为简单直接的利好。所以，这样买就对了。

下一个爆点来啦

还是回到原点问题，在坪山中心区买什么?

一般的产品跟区域，大多相辅相成，也有做加法的，但是为区域做乘法的，屈指可数。

华侨城就是少数中的极少数。要不然，余秋雨就不会发出“何处再有第二个华侨城”的感慨。

不过，那是土豪的华侨城。有没有刚需改需的华侨城呢？

这不，华侨城来坪山中心区了。

1.重构城市想象

华侨城在城市运营、人文艺术打造、文旅顶流资源等方面，有着丰富的经验，来坪山后，大品牌和资源的输出，足以让这里重构城市想象，城市界面焕然一新。

华侨城华南集团与六和集团联手打造的和城里，才是坪山中心的中心，就在龙坪路与金丰路交汇处东南侧。

配套设施成熟完善深圳公司年会场地，聚集了行政办公楼、坪山文化聚落、坪山高铁站、优质学校、中心公园、医疗、体育等丰富的人文自然配套。

坪山文化聚落局部 坪山文化聚落局部

其中，坪山文化聚落从北向南由文化阅览中心、公共展览中心、演艺中心三组建筑组成，包括图书馆、影城、文化馆、美术馆等，相当于福田中心区市民中心一带的布局，但更加齐全、集中。

和城里效果图

这个建面约32万平米的综合体包括住宅、公寓、商业和公园等业态，99-168米优美天际线、优雅简约的现代美学立面，与中心及艺术游览街区、架空花园、观景平台相融合，弯月型的塔楼布局+旋转式楼栋落位，最大程度让每一户业主都能享半月环与周边的景观资源。

2.轻奢型居住体验

在华侨城华南集团的加持下，和城里将以华侨城高标准打造，比如：

通过富有韵律感的沿街立面，打造“林中之城”的具有雕塑感和韵律感的城市界面。建筑楼体外立面设计现代简约艺术造型，现代都市风十足。

楼体及半月环效果图

小区内部园林与建筑相结合，并配有特色风雨连廊、泳池、全龄活动场地、健康环跑道等，构建了充分的居家休闲娱乐功能。

首批推出建面约65-163平米的云端艺术轻奢住宅，这样的全生命周期户型配置，不管初来乍到的新“深”代，还是坪山高新技术的中流砥柱，和城里，都能满足人们的生活想象。

3.下一个爆点

和城里会成为深圳楼市的下一个爆点吗？

看成长性。

十四五期间，坪山将迎来新一轮城市进化和城市中心东移所赋予的能量和想象力，这与华侨城在城市重构是相互促进的，这些都会成为和城里未来的高成长性。

看稀缺度。

坪山不缺住宅，但缺封面作品。这很像股市板块中的龙头股。

样板房

和城里的地理位置、资源、环境和配套及华侨城带来的大品牌张力，成为坪山中心区当之无愧的封面作品。

对买家而言，遇到一个封面级的作品，更是幸运中的幸运。这是封面作品稀缺性决定的。

同时和城里的品质更是杠杠滴，又兼具成长性和稀缺价值，这才是深圳楼市的下一个爆点。

最后总结一下献给各位：深圳楼市早已不是遍地黄金的时候了，但是吹沙见金，还是可以实现的。重要一点是，要有发现并把握机会的能力、勇气和胆识。

一个明显的趋势是，深圳中心资产的价值正在回归，好地段的优质产品愈发受到青睐和追捧。