贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 《影城租赁合同书》二零一一年五月 中国· 贵州· 贵阳贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 甲 方： （以下简称甲方） 住所地： 贵阳市南明区解放路 257 号邮政编码： 550001 法定代表人： 杨 松电 话： 0851-5285111传 真： 0851- 5285222 乙 方： （以下简称乙方） 住所地： 北京市丰台区南三环西路 16 号首地购物中心五层 邮政编码： 100076 法定代表人： 蒋迎春 电 话： 传 真： 甲乙双方本着平等互利的原则， 经过友好协商， 就乙方租赁甲方 贵阳保利国际广场商业五层部分 场地， 开设“ 贵阳保利国际影城 (暂定名) ” 事宜达成一致意见， 并根据《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产管理法》 及相关法律法规的规定， 制订本合同。 第一章 场地的租赁 第 1 条 甲方同意按本合同约定的条款和条件将位于 贵阳市南明区解放路257 号 的 贵阳保利国际广场 项目（以下简称“保利国际广场”） 商场五层影院和商场一层影院售票处建筑面积共计 2920. 40 平方米(最终面积以甲乙双方确认的租赁区域建筑面积为准） 的场地（以下简称“该场地”） 出租给乙方使用。

（1） 租赁场地的详细建筑位置、 使用范围以附件 1 由甲方提供的《场地平面图》 红线圈定部分为准； 租赁面积同时包括场地的附属通道、 楼梯以及保证乙方能够充分使用本房产的其他设施等。 贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 （2） 双方约定： 待建筑工程完成后， 双方按附件 1 红线圈定区域， 以贵阳市产权部门验收核定建筑面积为准。 甲方保证核定建筑面积与第 1 条中约定面积的误差上下浮动不超过 3%。 第 2 条 甲方同意乙方将该场地用于开设影城及其相关配套使用， 包括销售饮料、 零食以及与电影相关的书籍、 音乐、 工艺纪念品等。 第 3 条 乙方营业时间为早 8： 30-次日凌晨 1： 00。 乙方在租赁期限内依法经营， 租赁期限内未经甲方书面同意， 乙方不得改变该场地的影院用途。 第 4 条 甲方保证乙方开设的电影城是贵阳保利国际广场项目 唯一的经营电影放映业务以及影院相关业务的机构； 乙方保证开设的电影城在设备设施、 视听技术条件及服务项目等方面达到国家标准《电影院星级的划分与评定》 中对五星级影院的要求； 同时， 乙方保证将贵阳保利国际影城作为首轮影院进行排片， 并且该影院在装修标准、 设备设施等方面的投资标准不低于承租场地交付当年贵阳市同类型影院的标准， 具体影院需求的技术标准按照双方约定的交房标准和设备清单（附件 2） 交付。

第 5 条乙方及乙方顾客在不干扰影响其他经营区域正常经营安全的前提下，有权与他人平等使用保利国际广场商场区域的公用区域， 包括出入口、 楼梯间、电梯、 公共走廊、 洗手间等所有公用面积、 公用设施以及附属设施、 设备。 第二章 场地的转让和转租 第 6 条 乙方转让及转租： （1） 未经甲方书面同意， 乙方不得将其在本合同下的权利和义务全部或部分转让给第三方， 也不得转租或分租给第三方， 乙方股权关联公司除外， 否则作转租处理。 前述股权关联公司是指乙方持有 %股权或持有乙方 %股权的公司法人。 （2） 本合同第 2 条中所指的相关配套经营项目 不在第 6 条（1） 款约定的范围。 乙方有权决定是否转租其相关配套经营项目用于销售饮料、 零食以及与电影贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 相关的书籍、 音乐、 工艺纪念品等电影关联商品， 但总体配套经营面积不得超出300 平方米， 销售的关联商品必须及时向甲方备案， 商品种类不得与商场其他商品种类相冲突。 第 7 条 在受到以下第 8 条所享有的优先购买权的约束下， 甲方可转让该场地或其任何部分。

甲方转让在乙方经营范围内的场地权益、 或在该场地的全部或部分上设立抵押或其他任何形式的担保时， 确保在乙方租赁期间不会对乙方使用该场地并在该场地内开展商业活动的权利产生任何不利影响， 并确保该场地的受让人和抵押权人依本合同之规定继续不间断地履行本合同， 而且乙方正常经营及办公不受侵害。 第 8 条 乙方的优先购买权： （1） 在本合同有效期内， 甲方如欲将该场地所有权转让， 应提前 60 天以书面形式通知乙方。 乙方在同等条件下享有优先购买权。 （2） 乙方应在收到该通知之日起十五（15） 个日 历天内以书面形式决定是否行使其优先购买权。 乙方未在该十五（15） 个日历天的期限内对书面通知做出回应， 则视其放弃优先购买权。 甲方保证使受让方或抵押权人充分了 解甲乙双方在本合同下的权利和义务。 （3） 在合同约定的租期内， 如乙方向甲方明确购买该场地的意向， 经甲方同意， 并经双方协商一致后， 乙方可同甲方签订《商品房购买合同》。 本合同于双方签订《商品房购买合同》 之日 自动终止， 乙方应按照本合同约定租金标准及分成方式缴纳场地租金和净票房分成至签订《商品房购买合同》 之日为止。

第三章 租赁期限及场地交付 第 9 条 本合同所约定的租赁期限为 贰拾 年， 自甲方建筑达到附件 2 约定标准，并以书面通知乙方验收确认保利剧院场地租金， 签署确认书之日 即为起租日。 如乙方在收到甲方通知 7 日内未办理验收确认手续， 视同乙方收铺， 自甲方书面通知之日起第7 日起开始计租。 租赁期满前 90 个日历天， 乙方若有意续租， 须以书面形式向甲方提出续租申请； 若在租赁期限届满前， 双方仍未达成续租协议的， 则自本合贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 同租赁期限届满时， 双方租赁关系终止。 第 10 条 甲方将该场地交付乙方使用时应具备如附件 2 所述的完整技术条件； 交付该场地时， 双方应派代表到现场检查移交情况， 并签署交付确认书， 同时， 甲方还须出示该场地的有效证件， 以证明甲方的权利（因房屋所有权证办理周期较长， 可在交房后两年内出示）。 确认书签署之日 ， 即为该场地正式交付之日， 交付时， 双方将就该场地的基本情况及其附属设施设备状况签定详细的交接清单。 甲方同意自 该场地交付之日起给予乙方 叁 个月的装修免租期供乙方进行装修， 并给予乙方 壹 个月免租试运营期， 试运营期结束后的首日为租金起算日。

第 11 条 甲方承诺于 2010 年启动影院建设施工， 具体竣工交付时间由甲方根据工程计划于 2012 年 1 月 1 日 前书面通知乙方， 但最迟不晚于[2013] 年[5]月[1] 日向乙方交付该场地。 第四章 租金及支付方式 第 12 条 租金按照建筑面积计算， 采取“保底租金与年度净票房分成两者取其高” 的方式计算。 租期前十五年按照本合同约定的保底租金和票房分成方式计算租金和票房分成； 租期后五年由甲乙双方根据当时市场情况重新协商保底租金和票房分成标准及递增方式， 原则上不低于本合同约定的最高保底租金单价及票房分成。 （1） 租期前十五年保底租金为（保底租金包含物业管理费） 租赁第一年， 租金单价为每月每平方米贰拾捌元陆角柒分整 （人民币￥28. 67元/㎡· 月）； 租赁第二、 第三年， 租金单价为每月每平方米 肆拾叁元 整（人民币￥43元/㎡· 月）； 从租赁第四年起， 租金单价每三年在上年租金单价基础上递增 5%； 租赁年限 单方租金 （元/㎡· 月） 租赁面积㎡ 月度租金（元） 年度租金（元） 第一年 28. 67 2920. 40 83, 727. 87 1, 004, 734. 42 第二年 43. 00 2920. 40 125, 577. 20 1, 506, 926. 40 贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 第三年 43. 00 2920. 40 125, 577. 20 1, 506, 926. 40 第四年 45. 15 2920. 40 131, 856. 06 1, 582, 272. 72 第五年 45. 15 2920. 40 131, 856. 06 1, 582, 272. 72 第六年 45. 15 2920. 40 131, 856. 06 1, 582, 272. 72 第七年 47. 41 2920. 40 138, 448. 86 1, 661, 386. 36 第八年 47. 41 2920. 40 138, 448. 86 1, 661, 386. 36 第九年 47. 41 2920. 40 138, 448. 86 1, 661, 386. 36 第十年 49. 78 2920. 40 145, 371. 31 1, 744, 455. 67 第十一年 49. 78 2920. 40 145, 371. 31 1, 744, 455. 67 第十二年 49. 78 2920. 40 145, 371. 31 1, 744, 455. 67 第十三年 52. 27 2920. 40 152, 639. 87 1, 831, 678. 46 第十四年 52. 27 2920. 40 152, 639. 87 1, 831, 678. 46 第十五年 52. 27 2920. 40 152, 639. 87 1, 831, 678. 46 租金合计 / / 2, 039, 830. 57 24, 477, 966. 84 注： 保底租金暂时按照乙方承租区域建筑面积 2920. 40 平方米进行测算， 如建筑竣工后相关部门测定建筑面积与此不符的， 按照测定面积为准， 租金按照此标准多退少补； （2） 净票房分成比例： 第一年至第三年， 净票房分成比例为： 10% 第四年至第六年， 净票房分成比例为： 11% 第七年至第九年， 净票房分成比例为： 12% 第十年至第十二年， 净票房分成比例为： 13%； 第十三年至第十五年， 净票房分成比例为： 14%； 第十五年至二十年， 净票房分成比例为： 甲乙双方另行协商确定。

第 13 条 前款所称的影城年度净票房收入是指影城全年销售电影票的总值扣除国家规定的 3. 3%营业税和 5%的国家电影专项资金后的数值（扣除比例随国贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 家法律、 政策的调整而调整）。 不含卖品、 广告等其他影城配套使用取得的收入。 注： 电影院票房收入同时包括乙方采取团体购票、 异地购票等收入。 第 14 条 租赁年度及票房统计年度自 双方验收确认交付之日起计， 本合同第9 条、 第 10 条约定的装修期及试运营期（总计四个月） 包含于租赁期限内， 每满 12 个月为一个租赁年度。 第 15 条 保底租金按半年度支付， 第一次保底租金乙方须于开业前 30 日内支付， 以后按照每个支付周期开始前 15 个日历天内支付， 同时甲方应向乙方提供有效发票。 每个租赁年度结束后， 甲乙双方于该年度结束后的三十天内， 按合同第 12条和 13 条约定的租金计算方法计算乙方该年度实际应支付的票房分账总额， 按照保底租金和票房分账两者取高的方式， 乙方补缴超额部分。 若根据本合同条款履行义务的日期恰逢法定休假日， 则甲乙双方可在法定休假日结束后的第一天向对方履行义务。

第 16 条 甲方有权利对乙方票房收入进行核对和监管， 在实际经营中甲方认为有必要时可以要求会计师事务所对乙方账目进行核查并承担一切相关费用， 如发现乙方有恶意隐瞒、 删改票房收入行为， 乙方应承担全部审计费用， 并向甲方支付所隐瞒删改票房收入三倍的违约金， 情节严重的， 甲方有权单方面终止本合同， 由此产生的全部损失由乙方自行承担。 前述情节严重是指隐瞒、 删改票房三次以上或累计金额超过元的行为。 第 17 条 甲乙双方签署本合同后， 乙方向甲方足额缴纳诚意金 贰拾 万元整。 乙方项目整体开业后 15 个工作日 内， 甲方无息退还乙方诚意金人民币 拾 万元整， 余款 拾 万元整在本合同约定租期结束后的 15 个自然日内无息退还乙方。 第五章 税收及费用 贵阳保利国际影城《影城租赁合同书》 第 2 页， 共 20 页 第 18 条 租赁期内， 甲方负责支付因土地使用权或场地所有权而产生的国家或地方法律、 法规、 规章、 文件规定的任何税收和费用， 如场地税、 土地使用税、土地使用费等。 第 19 条 乙方经营期间实际发生的水、 电、 空调电费、 电话费、 设备维护更新等费用， 均由乙方自 行承担。

其中水、 电、 空调电费部分按政府规定标准和乙方独立安装的水、 电表度数， 结合场地相关公共分摊标准计算。 乙方在收到甲方付款通知后 15 个日 历天内，支付给甲方指定的或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。 第 20 条 租赁期内保利剧院场地租金， 乙方须同甲方委托的签定《物业管理服务协议》， 约定乙方承租场地的使用细则； 乙方在规定的物业管理服务范围以外产生的其他服务费用， 由乙方同该协商一致后在 《物业管理服务协议》中另行约定。 第 21 条 本合同第 19 条、 第 20 条中所涉及的费用性质不属于房屋租金， 须乙方另行支付相关权利人（甲方指定的场地公司或其他公用事业相关部门）。 本合同所涉及的所有乙方向甲方支付的费用， 甲方都将同时向乙方开具等额发票。 第 22 条 因本合同而发生的印花税、 登记费等， 由甲乙双方各自 依法承担。 第六章 甲方的责任及义务 第 23 条 甲方保证确实完整拥有该场地的所有权及其土地使用权， 并在签定本合同前未将该场地转让或设置担...