一、 获取信息：
1、 定期做市场调查；
2、 客户主动联系；
3、 经人推介。
二、 甄选信息，确定目标客户：
1、 面积少于多少平方米项目不接；
2、 项目投入使用时间超过两年的不接；
3、 业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；
4、 维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；
5、 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接；
（以上各条主要针对全委项目而言）
6、 档次过低的项目不接；
7、 曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内造成不良影响的开发商的项目不接；
8、 开发商或大产权主超过二家的项目不接；
9、 公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接；
三、谈判要素
1、 先人后事，与对方相关联系人的关系极为重要，否则很有可能为他人作嫁衣；
2、 要从多方面尽可能掌握对方信息，了解对方实力和主要目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础；
3、 知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短；
4、 要以内部了解和外部公关的方式，以方案的制作质量为基础，小事多作让步，大事让情不让理，以退为进；
5、 签定顾问合同时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款（尤其是我方的义务、费用标准）；
6、 如对方提出的顾问项目或要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动；
7、 在开发商不能确定应采用哪种管理模式时，应正确分析、引导并向其解释采取某种模式的原因，尽量注重实效。
四、 根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式，包括：全委托管理、驻场顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。
五、 具体步聚（全委和顾问管理，专项培训暂略）
1、 明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础。
2、 财务人员根据拟承接的项目管理服务范围、类型、档次、标准进行初步的成本核算，与拓展人员及其他相关人员对项目的可行性和发展性进行分析并报批总经理，确定承接方式和报价金额。
3、 制定方案。方案内容包括：
（1） 本企业情况：位置、规模、资质等级、现辖物业类型、名称、管理面积、绩效、成果等；
（2） 拟承接的项目简介：周边情况、配套设施、建筑形式、居民结构等；
（3） 根据开发商的需求拟定服务方式和管理目标；
（4）拟定管理服务内容，包括：
开发建设期间将提供的管理服务内容、物业竣工验收期间的管理服务内容、住户入住及装修期间的管理服务内容、实质运作期间的管理服务内容。重点是实质运作的管理服务内容，大体分为为房屋管理、保安、清结、维修、绿化、社区文化活动等七大服务。
（5）物质装备计划；
本着合理配置、保障利用的原则，列出员工住房、管理办公用房、营业用房的多少、面积大小以及所需的各类物品清单。
（6）管理人员配备；
根据物业实际需求设置人员，力求精简、一专多能并能岗位互换。对各岗位人员制订出相应的岗位职责和入职条件。
（7）管理规章制度；包括：
结合实际制定员工内部制度和约束各方的公共契约，应具有合法性、实用性、可操作性和约束性。
（8）经费收支预算；
根据开发商提供的资料、实地考察以及财务初步做出的成本核算得到的数据进行大致测算，制定收支预算表。
（9）相关费用；
（10）提出经营、管理、服务的新思路
为提高管理水平，可在创建安全文明单位、实施科学化、规范化管理、开展开源节流、服务承诺等方面提出既务实又能体现创新的思路，以确保管理目标的实现。
（以上仅是方案的基本内容，至于详略取舍可依据实情而定。）
4、 与开发商作进一步沟通，细化方案内容；全面核算管理成本并在确保公司利润的前提下确定相关费用、管理期限，为最终签订合作协议做准备。
5、 与开发商签订合作协议，明确双方的权利及义务。
6、 协议签定根据开发商要求，确定人员进场时间。
1.物业拓展部经理日常工作标准
工作范围
工作内容
工作要求
日
常
工
作
文件资料控制
保管与质量管理体系运行有关的内外部文件，并记录。
负责会所管理
参与会所的前期规划设计、市场研究。
负责对各项目的会所经营情况进行指导。
负责新业务项目的拓展
负责物业管理招投标、对外顾问项目的联络、协调和具体方案的审定。
负责对新增经营项目的确定。
负责对各地市项目的监督指导
按公司要求每年到各项目检查一次。
负责本部门人员的日常管理工作
负责检查本部门人员的工作落实情况，并按日常考核标准进行考核。
公司领导交办的其他工作
及时有效处理领导交办的工作任务。
负责本部门各项工作计划的安排和过程跟踪
及时、真实、可操作。
工作日清日结
当天工作计划一定要完成（特殊原因可说明），并填写工作日志。
其它
在实际工作中，以开源节流、增加经济效益为目的，总结经验，提出合理化建议。
监督其他员工的工作执行情况，举报有奖
2.业务拓展部副经理日常工作标准
工作范围
工作内容
工作要求
日
常
工
作
负责新业务项目的拓展
收集各类信息，参与招投标项目。
负责制定招投标项目的有关实施方案。
负责顾问项目的承接
制定物业顾问项目的合同与具体实施方案。
负责物业顾问服务项目的过程指导。
和政府有关部门结合，及时了解供求信息。
负责本部门月计划和总结的编制与上报
按时、无漏项。
工作日清日结
当天工作计划一定要完成（特殊原因可说明），并填写工作日志。
其 它
认真完成公司领导临时交办的工作，并向其汇报任务的完成情况。
在实际工作中，以开源节流、增加经济效益为目的，总结经验，提出合理化建议。
监督其他员工的工作执行情况，举报有奖。
3.业务拓展兼政策研究管理员日常工作标准
工作范围
工作内容
工作要求
日常工作
负责对物业管理相关政策的研究
每周对物业管理行业有关的政策信息整理两次。
每季度最后一个月对物业管理行业的发展现状调查一次。
每周对本部门所拓展业务的开展状况总结一次。
负责同物业主管部门接洽
每周和各个管理处联系一次，收集日常工作开展过程中所遇到的有关政策问题。
每月最后一周到物业主管部门接洽。
负责物业管理行业的研究与分析
负责对物业管理行业的有关政策进行研究，完善内部管理制度拓展是什么，为一线队伍提供理论操作依据。
工作日清日结
当天工作计划一定要完成（特殊原因可说明），并填写工作日志。
其他
其他工作
认真完成公司领导临时交办的工作，并向其汇报任务的完成情况。
在实际工作中，以开源节流、增加经济效益为目的，总结经验，提出合理化建议。
监督其他员工的工作执行情况拓展是什么，举报有奖。
