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引言
大家都知道在房屋租赁过程中需要核实房屋的权属证书，房屋的使用用途要符合规划用途，但如果我们承租房屋后，发现房屋的规划用途与我们想实现的租赁用途不一致，比如承租工业用地性质的厂房开办餐厅，那么此时会存在哪些风险呢？下面我们通过一起案例来了解下房屋租赁用途与土地规划用途不一致，存在的一些风险情况。
案例概述
胡律团队/
2021年3月1日，出租方甲公司与签订了《土地租赁合同》。由甲公司将北京市房山区青龙湖镇某村村委会东400米处45亩土地及地上设施出租给乙公司，土地性质为建设用地，用途为再生资源回收及仓储物流。
2020年9月前后，乙公司开始使用涉案土地，并向甲公司交纳2021年4月1日至2022年3月31日的年租600000元。
2021年3月2日，乙公司与孙某、陈某签订《土地租赁合同》，约定乙公司将上述承租的土地转租给孙某、陈某。后涉案地块由该村委会于2021年4月种植草坪，孙某、陈某无法开展合同约定的业务。故向法院提起诉讼。
法院观点
一审法院认为，本案涉案地块规划属于林草保护区。《土地租赁合同》约定租赁用途为再生资源回收、仓储等虽符合营业执照准许的经营范围，但违反土地规划用途，涉案合同效力应属无效。同时法院还判决甲公司退还乙公司租金450000元，并赔偿乙公司154476.7元。
律师分析
胡律团队/
那么通过以上案例相信各位也看出来了，我们在房屋租赁的过程中并不能超越规划用途使用房屋，像上文中所提及的承租工业用地性质的厂房开办餐厅，也明显属于房屋租赁用途超出规划用途的情形。此时根据《商品房屋租赁管理办法》第六条以及第二十一条规定，行政机关有权要求责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
所以我们企业如果在后续房屋租赁过程中一旦发现土地的规划用途无法实现的租赁目的，那么企业应当谨慎考虑是否要继续承租该场地，如果后续该场地受到行政机关的检查或监管，那么后续很有可能会出现存在租赁合同无效、行政处罚、赔偿损失的各类风险。
以上就是本期关于房屋租赁用途与土地规划用途不一致所存在的风险的全部内容，感谢各位的阅读。
相关法规
Relevant Regulations -
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”
《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途场地租赁属于什么经营范围，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
第二十一条规定：“违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下场地租赁属于什么经营范围，但不超过三万元的罚款。”
律师简介
邹元成
建设工程与房地产律师
专注于商品房买卖合同、房屋租赁合同、物业管理合同纠的商事争议解决以及所涉案件代理工作；在处理相关房屋租赁纠纷、物业服务合同纠纷法律事务的过程中积累了丰富的理论实践经验，累计处理相关纠纷300+。
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