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公司租赁办公场所,房东给代开租赁发票,究竟涉及哪些税款?今天咱们就以实际案例来说一下具体的业务处理。
一、个人出租商铺代开租赁发票办理资料
税务需要提供的资料有(参考):
1.房屋租赁协议
2.房东身份信息
二、个人出租商铺代开租赁发票具体涉及税款?
案例:森森麻公司和自然人张三签订了房屋租赁协议,协议租赁张三的商铺作为办公场所,面积为60平方米,租期为2019年1月1日--2020年12月31日止,每年的房租费用为20000元场地租赁票,发票和税金没有做说明,联系房东代开了2年租赁发票,金额为40000元,见下图。(当地的土地使用税为8元每平米)
涉及具体税款:个人出租商铺主要涉及增值税、城建税、附加税、个税、房产税、城镇土地使用税、印花税等,下面分别看一下。
1、增值税和附加税
个人出租商铺应按不含税收入 x 征收率5%,缴纳增值税,月租金不超10万,免征。
本案中由于月收入没有超过10万,所以是不用交增值税的,所以发票中税额显示***没有增值税,城建税和附加税也就相应的没有了。
2、房产税
从租计征的房产税应纳税额=租金收入 X 12%小规模纳税人在2019.01.01--2021.12.31房产税适用减半征收。
案例中代开2年的发票,租金收入40000元
2年房产税=40000 X 12%÷2=2400元
3、城镇土地使用税
年应纳税额=计税的土地面积 X 适用的年税额小规模纳税人在2019.01.01--2021.12.31城镇土地使用税适用减半征收案例中,合同面积为60平米,土地使用税税额8元每平米,所以2年的土地使用税=60 X 8 X 2年÷2=480元
4、印花税
房屋租赁合同适用的印花税税率为0.1%
应纳税额=租金收入 X 0.1%
小规模纳税人在2019.01.01--2021.12.31印花税适用减半征收
2年的印花税=40000 X 0.1%÷2=20元
这里特别强调一下,印花税是当事人多方都需要缴纳的,也就是在本案例中房东需要缴纳印花税20元,企业也需要缴纳印花税20元,下面是企业的完税凭证,看一下!
5、个人所得税(这个是难点)
个人出租商铺(不是住房)取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税场地租赁票,税率为20%。
1、每次(月)收入≤4000元:
应纳税额=[ 每次(月)租金收入-准予扣除的项目-修缮费用(以800元为限)-800元 ] X 20%
2、每次(月)收入≥4000元:
应纳税额= {[每次(月)租金收入-准予扣除的项目-修缮费用(以800元为限)] X(1-20%)}X 20%
这个案例中个人所得税是对房东的租金收入按月来征收的税,租金收入可以扣除项目依次为:
(一)财产租赁过程中缴纳的税费(本案例涉及房产税、城镇土地使用税、印花税);
(二)向出租方支付的租金(本案例不涉及);
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用(发生就扣除,没发生不能扣除,本案例不涉及);
(四)税法规定的费用扣除标准(800元或20%)。
先看一下每月的租金收入:
每月的租金收入=40000÷2年÷12个月=1666.67元
再看每月可以扣除的税费:
每月可以扣除房产税=2400÷2年÷12=100元;
每月可以扣除城镇土地使用税=480÷2年÷12=20元;
每月可以扣除印花税=20÷2÷12=0.83元
(这里只能扣除房东缴纳的印花税,企业的20元印花税不是房东承担的)
所以每月可以扣除的税金=100+20+0.83=120.83元
每月应缴纳的个税=[ 每次(月)租金收入-准予扣除的项目-修缮费用(以800元为限)-800元 ] X 20%=(1666.67-120.83-800)X 20% =149.17元
本案例两年租金收入应交个税=149.17 X 24=3580.08元
下面完税凭证可以看一下
小结:从案例中我们可以看出,房东在这次租赁发票代开业务中,涉及的税费有房产税、城镇土地使用税、印花税、个税。企业在这次租赁发票代开业务中,涉及的税费是印花税。
三、出租商铺代开租赁发票账务处理
公司的账务处理:
1、计提印花税
借:税金及附加 20
贷:应交税费——应交印花税 20
2、缴纳印花税
借:应交税费——应交印花税 20
贷:银行存款(库存现金) 20
3.收到租赁发票,支付租赁费
借:预付账款 40000
贷:银行存款 40000
4.每月摊销房租
借:管理费用 1666.67
贷:预付账款 1666.67
说句题外话,上面是在正常的情况下的账务处理,因为本案例比较特殊,涉及到以前年度,所以我在处理时,没有按上面走,而是直接计入了管理费用,毕竟4万块钱对于一个企业来说也够上重大影响。但是我这么处理只代表这个案例,正常情况下,还是要按正常走的。
在实际生活中,房东所负担的税款是由企业出钱的,企业出了钱,还不能税前扣除,岂不是很吃亏,那有没有什么解决方法呢?
方法还是有的,就是让房东在代开发票时,把这部分税款也开上。
比如,房租是10000元,企业代支付的税费是1000元,那可以让房东代开11000元的租赁发票,具体的数还需要测算,这里只是举个例子,这样房东正常收租,税费呢不用承担,乐意,企业承担了税费,也能正常列支,税前扣除,乐意!
当然这样操作也要相应的修改合同金额,使票据和合同相匹配,也就是房租中包含税金,这也体现了前面说的合同的重要性!
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