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在征地拆迁中，由于手续繁琐、财政支出大、容易引发纠纷等等原因，许多征收方为了推进征收进程，压缩征收成本，选择了另一条路：以租代征或未批先占。这些形式虽然是被国家明令禁止的违法征收行为，但对于被征地的农民来讲，很难分辨清楚到底是真正的租地还是征收方玩的的套路，稍有不慎，可能农民朋友自己的钱袋子就保不住了，一时签了一份低价租地协议草草了事，事后发现，可能吃了大亏。
如果从根本上被征地农民无法对“租地”、“占地”行为认识清楚，那维护自己的合法权益更无从谈起。今天，北京圣运律师事务所主任王有银律师就结合高院判例和裁判谨慎，为农民朋友揭开违法占地行为的面纱。
案情：农村承包地遭遇违法占地情形
山东的王先生在村里承包了农用地并在土地上种大量的农作物，王先生一家也以此为生计。几年前，当地镇政府、村委会、区财政局签订了名为《征用土地补偿协议》的三方协议，并在协议中在明，经区政府、区委研究决定，征用王先生所在村土地，同时在协议中也明确了小麦、玉米的收购价且表明在当年的12月31日前付清年度补偿款。
哪曾想到等了几个月，补偿款没等来，等来的是王先生的承包地在未办理任何土地征收手续的情况下，被强行占用。王先生认为自己的土地在没有手续的情况下被不明不白的占用，权益明显存在受损，便自行提起了诉讼程序，请求确认强行占地的行为违法。
在判决过程中，区政府、镇政府辩称其行为不属于强占还是有偿占用，属于民事纠纷。一审法院经审理认为，依据我国《土地管理法》的规定，判决案涉行政行为确认违法，并责令行政部门采取补救措施，但对王先生的赔偿诉求予以驳回。王先生对此判决不服，继续提起诉讼程序进行上诉，一路将官司打到了最高院。
高院裁判精神
针对本案，最高院经审理案件后，在裁判精神中表示，根据《土地管理法》规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，王先生所承包的土地是为农村集体土地，区政府、镇政府占用该土地进行建设前应严格依法办理农用地转用审批手续，依法征用。
但在实践中，区政府、镇政府在未依法办理审批以及完成征收程序的情况下训练场地租赁协议，以《征用土地补偿协议》代替审批征收占用王先生承包土地，不仅于法无据，而且严重违反《土地管理法》的规定。违法行政行为给行政相对人造成损害的，应当承担赔偿责任。
对于本案存在的未征先占，以协议代替征收决定的违法行为，区政府、镇政府应当积极主动采取补救措施，及时纠正违法行政行为，切实维护行政相对人的合法权益。
律师提示
从高院裁判精神中可以明晰的看出，通过低价的租赁协议，未批先占、以租代征的行为是法律规定严格杜绝的违法行为，农民朋友遇见与土地相关的协议、约定，应当擦亮眼睛。如何区分自己正在经历的是合法征收还是以租代征的，主要注意以下几点：
一、农村“以租代征”常见形式：
1、用地单位或个人直接与村委会签订协议租赁土地
2、基层政府转租农村集体土地
3、自行出租自己的承包地
4、村委会租用农户的承包地搞非农建设
二、“以租代征”的危害：
1、耕地上建厂对土地损害严重，恢复困难。实践中，租出去的土地即便拿回来了，但是由于租用的时候长期进非农业建设，对耕地肥力、质量以及周边环境多少都会有影响。
2、如果毁约，损失很可能是农民自己承担。实践中不乏以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停的情况训练场地租赁协议，一旦毁约，损失很可能是由出租土地的农民来承担。
3、假借签字私自征地，维权会很困难。如果遭遇了一些不良企业、工厂，拿着农民同意租地的协议，谎称农民同意征地，并私自办下土地征用手续，这种情况下农民维权会比较困难。
为了保障农民权益免遭违法占地、违法建设活动的侵害，国务院也曾发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等文件，明令禁止违法占地行为。
圣运律师也在此提示大家，如果在生活当中遭遇了违法占地的情况，与当地拆迁方签下了土地租赁合同，大家可不要先丧失维权信心，这种合同违背了法律法规的强制性规定，应属无效合同。建议及时寻求专业拆迁律师的帮助，依法向人民法院提起行政诉讼，请求返还土地，维护自身合法权益。
